Paavo Monkkonen, experto en Planeación Urbana: “Hay diferentes maneras para financiar los subsidios, pero los impuestos a la propiedad tienen sentido”

Paavo Monkkonen, docente e investigador en Planeación Urbana y Políticas Públicas de la Universidad de California en Los Ángeles (Estados Unidos), y speaker internacional en el Encuentro Vivienda y Ciudad -conversatorio organizado por Déficit Cero y La Tercera-, sostiene que en muchos países existen dos crisis de viviendas, una de gente joven y otra de las personas en situación de calle. Y añade que California experimenta ambas, parecido a lo que vive Chile.

Monkkonen es profesor asociado en el Departamento de Planificación Urbana de la Escuela de Asuntos Públicos Luskin de UCLA, donde imparte cursos sobre mercados y políticas de vivienda, economía, métodos de investigación y segregación urbana global.

Su investigación se centra en cinco áreas: política de vivienda con énfasis en vivienda de interés social, el papel de las finanzas, la política y el desarrollo económico en las cambiantes estructuras espaciales de las ciudades, los impactos de la regulación del uso del suelo en los mercados de vivienda y la regularización de viviendas informales barrios desarrollados e impuestos a la propiedad.

En Chile el déficit de viviendas ha ido al alza. ¿Cómo se soluciona esta problemática?

No soy experto en Chile, pero en general en muchos países existen dos crisis de vivienda: una de gente joven, que tiene un trabajo estable pero le cuesta acceder a una vivienda, y el problema de las personas en situación de calle. Ambas tienen soluciones diferentes, pero se sobreponen, porque si mejoras la producción y el acceso a la vivienda en general, minorizas el problema. En Los Ángeles (LA) han invertido mucho los últimos años en construir viviendas para la gente que está en situación de calle, pero el mercado de vivienda es tan caro que, aunque estamos haciendo más para esta población que antes, hay cada vez más gente. Entonces, son dos soluciones: programas para producir vivienda y para los que no tienen dinero. Yo creo que la vivienda social rentada sería una opción. Hay varios modelos, de una combinación de asistencia a la demanda con programas de interés público de vivienda social. Entonces, vivienda rentada en vez de vivienda en propiedad.

¿Por qué distingue entre vivienda pública para arriendo y vivienda en propiedad?

Entiendo que hay muchos subsidios a la demanda, para un crédito y comprar una vivienda. Pero es difícil para la gente con muy bajos ingresos adquirir una vivienda de calidad mínima (...). La idea del interés público, de la vivienda social para arriendo, es que el gobierno es el propietario y una asociación civil de vivienda. Y tú rentas un tiempo ahí y, si tu situación mejora, puedes cambiarte.

En Chile es caro para el Estado construir vivienda pública porque el valor del suelo es muy alto, dado que este depende del mercado. ¿Cómo se ha abordado en otros países ese aspecto?

Hay diferentes maneras. Siempre lo primero que dice el gobierno es utilizar suelo público. Otra manera es recaudar fondos públicos para comprar el suelo del mercado. Es muy caro, pero puede haber más dinero del presupuesto público si hay voluntad política para cobrar. Por ejemplo, en LA recientemente hubo un plebiscito para un nuevo impuesto a la venta de las propiedades, del 3%. Y todo ese ingreso va directamente a los programas de vivienda social. No aplica para las propiedades que tienen menos de US$ 5 millones de valor.

Usted sostiene que uno de los “desafíos de una política de vivienda sostenible” es “financiar subsidios a través de impuestos a la propiedad”. ¿A eso se refieres?

Hay diferentes maneras para financiar los subsidios, pero los impuestos a la propiedad tienen sentido. Hay una conexión ahí. El valor de la propiedad es algo que se genera por la ciudad. O sea, no es la acción del propietario la que crea el valor de su propiedad. Sobre todo en el suelo. El suelo tiene valor porque hay una ciudad alrededor. Entonces, sí tiene sentido cobrar un impuesto a ese valor para mejorar la ciudad.

También refiere a casos de éxito, en Tailandia e India, donde se han rehabilitado barrios para resolver el déficit. ¿De qué tratan?

