Cuánto valen los terrenos top a orillas de lagos

La demanda por vivir cerca de algún lago en el sur del país cada vez está atrayendo a más interesados. Los lugares favoritos van desde la Región de La Araucanía, Los Ríos y Los Lagos, con los ya conocidos lagos Villarrica, Riñihue, Colico, Llanquihue, Panguipulli y Rupanco.

Lo anterior se ha visto reflejado en los precios, ya que en el desarrollo de loteos año tras año ha ido subiendo cerca de un 15% y 20% el valor del metro cuadrado (m2), el que va condicionado por factores como si el terreno está a orilla de lago, la orientación, vista, si es una bajada suave al lago o es un borde alto y abrupto, si tiene árboles nativos, esteros, entre otros. Todo lo anterior le da un valor diferente a cada opción.

Fernando Márquez, analista senior del área de estudios de Colliers International, explica que la oferta que hay en los lagos del sur se divide en dos grupos: los desarrollos inmobiliarios y los loteos de terreno. "Por un lado, están los desarrollos inmobiliarios. En Pucón, ya sea casa o departamento, la demanda ha aumentado cerca de un 15%, en Villarrica 30% y en Puerto Varas, 40%. Lo que se explica por la cantidad de gente que ha llegado a la zona, y no solo porque llegan a vacacionar a su segunda vivienda, sino que también para algunos es opción de primera vivienda", comenta.

En ese sentido, destaca que la conectividad también es algo primordial, ya que, por ejemplo, existe una distancia súper próxima a los aeropuertos de Temuco y Puerto Montt. "Hay buenos accesos a nivel de carreteras, lo que les da un plus mayor a estos dos lagos para el desarrollo inmobiliario", añade.

Por otra parte, están los lagos un poco más aislados, con cierta lejanía a la Ruta 5 Sur y aeropuertos. "Y en esos lugares encontramos desarrollos de loteos o parcelas, que antiguamente eran grandes campos que los desarrolladores han ido comprando, entre 5.000 y 10.000 m2 para la venta de terrenos", explica.

¿Los precios? En terrenos de 5.000 a 10.000 m2, los precios son los siguientes: en el lago Rupanco y Colico, 1 UF/m2 con orilla de lago y loteo urbanizado; en el Riñihue, 0,85 UF/m2, y en el Panguipulli, 0,7 UF/m2.

Eso sí, hay una salvedad. Por ejemplo, en la zona de Pucón se están empezando a desarrollar loteos en las cercanías de la ciudad, ya que a orilla de lago no hay disponibilidad. A 15 minutos del centro, el valor es de 1,8 UF/m2, y es básicamente porque "los terrenos son más chicos, aproximado 1.000 m2. Entonces, al ser más pequeños los terrenos, la unidad de fomento aumenta", dice Márquez.

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Lago Rupanco.[/caption]

A su vez, Alejandro Opitz, director de Engel & Völkers Puerto Varas, agrega que "la demanda en los últimos cinco años ha sido constante y aumentando considerablemente, en su mayoría en el área del lago Llanquihue, donde se han desarrollado proyectos de parcelaciones".

Detalla que un terreno con orilla de lago en las cercanías de Puerto Varas ya supera los $ 200 millones, y en otros sectores más lejanos, pueden estar entre $ 150 millones y $ 180 millones los 5.000 m2.

Caso aparte es lo que ocurre con el lago Todos los Santos, en el que los valores pueden ser bastante más elevados y, además, se venden terrenos de varias hectáreas, "por lo que los precios pueden superar los $ 300 millones fácilmente. Es un lago muy exclusivo", agrega Opitz.

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Lago Todos los Santos.[/caption]

¿Y el Puyehue? Según el experto y contrario a la lógica, el precio puede ser bastante mayor, "porque hay poca oferta".

Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy Hoteles & Real Estate, añade que las personas que compran estos terrenos "sin duda es para segunda vivienda, salvo el lago Llanquihue, el cual es más mixto, al igual que Pucón. Todo el resto es segunda o más bien tercera vivienda".

Detalla que el perfil de los que compran terrenos para segunda vivienda es más bien ABC1, sobre los 45 años. Mientras que los que compran para primera vivienda, como en Llanquihue o Pucón, son parejas jóvenes de más de 30 años. "Existen casos en que se compran terrenos por su plusvalía, pero son los menos", agrega.

En tanto, Tomás Franke, socio fundador y gerente general de Sur Realista, resalta que el mercado de tierras para la segunda vivienda en el sur es muy atractivo desde el punto de vista de la inversión. "Tiene muy bajo riesgo frente a la volatilidad de algunos instrumentos financieros y con alta rentabilidad en los últimos años. Además, se ha visto beneficiado por las bajas tasas y las facilidades que entregan los bancos", dice.

Es muy común ver en período estival la saturación de algunos lugares, precisamente cercanos a los lagos antes mencionados, como el eje Pucón-Villarrica, Licán Ray, Puerto Varas-Ensenada, lo que "tiene que ver con una mala planificación territorial y con un hambre inmobiliario desmedido", asegura el gerente general de Sur Realista.

Pese a ello, el desarrollo sigue, pero a segunda o tercera línea hacia el interior de las zonas. Por ejemplo, en Pucón hay 10 desarrollos inmobiliarios que se están vendiendo, y en Villarrica y Puerto Varas, ocho en cada lugar. "Departamentos o conjuntos de vivienda. Hay demanda todavía, porque estos lugares tienen muy buena conectividad", explica el analista senior de Colliers.

En lo que coinciden todos los consultados es en las zonas de próximos crecimientos, ya sea inmobiliario o de loteos. Así, por ejemplo, en el horizonte aparecen Chiloé, Puelo-Cochamó, Palena, Cerro Castillo y algunos ríos navegables, como el río Bueno.

"Estos lugares alternativos aparecen como una opción que en el futuro competirá con las orillas de los lagos, hoy cada día más escasas, ya que la oferta es finita y la demanda va en aumento, con valores constantemente en alza", dice Franke.

Ejemplo, de lo anterior es Sur Realista. A la fecha ya tienen cuatro proyectos y el último es fundo Rosales, que es un loteo de 18 campos cercano a Puerto Octay.

Son entre 10 y 30 hectáreas, que van desde los $ 100 millones a $ 300 millones, en un predio de 350 hectáreas colindante al Parque Nacional Vicente Pérez Rosales. Además, incorpora un terreno de una hectárea a orillas del lago Llanquihue, de uso exclusivo para los propietarios, con playa de 130 metros e infraestructura náutica como muelle, quincho y casa de botes.

"Una de las novedades es que los terrenos cuentan con dos a cuatro roles, lo que permite comprar entre familiares y amigos, y elegir a los vecinos, dar proyección familiar o revender a mejores precios para rentabilizar la inversión", explica Tomás Franke, socio fundador y gerente general de Sur Realista.

A lo anterior se suman otros proyectos, como Colonos Panguipulli, condominio privado ubicado a menos de 2 km del centro urbano de Panguipuli.

La primera etapa del proyecto considera un total de 12 casas en 6,7 hectáreas, combinando un parque de más de tres hectáreas y las parcelas donde se emplazan 12 casas con vista y acceso al lago Panguipulli, a solo metros.

A su vez, Patagon Land tiene los proyectos en bahía El Encanto y península de Illahuape, vendidos casi en su totalidad, en las zonas de Ranco y Rupanco.