Banco Central advierte que el costo de los créditos hipotecarios sigue alto impactando al sector inmobiliario

El Banco Central volvió a relevar el complejo momento que atraviesa el sector de la construcción e inmobiliario. En el Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre de 2024, el ente rector mencionó que “el dinamismo del sector inmobiliario residencial se ha mantenido bajo por varios trimestres. Las vulnerabilidades identificadas en Informes anteriores siguen presentes en este sector. Así, ha continuado aumentando el stock disponible de viviendas terminadas para la venta, la rentabilidad del arriendo ha caído y se ha observado una mayor vacancia”.

En su análisis destaca que la economía pudo resolver los significativos desequilibrios acumulados en años previos. “La inflación tuvo un rápido descenso desde los máximos de 2022 y se ubica en niveles cercanos a la meta de 3%”,dijo.

Asimismo, menciona que el gasto interno se ajustó, disminuyó el déficit de la cuenta corriente y la brecha de actividad se redujo. “Los indicadores de estrés e incertidumbre local se ubican en torno a niveles prepandemia, mientras la volatilidad de las tasas de interés se ubica por debajo de lo observado en un grupo de economías comparables”.

Sin embargo, pese a esta reducción, las tasas de interés de largo plazo locales se han mantenido elevadas en perspectiva histórica, reflejando el escenario externo. Al cierre estadístico de este Informe la tasa de los BCP10 se ubicaba en torno a 6%, este mayor nivel de la tasa base —en conjunto con un alza en los spreads— se ha traspasado al costo de financiamiento corporativo local de largo plazo.

En ese sentido, destacan que “los spreads para empresas presentaron leves aumentos en los últimos seis meses, lo que mantiene las tasas de mayores plazos en niveles altos en perspectiva histórica, al tiempo que este tipo de emisiones continúa mostrando bajo dinamismo”.

A su vez, sostienen que “las emisiones bancarias locales se han realizado a plazos más cortos y con spreads por sobre lo observado en el Informe anterior. Asimismo, los spreads de financiamiento para algunos Oferentes de Crédito No Bancario (OCNB) también han aumentado”.

Todo esto, dice el Central, ha repercutido en que las mayores tasas de largo plazo “han afectado el costo de los créditos hipotecarios, en un contexto donde el dinamismo del sector inmobiliario residencial se ha mantenido bajo por varios trimestres. Las vulnerabilidades identificadas en Informes anteriores siguen presentes en este sector”.

Por lo mismo afirman que “ha continuado aumentando el stock disponible de viviendas terminadas para la venta, la rentabilidad del arriendo ha caído y se ha observado una mayor vacancia. En este entorno, se ha elevado el impago de las empresas del sector y se ha restringido su acceso al crédito. Esto se ha visto mitigado por una menor carga financiera, dadas las menores tasas de interés de corto plazo”.

También resaltan que los indicadores de profundidad del mercado financiero no se han recuperado y se mantienen por debajo de los observados previo a la pandemia. “Un mercado de capitales de menor tamaño incide en las condiciones de financiamiento de mediano y largo plazo y tiene menos capacidad de mitigar los shocks externos que pueda enfrentar la economía. Asimismo, los altos vencimientos de deuda local pública y privada en lo venidero pueden ejercer mayor presión al alza sobre las tasas y los spreads de financiamiento dada la menor demanda por activos financieros locales”.

En cuanto a la deuda de las empresas, el BC señaló que las firmas que se financian con la banca local, los indicadores financieros presentaron “una leve mejora”, aunque algunos grupos permanecen rezagados en su recuperación. “Se observan mayores niveles de ventas y una recuperación de márgenes operacionales. También se aprecia una reducción de su carga financiera, producto de las menores tasas de interés de corto plazo”.

No obstante, advierten que “ciertos grupos identificados en Informes previos se encuentran rezagados en su recuperación, como las empresas de menor tamaño, las que obtuvieron créditos Fogape-Covid y de los sectores Comercio, Construcción e Inmobiliario, lo cual ha llevado a aumentos en su impago”.

En cuanto a la situación financiera de los hogares también se ha ido estabilizando, en un contexto de aumento de los ingresos y reducción de la carga financiera, dadas las menores tasas de interés en créditos de corto plazo. “La deuda agregada de los hogares se mantuvo estable. En el segmento hipotecario, el crecimiento del crédito continúa bajo, mientras en consumo no se verifican nuevos aumentos en el uso de deuda rotativa”, indica el informe. Esto último, “por su menor plazo y mayor costo que otros créditos de consumo, está más expuesta a cambios en las tasas de interés”.

A su vez, puntualizan que “los indicadores financieros de los hogares, como la carga financiera, han seguido mejorando. Según la Encuesta de Crédito Bancario, las condiciones de oferta de crédito para los hogares no presentaron cambios significativos en el primer trimestre del año, manteniéndose restrictivas, mientras que la demanda acentuó su debilitamiento”.

Sobre la situación fiscal, el Banco Central puntualiza que “los antecedentes presentados en el último Informe de Finanzas Públicas indican que la deuda pública continuaría en torno a 41% del PIB en los próximos años”.

No obstante, dice que “el Consejo Fiscal Autónomo ha relevado una serie de riesgos que podrían afectar dicha trayectoria, lo que es particularmente importante de considerar en un escenario en que las tasas de largo plazo se mantengan elevadas por un tiempo prolongado”.

Por lo mismo indica que “mantener la prudencia en las cuentas fiscales es fundamental para que la economía disponga de financiamiento externo sin alzas relevantes en su costo”.

A nivel global, el BC sostiene que persiste la incertidumbre sobre el inicio y la velocidad de la reducción de la tasa de política monetaria en Estados Unidos lo que ha afectado las tasas de mercado de corto plazo en dicha economía y puede generar correcciones abruptas de las elevadas valoraciones que muestran algunos activos financieros.

“Las tasas de interés de largo plazo en las economías desarrolladas se encuentran elevadas en perspectiva histórica. Esto ha permeado a la economía local, donde las tasas de los créditos hipotecarios y comerciales de mayores plazos se han mantenido también en niveles altos”.

En ese sentido, sostienen que “la Reserva Federal (Fed) ha adoptado un tono más cauto y los mercados han postergado el momento en que estiman se iniciaría el proceso de reducción de la Fed. Las cifras de consumo privado y un mercado laboral que continúa estrecho, han elevado la preocupación por su convergencia inflacionaria. Esto ha llevado a correcciones al alza de las proyecciones de crecimiento para el año en curso, con expectativas de mercado indicando que el primer recorte de la FED se daría hacia la última parte del año, más tarde que lo previsto en el Informe anterior”.

En el Informe de Estabilidad Financiera, el BC afirma que el escenario externo sigue siendo la principal fuente de riesgos para la estabilidad financiera local. “Las condiciones financieras para emergentes pueden registrar un estrechamiento significativo si las tasas de interés externas se mantienen por un tiempo prolongado en torno a los niveles actuales o se incrementan aún más”.

En lo interno, indican que “la materialización de este tipo de escenarios podría hacer que la capacidad de pago de los deudores empeore más allá de lo anticipado. No obstante, los bancos aparecen resilientes en los escenarios de tensión considerados”.