La situación del Covid-19 en el país ha traído innumerables consecuencias para todos los mercados, y el de las oficinas no se queda atrás. Tras meses de encierro, la apertura hacia menores restricciones ha impulsado un regreso paulatino de algunas empresas y sus trabajadores a sus antiguos puestos de trabajo. Pero no para todos. En los meses más duros de la crisis sanitaria gran parte de ellos desecharon para siempre el formato presencial, y hoy, a meses de su decisión, las oficinas premium observan las consecuencias y una tasa de vacancia nunca antes vista.
Este tipo de inmueble cuenta con plantas de más de 600 m², piso técnico, climatización independiente por piso y antigüedad máxima de 15 años. Y pese a sus características exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación, el tiempo de demora del arriendo desde que entró al mercado están más altos que nunca.
Según un reporte de la consultora Colliers, la oferta disponible sin ser demandada de este tipo de inmueble en la RM se ha disparado, y este año llegó a un nivel récord. De acuerdo a la entidad, en el tercer trimestre de 2021 la tasa de vacancia de este tipo de inmuebles llegó a 11,6%, superando el anterior récord, de 11,53%, registrado en el tercer trimestre de 2015.
En superficie, si hace seis años la tasa de vacancia de oficinas premium era de 262.016 m2, hoy ese dato ha aumentado 9% y ya alcanza los 286.807 m2. Además, se registró un aumento en los niveles de disponibilidad en cerca de 30.000 m2 totales respecto al trimestre anterior.
En relación con los niveles de vacancia observados durante el tercer trimestre del 2021, se registra un alza de 1,2 puntos porcentuales respecto al 2T de este año. Esto, debido a la liberación de cerca de 29 mil m2 en todos los submercados de oficinas.
Los submercados con mayor disponibilidad en cuanto a metros cuadrados corresponden a Providencia, El Bosque-El Golf, Nueva Las Condes y Santiago. En total, suman 228.000 m2 disponibles, lo cual representa el 80% del total de la superficie disponible en esta clase de oficinas.
Y si se habla respecto a los niveles de participación, el submercado de El Bosque-El Golf continúa liderando ampliamente con un 36%, lo cual equivale a 889.757 m2 totales de superficie. Le sigue Santiago y Nueva las Condes, cada una con un 17%; Providencia con un 11%, y Nueva Apoquindo con un 10%.
Baja en los precios y optimización de espacios
Antonio Sivori, gerente del área de Oficinas de Colliers, explica que dada la nueva realidad del teletrabajo, “estas empresas hicieron uso de la salida anticipada de los contratos de arriendo o decidieron no renovar los contratos que vencían, lo que se llevó a cabo principalmente en el año 2020 y principios del año 2021. Y hoy lo vemos reflejado en el aumento de la vacancia”. De manera que “lo que vemos hoy en términos de números es un efecto rezagado de la pandemia”.
Y de la misma manera, señala que la reciente reactivación del trabajo presencial podrá verse reflejado en las cifras de vacancia del año 2022.
En este mismo contexto, es que los propietarios de las oficinas están brindando una serie de beneficios, explica. Tales como meses de gracia, disminución en el canon de arriendo, cánones escalonados y financiamiento en la habilitación. “El foco principal es rentabilizar los espacios vacantes de una u otra manera, puesto que el peor escenario para ellos es tener oficinas vacantes”, comenta.
Y agrega que el inventario de oficinas premium (2.471.071 m2) se mantendrá por segundo periodo consecutivo debido a que este tercer trimestre no hubo ingresos de nuevos m2 de oficinas clase A+/A.
Actualmente y según los datos reportados, el precio promedio de arriendo de la oferta actual de este tipo de inmueble presentó una leve baja respecto al trimestre anterior con un valor de 0,51 UF/m2, 0,02 UF/m2 menor.
Las mayor dispersiones de precios se dan en los submercados de El Bosque – El Golf y Providencia, con diferencias de valor entre el mínimo y máximo registrados de 0,31 y 0,25 UF/m2 respectivamente.
Y respecto a los niveles de vacancia a nivel general, desde el mercado ya proyectan que éstos continúen al alza durante este año, en la medida que se vayan liberando arriendos y subarriendos, los cuales no han podido ser colocados. De hecho, esperan que la tasa de vacancia se sitúe sobre el 12%.
Con todo, dada las mayores reaperturas sanitarias, desde el sector proyectan una mejora en el mercado de las oficinas en general, lo que se traduciría en una baja en la tasa de vacancia.
Según Antonio Sivori, esta mejora se da principalmente por el retorno a las oficinas por parte de la mayoría de las empresas. “Hoy estamos viendo una vuelta progresiva a las oficinas lo que ira aumentando con el correr de los meses (en la medida que condiciones sanitarias lo permitan)”, comenta.
Y añade que para los próximos meses será posible observar “un mayor dinamismo en el mercado producto de que muchas empresas tendrán que adaptarse a una nueva realidad, con menos trabajadores con esquema presencial”. Esto, ya sea por reducciones de personal o por la adopción del trabajo híbrido por parte de un porcentaje de sus colaboradores.
De este modo, indica que los mayores cambios se darán en torno a la optimización de espacios de oficinas.
Diana Mediano, gerenta del área de Project Management de Colliers, destaca que entre los cambios más marcados, figuran los puestos itinerantes y los espacios colaborativos.
“Los puestos de trabajo dejan de estar asignados a una sola persona para ser utilizados de una manera más eficiente, de acuerdo a las necesidades que vayan surgiendo. Y por otra parte, aunque en un comienzo se pensaba que las personas evitarían reunirse, se ha impulsado la creación de espacios abiertos que promuevan el intercambio de ideas y trabajo en equipo”, cuenta.
Desde Colliers esperan que para el próximo trimestre ingresen dos nuevos proyectos ubicados en los submercados de El Bosque – El Golf y Nueva Las Condes, los cuales sumarían en conjunto cerca de 30.000 m2, revirtiendo así el nulo ingreso de nuevos proyectos durante los últimos periodos.
