Por Iván Poduje, arquitecto

El escándalo generado por los socavones en las dunas de Viña del Mar, que tiene a cuatro edificios en vilo, comparte varios aspectos con las mega torres de Estación Central. En ambos casos estamos ante una norma urbanística excesivamente laxa, que permite un desarrollo inmobiliario desproporcionado y de enorme y negativo impacto urbanístico y ambiental. En las dunas es la zona “V3″ del Plan Regulador Comunal de Viña del Mar, que permite construcciones de altura libre, con una densidad quince veces superior al promedio de la ciudad, en medio de un campo de arena.

La norma “V3″ fue creada en 2002, y desde entonces, tres alcaldes de Viña del Mar no han hecho nada por cambiarla, pese a todas las advertencias realizadas por expertos y las inquietudes planteadas por vecinos. El chivo expiatorio siempre ha sido el Director de Obras Municipales (DOM), que autoriza los edificios. Por ley, el DOM está obligado a entregar permisos, si estos cumplen con la norma urbanística, aunque esta sea un desastre, como la zona V3. Como es un funcionario que tiene bastante autonomía respecto a los alcaldes, ya que técnicamente depende de las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo, los DOM son los villanos preferidos de los alcaldes: los pueden culpar de todo, sin explicar por qué en 21 años no han cambiado la norma V3.

Cuando asumió Virginia Reginato, existían 26 hectáreas de dunas en Viña del Mar en el sector donde se produjo el socavón. Al terminar su período en 2021, el 70% son edificios y solo el 13% se protegió como santuario. El 17% restante, equivalente a cuatro hectáreas, está disponible y tiene un avalúo fiscal de $17.800 millones de pesos, que paga impuestos territorial todos los años. ¿Por qué tanto? Porque son los últimos terrenos con la norma V3. En ellos se podrían construir 1.000 departamentos adicionales, con un valor de mercado de US$ 230 millones.

Su construcción aumentaría considerablemente el impacto sobre el sector, y el DOM estará obligado a entregar los permisos si la autoridad no modifica la norma. Para ello existe un camino rápido que es realizar una modificación parcial del Plan Regulador, acotada a las dunas, para limitar alturas y densidades, lo que toma un año aproximadamente. Pero la actual alcaldesa Macarena Ripamonti se niega a realizarlo. Afirma que está trabajando en un nuevo plan regulador para toda la comuna y no en cambios parciales, lo que es un mal argumento ya que ambos trámites no son excluyentes. De hecho en Estación Central primero se congelaron permisos y se bajó la altura del sector Alameda, y ahora se está modificando el resto de la comuna.

Pero el municipio no es el único responsable. Tanto en las dunas como en Estación Central, existieron empresas que reventaron la norma para exprimir toda la rentabilidad del suelo. En las casi 40 torres que se levantaron en las dunas de Viña, solo se construyó una calle y una plaza pequeña. Esta mezquindad contrasta con el loteo ubicado inmediatamente al frente de las dunas, que entregó a la comunidad un parque público, además de nuevas avenidas. Lo mismo ocurrió con proyectos inmobiliarios que envejecieron extraordinariamente bien, como Recreo, Santa Inés o Gómez Carreño.

Luego del socavón, las empresas se defienden diciendo que cumplieron con la norma del municipio. El municipio y su alcaldesa culpan al DOM y al MOP, que a su vez responsabiliza de todo al cambio climático, pese a que este socavón no se produjo con las mismas lluvias en otros sectores con edificios con una densidad menor. En este peloteo pierde la ciudad y especialmente los propietarios que pagaron cientos de millones de pesos por sus departamentos y que hoy viven días de angustia, mientras los turistas se agolpan para ver sus edificios colgar producto de la incompetencia del municipio y la avaricia de las empresas constructoras.