En Tailandia sí hay bastante inversión pública, pero en una fórmula de crédito subsidiado. Es un acuerdo comunitario en el asentamiento irregular. Y empiezan con ahorros y trabajan con una ONG facilitadora. Luego, después de unos años, la comunidad recibe un crédito para comprar el terreno y mejorarlo, o comprar otro en otro lado. Lo interesante ahí es que la comunidad, a través del acuerdo comunitario, puede recibir alguna cohesión de pagos más fuerte que de forma individual.

En el caso de la India, pues, aprovechan el valor del suelo. Es un tipo de private partnership, donde un desarrollador quiere hacer una torre, en una zona de muy alto valor de suelo, y por estar ahí hace un acuerdo con los habitantes. Construye una torre y los habitantes reciben un departamento grande, nuevo, y el desarrollador vende los otros para financiar el proyecto. Ahí el municipio juega un papel de intermediario, pero no gasta dinero público. Ese modelo solamente funciona en ciertos casos.

¿Hay países donde el déficit sea cero?

Hay mejores que otros, seguro, pero ahí entra la importancia del contexto, porque todos van a ir con los países nórdicos, que lo han hecho muy bien y tienen programas, sobre todo Finlandia, de vivienda social excelentes y programas de servicios sociales para la gente en situación de calle excelentes, pero son países más pequeños, homogéneos, con una tradición de estado de bienestar fuerte, impuestos altos, entonces tienen la energía política para hacer eso. No es todo las políticas públicas, yo creo que es una cuestión de levantar una cohesión social para poder recaudar impuestos y gastar en estos programas.

Entonces, ¿la gran fórmula para resolver el déficit sería aumentar los impuestos, tener más recursos y así poder construir más?

Pues sí, quieras o no, los programas van a costar dinero. Y aunque son programas que no son totalmente un subsidio de vivienda gratis, la administración de los programas, para que funcionen bien, es una cuestión de tener un estado más grande, más planificadores y trabajadores del gobierno para administrar los programas.

¿Cómo convencer al mundo privado del aumento de impuestos?

Yo creo que a través de la coalición de diferentes grupos. Por ejemplo, en LA la coalición de los sindicatos de construcción y de los empleadores. Ahora las grandes compañías de tecnología apoyan a la reforma de políticas de vivienda, porque no quieren pagar tanto a sus empleados. Porque el alto costo de vivienda afecta a esas compañías. Entonces, a través de coaliciones de diferentes grupos de interés es cómo se logra.

Aparte del impuesto a la venta de la propiedad, como el caso de California, ¿qué otros tributos ha establecido el Estado en otros países para poder construir más viviendas?

El impuesto al ingreso, principalmente. Y en los países europeos, además, a los bienes activos.

¿Cómo acelerar la construcción? Los proyectos de vivienda social en Chile tardan años en concretarse.

En California también es un gran problema, la cantidad de actores involucrados. De nuevo, es una cuestión de inversión. Es un problema que, tal vez, no haya suficiente personal trabajando en las distintas entidades (...) yo creo que, a fin de cuentas, las consecuencias de los trabajadores de gobierno, por tardar mucho, tal vez no son suficientes. O sea, el costo político de que se tarde mucho nadie lo percibe.

¿Podría existir algún tipo de sanción?

Claro. Si alguien dijera ‘tenemos el recurso que necesitas para construir en seis meses’, y si no lo haces hay un castigo y si lo haces, ganas algo.

¿Existe experiencia internacional donde el Estado construya viviendas? Hoy en Chile la construcción es licitada al mundo privado.

En California hay una propuesta estatal, California Housing Corporation. Hay varios casos. Singapur es el más famoso. El 90% de la vivienda se construye por un desarrollador público. También Hong Kong. Y en Europa hay muchas asociaciones municipales de vivienda.

¿Ha funcionado bien?

Sí, no siempre, pero en Singapur funciona bien, y en muchos países de Europa también funciona bien. La idea es vender a costo, aprovechar las economías de escala en la construcción de mucha vivienda y vender la vivienda sin renta.