El último informe del “Mercado Inmobiliario de la Región Metropolitana” elaborado por TocToc y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) reveló que en diciembre de 2022 la tasa de desistimiento en la compra de viviendas alcanzó un registro histórico.

Se trata de un indicador clave para las inmobiliarias y constructoras, que da cuenta de la ralentización en que ha entrado el mercado, producto de la baja actividad económica, las altas tasas hipotecarias y las mayores exigencias de la banca.

Así, en el último mes del año pasado, los desistimientos en las compras de casas y departamentos fueron de 42% y 28%, respectivamente. Nunca, desde que tiene registro la plataforma de TocToc (enero de 2012), se había anotado tales cifras.

Esta tasa, les permite a las inmobiliarias conocer cuánto del total que venden se termina finalmente no concretando debido a razones externas, pues suele ocurrir que un porcentaje de las personas que ha firmado la promesa de compra posteriormente no cumple las condiciones pactadas. En general, este porcentaje ronda entre 10% y 15%, pero las condiciones del mercado han llevado a que ahora se dispare.

Pero existe una diferencia. Mientras los desistimientos en el caso de las casas disminuyeron de 42% a 29% entre diciembre de 2022 y enero de 2023, en el de los departamentos la curva sigue subiendo, pasando en enero último a 29%.

“El mercado de departamentos ha registrado durante el último trimestre el nivel de desistimientos más alto desde que tenemos registro, dado que en este período un importante número de proyectos entraron en su proceso de escrituración, sumado a un incremento en el total de compradores que ya no tienen las condiciones financieras para ser elegibles de créditos hipotecarios”, explicó Daniel Serey, Chief Research Officer de TocToc.

Por su parte, los desistimientos en el mercado de casas también han aumentado sostenidamente en el último trimestre, especialmente en las comunas de San Bernardo, Buin y Puente Alto.

Por otro lado, el ejecutivo añadió que “entre fines de 2020 y 2021 Ñuñoa tuvo un muy buen ritmo de promesas de compra y venta, las cuales hoy están su etapa de escrituración. Sin embargo, el contexto económico cambió y las condiciones de financiamiento también. Esto ha producido que un número importante de compradores ya no tengan las mismas condiciones financieras”.

Pero a pesar de este escenario, el ejecutivo de TocToc es optimista respecto de la evolución en el año: “Estimamos en 2023 una venta de cerca de 22 mil unidades, es decir, un 14% por sobre el 2022, principalmente porque se proyecta que mejoren las condiciones económicas y se descomprima el acceso al crédito durante el segundo semestre”.

A su vez, Claudia Sepúlveda, subgerente inmobiliaria de GPS Property, sostuvo que “al revisar las cifras de enero de ventas de viviendas nuevas, vemos que caen en términos globales en torno a un 18% en unidades con respecto a igual mes de 2022, el que ya había sido un año con un desempeño bajo”.

“Adicionalmente se mantienen los desistimientos en un nivel relativamente alto, en torno al 30%, lo que junto con las menores ventas se traducen en un incremento de la oferta para entrega inmediata. No obstante lo anterior, se destaca el desempeño de las comunas del sector oriente que aumentan sus ventas con respecto al año anterior, en segmentos que habían estado muy afectados, lo cual podría ser el comienzo de una señal de recuperación”, acotó.

Para el socio de Andreucci y Torrejon y profesor derecho inmobiliario, Rodrigo Andreucci, “lo que notamos en los segmentos desde el C2 hacia abajo en el rango socioeconómico, es un temor a seguir endeudándose, incluso en arriendos a largo plazo. De modo que más que responsabilidad de la banca, lo que vemos es una actitud de recelo de la clase media y media baja respecto de la situación económica y mientras no se aclare, no están dispuestas asumir mayores riegos”.

Otro de los puntos que aborda el estudio de TocToc y ADI es la “evolución de permisos de departamentos no en oferta”. Se trata de inmobiliarias que cuentan con los permisos para construir, pero que todavía no han decidido sacar a la venta el proyecto. En la Región Metropolitana existen 63.866 departamentos que no están a la venta. Esto responde básicamente a una estrategia comercial, pero también tiene que ver con que muchas inmobiliarias no cuentan con la capacidad de llevar adelante varios proyectos al mismo tiempo. Las inmobiliarias funcionan con deuda para construir un edificio. Por lo mismo, si una inmobiliaria está construyendo tres edificios, sacan sus permisos, pero mientras vende un proyecto, no puede endeudarse más para construir los otros.

“El 60% de las unidades con permiso y que no se encuentran en oferta se concentran en las comunas de La Florida, Santiago, Ñuñoa, La Cisterna y Macul. Se agencia un leve descenso en el número de unidades con permisos y que no se encuentran en oferta en relación con el trimestre anterior”, puntualizó el informe.

“La comuna de La Florida lidera en el número de unidades que no se encuentran en oferta y es la comuna con el mayor número de permisos aprobados no en oferta”, añadió.