El 2 de octubre, la Asociación de Marcas del Retail -que reúne 65 empresas- presentó una consulta ante el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC).

Se trata de una acción histórica en la industria de centros comerciales, pues nunca antes los arrendatarios se habían organizado y efectuado una petición de este tipo en tribunales. La arremetida -que adelantó La Tercera PM el 22 de junio pasado- surge tras una serie de conflictos entre los malls y los locatarios por el cobro de arriendo y gastos comunes a raíz de la pandemia y post 18-O. El caso podría abrir una revisión a los contratos de arriendo, considerando que los locatarios acusan “total falta de transparencia” en los cobros que efectúan los centros comerciales. La consulta es patrocinada por el abogado José Miguel Gana y aún no es definida su admisibilidad.

Para la Asociación de Marcas del Retail -que dirige Paula Valverde, dueña de la tienda de ropa infantil Limonada- la acción no es una demanda, sino que una consulta por medio de la cual se ponen en conocimiento del TDLC los contratos vigentes, para que los analice y determine si hay riesgos anticompetitivos.

Estas son las cinco claves para entender la consulta del litigio no contencioso entre los malls y sus arrendatarios.

Según la presentación del gremio del retail, los propietarios de los centros comerciales “imponen” a sus arrendatarios en el mes de diciembre de cada año una serie de cláusulas que llevan a que el valor mínimo mensual variable de la renta aumente en un 100% en relación al monto pagado durante los otros meses del año. Ejemplo de ello es que en las normas generales de los contratos, los operadores establecen que el valor mínimo mensual en el mes de diciembre “equivaldrá siempre al doble” de su valor en comparación con otros meses del año.

De igual manera, la presentación también señala que los centros comerciales “imponen” a sus locatarios cláusulas que “traspasan de forma directa y prácticamente íntegra los costos de la operación a sus arrendatarios”. Así ocurriría con las extensas partidas de gasto comunes, los denominados fondos de promoción y publicidad, y los costos que, formando parte de la gestión de los centros comerciales, serían pagados directamente por los arrendatarios. Según el gremio, todo ello termina por afectar la libre competencia.

Dentro de los cobros que efectúan los centros comerciales a sus locatarios -según el escrito- figura el pago del impuesto territorial o contribuciones a la que se refiere la ley Nº 17.235. El pago de este impuesto -añaden- es incluido dentro del concepto de los gastos comunes que deben ser pagados por los locatarios, aunque se trata de un impuesto cuyo pago beneficia únicamente al propietario del bien inmueble. Los locatarios alegan también que los gastos comunes incluyen el mantenimiento de los estacionamientos de los centros comerciales, a pesar de que los propios malls cobran a sus clientes una tarifa por su uso.

Otra estipulación que cuestiona el gremio del retail está vinculada a la obligación que tendrían los locatarios por mantener sus ventas. Según el documento, uno de los operadores establece en sus normas generales que el locatario que rebaje su facturación mensual a menos de un 25% del promedio de los últimos seis meses por tres meses consecutivos, incurrirá en incumplimiento en el contrato de arriendo. “El operador se aseguró contractualmente el pago de sus rentas, pero al mismo tiempo puede sancionar al locatario por su bajo nivel de ventas, pese a que el único que sufre dicha baja es el mismo locatario. Pese a dicha falta de razonabilidad, esta cláusula se ha incorporado en estas normas generales, sin que los locatarios tengan posibilidad de discutirlas”, consignó el documento.

Ante el TDLC, el gremio del retail alegó que los centros comerciales establecen cláusulas que los habilita a poner término anticipado a los contratos de arrendamiento de un locatario en caso de incumplimiento. “De hecho, puede poner término a todos los contratos de arrendamiento que actualmente mantiene con un determinado locatario o un grupo de locatarios si estos pertenecen a una misma firma comercial”, aseveró en el escrito.

El caso genera preocupación entre los centros comerciales, ya que el proceso podría derivar en un litigio contencioso. Por otro lado, los grandes operadores de malls son arrendadores y arrendatarios de locales de sus marcas propias. A modo de ejemplo, Cencosud arrienda no solo a Paris -cadena de tiendas de departamento que pertenece al grupo-, sino que al mismo tiempo entrega tiendas a Foster, Umbrale y JJO, entre otras marcas.

Cencosud -controlado por Horst Paulmann-; Falabella (Mallplaza) -vinculada a las familias Del Río, Solari y Cúneo-, Parque Arauco -ligada al Grupo Said-; VivoCorp -propiedad de CorpGroup-; Ripley -ligado a la familia Calderón Volochinsky- y Pasmar están sondeando sus abogados. Según trascendió, Cencosud sería representado por estudio Carey y Falabella por Prieto & Cía. Mientras que Parque Arauco, Ripley, Grupo Marina Arauco y Pasmar se encuentran en definiciones.

Por medio de una declaración pública, la Cámara de Centros Comerciales explicó que “desde octubre del año 2019 y atendiendo la afección provocada por el estado de catástrofe que vive el país producto de la pandemia, la mayor parte de nuestros asociados han buscado alternativas para apoyar a los arrendatarios, modificando transitoriamente sus contratos en relación al pago de rentas, gastos comunes, horarios de funcionamiento, etc.”.

“Los centros comerciales y las empresas que desarrollan sus actividades en ellos son socios que necesitan trabajar en conjunto para recuperarse de una crisis que ha afectado a todo el sector. Muchos asociados, como se ha informado públicamente, están buscando las mejores soluciones para lograr la más pronta la recuperación de una industria relevante para el empleo, los consumidores y la economía del país”, añadió la asociación.

Para el gremio “la consulta se suma a varias otras gestiones que la agrupación empresarial, representante de un sector de las marcas presentes en los centros comerciales, ha venido impulsado para manifestar ciertas diferencias comerciales con algunos de nuestros asociados”.

La Cámara de Centros Comerciales cuenta con 15 asociados, correspondientes a pequeñas, medianas y grandes empresas, todas con diversas características que operan un total de 150 establecimientos desde Arica a Punta Arenas.