Gerente de Independencia Internacional AGF por caída de uno de sus fondos en EE.UU.: “La gran mayoría de nuestros aportantes (...) nos ha acompañado en las buenas y en las malas”

“La gran mayoría de nuestros aportantes está con nosotros hace muchos años y nos ha acompañado en las buenas y en las malas”, sentencia Ignacio Ossandón, gerente general de Independencia Internacional AGF, a la hora de abordar el ruido que ha causado la liquidación de su fondo One Union Center en EE.UU., con aportes por US$ 15 millones, uno de los 31 vehículos que la histórica gestora maneja fuera del país.

En EE.UU. la administradora mantiene fondos con un patrimonio por US$ 2.000 millones, siendo uno de esos el que está en proceso de cierre, donde invierten empresarios como los hermanos Gálmez, Andrónico Luksic y Alfonso Sweet Saavedra.

En Chile, en tanto, mantienen el fondo Rentas Residenciales, lanzado en 1995 y que al cierre de 2021 contaba con un patrimonio de US$ 788 millones.

Pero a pesar de la liquidación del fondo ante la imposibilidad de cumplir sus obligaciones con el acreedor, “vamos a presenciar oportunidades atractivas en las distintas clases de activos”, dice Ossandón, y destaca que el sector residencial será mucho más atractivo en los próximos 4-6 meses.

¿Por qué el fondo One Union Center terminó en liquidación? ¿Hay alguna gestión que faltó por hacer para poder colocar a tiempo el edificio que era su activo, o su caída sólo es atribuible a la lentitud del mercado?

-Se trataba de una inversión de riesgo de oportunidad, donde el desafío era colocar el 100% del edificio (ubicado en la capital de EE.UU.), el cual quedaría vacante 12 meses después de la compra (noviembre de 2018). Tenía una rentabilidad esperada que compensaba el riesgo al que estaba expuesto y fue destinado a inversionistas calificados. Washington DC es el mercado primario más resiliente de EE.UU., producto de la estabilidad que le da el gobierno federal, principal arrendatario de la ciudad. En ese contexto, la pandemia mermó mucho las posibilidades de éxito del plan de negocios. Además, la permanencia hasta el día de hoy del gobierno federal en trabajo remoto, tiene al mercado completo en el suelo.

¿Los inversionistas no recuperarán nada tras el remate del edificio?

-El último hecho esencial dice que el edificio ya se remató, lo vendió el acreedor y no se recuperará nada.

¿Algunos de sus otros fondos están en una situación similar a la de One Union Center?

-Contamos con otras inversiones de riesgo de oportunidad con desafíos iniciales tanto de colocación de metros, como de remodelaciones y mejoras a las propiedades. En ese contexto, no hay ninguna de ellas que tenga una ocupación actual bajo el 60% y todos se encuentran dentro de los márgenes establecidos por el plan de negocios inicial.

¿Los inversionistas de sus otros fondos internacionales han cuestionado o preguntado sobre la situación de la AGF tras el proceso de liquidación?

-Más que el proceso de liquidación, que es algo ya conocido por nuestros aportantes hace más de 12 meses, algunos nos han preguntado respecto de información imprecisa publicada en la prensa en la última semana. Al aclararles la situación actual, lo han entendido.

¿Están pensando en abrir más fondos en EE.UU.?

-EE.UU. está viviendo un cambio financiero muy relevante con las medidas que está tomando la Reserva Federal para combatir la inflación. En consecuencia, vemos que en los próximos meses se van a generar oportunidades muy atractivas para entrar a activos interesantes con buenos descuentos, por lo que consideramos que es un muy buen momento para seguir creciendo en EE.UU.

Según la memoria de Independencia, al cierre de 2021 tenían 31 fondos con un patrimonio de US$ 2.000 millones en EE.UU. ¿Cuál ha sido el retorno de esos fondos?

-En los últimos 12 años Independencia Internacional ha realizado inversiones en más de 80 propiedades en EE.UU., equivalentes a US$ 3.500 millones, de las cuales ha completado el plan de negocios de 39 de ellas, con una rentabilidad promedio sobre el 13% neto al inversionista, manteniendo un dividend yield anual de un 8,6%.

Tienen fondos en varias ciudades, ¿cómo están esos mercados, cómo está el mercado de oficinas y en qué sectores se están centrando?

-Hoy tenemos presencia en más de 15 ciudades de EE.UU. Lo que vemos por el momento es una pronunciada desvalorización de los activos producto del alza en las tasas de descuento, lo que se suma a una escasez de financiamiento para nuevas adquisiciones dada la incertidumbre presente en los mercados. En cuanto a la actividad de arriendo y el crecimiento de las rentas, la tendencia sigue bastante similar a lo que viene ocurriendo en los últimos 12 meses. Vemos una moderada actividad en los sectores industrial y residencial, y una actividad decaída en la categoría de oficinas (salvo en los mercados favorecidos por el aumento demográfico pospandemia de Miami, Austin y Silicon Valley), al igual que en los centros comerciales.

Nuestra visión es que vamos a presenciar oportunidades atractivas en las distintas clases de activos y tenemos la convicción de que, tal como en los últimos dos años, los activos con mejor actividad de arriendo van a ser los residenciales e industriales, que es actualmente nuestro principal foco.

En particular en el sector de renta residencial, ¿cuáles son las perspectivas?

-En los últimos meses la Reserva Federal ha incrementado significativamente la tasa libre de riesgo para el mercado americano, provocando desvalorizaciones de los activos y mucha volatilidad en los mercados, sin embargo, la tasa de empleo sigue a niveles récord. Nuestra impresión es que mientras las personas mantengan su fuente laboral, la presión en las rentas residenciales se va a mantener. A esto se suma el efecto del alza en las tasas de los créditos hipotecarios, que impide la compra de muchas viviendas, presionando al alza el mercado de la renta residencial. En el mercado inmobiliario los precios no bajan instantáneamente.

EE.UU. es una economía muy profunda y flexible, lo que hace que se ajuste más rápido que el resto. Todavía creemos que falta tiempo para un ajuste en los precios. Por los próximos 4-6 meses vamos a esperar que decanten los precios para que se incorporen las nuevas tasas de descuentos. Una vez que se realice el ajuste, creemos que sería el momento más atractivo de los últimos 10 años para hacer inversiones inmobiliarias en EE.UU.

En Chile tienen un solo fondo bajo la AGF, pero 31 en EE.UU. ¿Ese es el mercado donde se centrarán totalmente hacia adelante?

-Independencia tiene dos AGF autónomas, la nacional y la internacional. Nuestro foco en Independencia Internacional son las oportunidades inmobiliarias en el mercado de EE.UU., donde por la profundidad de mercado, incentivos a la inversión, nos parece que estamos ante el mejor momento para invertir de los últimos 10 años.

En Chile, además de tener que enfrentar los desafíos que afectan a la economía mundial, existen otros factores internos que lo complejizan, pues no se advierte un clima favorable a la inversión ni al ahorro. Se requiere de mucha experiencia y calma para identificar el momento y el tipo de inversión inmobiliaria que pueda ser exitosa, probablemente aprovechando reorganizaciones financieras en diversos sectores que cuentan con activos reales.

¿Los inversionistas chilenos están prefiriendo invertir en renta en EE.UU. en desmedro de Chile?

-Más que por qué sí o por qué no, los inversionistas están yendo a donde hay una mayor probabilidad de plusvalía. Eso es lo que están viendo.