Por Iván Poduje, arquitecto
Con una economía inestable, los capitales encontraron una atractiva opción para obtener retornos seguros: comprar o construir departamentos destinados al arriendo. El viejo modelo anglosajón del landlord, o su versión latina del señor Barriga del Chavo del 8, pero masificado industrialmente y con utilidades espectaculares, ya que el inversionista captura la plusvalía con la tarifa de arriendo y se queda con el inmueble valorizado.
El negocio se conoce como “multifamily” y ha sido desarrollado por empresas, fondos de inversión o personas naturales que compraron pisos completos en comunas como Estación Central o Santiago Centro. Las ganancias son tan buenas, que varias inmobiliarias han sacado filiales destinadas solo al arriendo, copiando el modelo de Testa Home, Ares o Blackstorm que crecieron explosivamente en Europa y Estados Unidos. El mismo Donald Trump, hizo su fortuna arreglando departamentos en sectores deteriorados de Nueva York, para arrendarlos a segmentos vulnerables, subiendo las tarifas a medida que el barrio iba mejorando, hasta terminar como un sector trendy, lleno de locales veganos y hipster con recursos.
Existen varios factores que explican el auge del multifamily en Chile. El más importante, es el fuerte aumento en los precios de venta de las viviendas, que desde el año 2010, suben al doble que los salarios, lo que limita el universo de compradores. Luego de la crisis subprime este problema se agudizó. Los bancos aumentaron los controles de riesgo y millones de personas debieron moverse al arriendo para acreditar salario o juntar el pie necesario para comprar. El multifamily también crece por la ola migratoria proveniente de Venezuela, Colombia y Perú y por los millenial que prefieren no amarrarse a nada para viajar a la India a cultivar quínoa, aunque este segmento es marginal y se concentra principalmente en personas de altos ingresos.
El multifamily podría consolidarse debido a su transversalidad política: le encanta al mercado inmobiliario, pero también a políticos y expertos de izquierda que miran con recelo la propiedad privada y que sueñan con un Estado dueño de miles de viviendas de arriendo con tarifas que llaman “protegidas” ya que las pueden fijar ellos mismos. Una forma de conciliar ambos intereses son las concesiones. Una empresa privada construye viviendas sobre un terreno fiscal, las arrienda con demanda garantizada mediante subsidios y luego de 30 años, le devuelve los edificios al Estado.
Las concesiones permitirían masificar la inmobiliaria popular del alcalde Jadue con platas privadas. En palabras de Nicanor Parra, sería un negocio redondo para la izquierda y derecha que avanzando unidas no serían vencidas. Pero existe un gran problema: las personas no están de acuerdo. La mayoría de los chilenos sigue soñando con su casa propia y ve el arriendo como un mal menor. En los segmentos populares el anhelo de la propiedad es mucho más fuerte y ha sido la principal reivindicación de los movimientos de pobladores desde los programas de vivienda obrera de los años 30, pasando por las cajas de empleados particulares de los 50, la operación sitio de Frei Montalva en los 60 o los subsidios de los 90. Incluso los campamentos parten delimitando propiedad privada con tiza y madera.
Esto no implica que el arriendo no pueda complementar la política habitacional, como una solución transitoria y acotada, que funcionaría mejor si el Estado operase como aval al momento de otorgar los subsidios de renta. Pero eso es muy distinto a limitar los recursos para programas de vivienda propia, concesionar el suelo fiscal a empresas o embarcarse en la construcción de miles de viviendas estatales a lo Recoleta.
Sin embargo, los intereses económicos y políticos asociados al multifamily son relevantes y querrán influir en las políticas públicas y la discusión constitucional, lo que sería fatal. Las familias chilenas merecen tener su casa propia, para aumentar su patrimonio, dejar una herencia a sus hijos o compensar las bajas pensiones. Es una garantía ante la incertidumbre y una inversión que favorece la movilidad social ya que las personas , y no las empresas o el fisco, pueden captar las plusvalías del desarrollo urbano. Por ello, tenemos que defender el derecho a la vivienda propia, para que las familias chilenas no dependan de un señor Barriga. o de un político que les asigne algún departamento fiscal si se portan bien.
