Por Iván Poduje, arquitecto
Pese al estancamiento de la economía, el negocio del arriendo goza de excelente salud, con índices de ocupación que superan el 90% de la oferta y valores que crecen un 20% por año. Pero estos números podrían mejorar, ya que las empresas inmobiliarias han propuesto llevar el arriendo a la política habitacional como se hizo en Europa y Estados Unidos. En términos simples, eso implicaría destinar recursos fiscales a subsidiar las tarifas de arriendo, lo que tendría dos ventajas: como el monto es menor que el subsidio de compra, más personas pueden acceder a un techo –en este caso prestado- y al existir una abundante oferta privada de alquiler, sería posible bajar el déficit habitacional en plazos menores.
El problema es que las familias que postulan a los programas habitacionales siguen privilegiando la casa propia, ya que es el principal patrimonio que dejarán a sus familias y una garantía ante una vejez llena de riesgos e incertidumbres. Y tienen razón si miramos los problemas que atraviesan los países desarrollados que optaron por las viviendas sociales de alquiler. En Nueva York, un tercio de los inquilinos destinan la mitad de su salario al arriendo, sin quedarse con nada a cambio, como ocurriría con un dividendo. En Londres, un 40% de los arrendatarios está necesitando ayuda fiscal para compensar el aumento en los alquileres, que también se han disparado en París, Madrid y Berlín.
Para frenar estas alzas, los españoles intentaron regular precios y los alemanes evaluaron expropiar miles de viviendas privadas. Pero todas estas medidas fracasaron. Tampoco fue posible levantar las regulaciones que impiden construir más viviendas, así que los gobiernos no tuvieron más remedio que sentarse a conversar con las empresas que administran las viviendas de alquiler, y que son mayoritariamente privadas.
La solución fue aumentar el subsidio estatal, para compensar las alzas en los costos de mantención de los inmuebles y la merma generada por los morosos, evitando su desalojo. Las empresas de renta aprovecharon estos flujos futuros para comprar más departamentos y financiar nuevos proyectos y han desplegado un exitoso lobby para mejorar su posición negociadora. La primera medida fue sumar a pequeños propietarios a las asociaciones controladas por grandes operadores de alquiler, como la española ASVAL que dirige el ex alcalde y ministro socialista Joan Clos. La segunda estrategia fue financiar fundaciones o universidades que difunden las bondades del arriendo con un lenguaje que lo relaciona con equidad y sustentabilidad.
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha seguido el camino, financiando seminarios, estudios y organizaciones que promueven el arriendo con un énfasis social. Como el arriendo le encanta a la izquierda, ya que va contra la propiedad privada, este brazo progre de la industria ha logrado sentar en la misma mesa a alcaldes del Frente Amplio, con el Servicio Jesuita de Migrantes, bancos y empresas concesionarias.
Que no se malentienda mi punto. El arriendo es un negocio privado completamente legítimo, y puede ser un aporte en la política pública si se presenta como una transición hacia la vivienda propia, con un consumo marginal de recursos públicos. Pero temo que las apuestas de políticos y empresas son mucho más ambiciosas. La Convención Constitucional se negó a consagrar el derecho a la vivienda propia en la nueva Constitución, lo que abre la puerta para la masificación del arriendo con tutela fiscal como un derecho social. Pero como el Estado no tiene ninguna posibilidad de construir y administrar cientos de miles de viviendas de alquiler, los principales beneficiados con esta medida, serán las empresas inmobiliarias que no solo recibirían una torta cada vez mayor de los subsidios estatales, sino que captarían toda la plusvalía de los edificios, lo que inevitablemente elevará las tarifas.
Afortunadamente el Ministro Montes tiene clara la importancia de la vivienda para las familias vulnerables y ha dicho que evaluará con detención las bondades de los multifamilys sociales que con buenas intenciones, pueden terminar matando el sueño de la casa propia como ocurrió en Europa o Estados Unidos, con lamentables consecuencias para el bienestar de las familias.
