Cómo escoger el tipo de financimiento ideal para comprar una propiedad

En nuestro país una de las áreas que ha mantenido su dinamismo -pese a la pandemia- ha sido el mercado inmobiliario. Solo en Santiago entre abril y junio de este año la venta de viviendas aumentó en 149% y el valor de los inmuebles incluso subió un 10%. Esto porque los chilenos han contado con mayor liquidez, nuevas necesidades, entre otros factores. Escenario que ha propiciado la mayor oferta y comercialización de propiedades en Chile.

Una ejercicio de compra que según los expertos requiere siempre de un estudio estratégico en el que se deben analizar varios factores. Así por lo menos lo sostiene Juan Ignacio Troncoso, gerente comercial de PlanOK, quien señala que: “Es importante definir qué es lo que se está buscando, y  proyectarse en 4 ó 5 años para que al momento de vender y buscar una nueva propiedad no se paguen solamente los intereses del crédito hipotecario. También es fundamental verificar las condiciones del crédito que se está solicitando para que al momento de renegociar una tasa no haya cobros adicionales de prepago. En resumen, primero hay que identificar el fin de la compra, si quiero una vivienda para vivir, para invertir o una segunda vivienda; luego acotar la ubicación e identificar mi capacidad de endeudamiento como base”.

Luego de definir el objetivo de compra, el experto señala que se deben analizar las opciones de financiamiento para adquirir la propiedad. Estas dependerán de la realidad financiera, de la situación laboral y de la proyección hacia el futuro, y si podrá prepagar en algún momento. “Dependiendo de todos esos factores puedo evaluar entre tasa fija, variable y mixta. Esta última es un producto que en situaciones como las actuales, en que el país está pasando por cambios tanto económicos como políticos, puede ser una buena alternativa de financiamientos para muchos compradores. Además es importante destacar que el financiamiento hipotecario no solo lo entregan los bancos sino que hay mutuarias que también están ofreciendo productos y tasas competitivas a sus clientes”, explica Troncoso.

Rafael Romero, académico de la Universidad Alberto Hurtado y socio de PKF, sostiene que: “Independiente de si la persona sea soltera o con familia, todas las opciones de financiamiento pasan por deuda de largo plazo. Sin embargo, si el inversionista tiene muchos recursos disponibles, quizás pueda pagar al contado o bien contratar un crédito a menor plazo”.

El experto señala además que hoy los bancos están operando con mucha cautela para evitar mayores riesgos en el otorgamiento de créditos. Es así como los bancos requerirán que las personas tengan una fuente de ingresos estable. “Por ejemplo, solicitarán una antigüedad laboral mínima de un cierto número de meses y que la vivienda que quieran comprar no sobrepase las posibilidades de pago del potencial comprador. Por lo tanto, cada uno debe buscar el banco que ofrezca la mejores condiciones y que la persona se sienta tratado bien”.

Créditos Hipotecarios y sus tasas

Con respecto a los créditos para la vivienda, la oferta más común es para créditos de largo plazo en UF. Sin embargo, algunos bancos pueden ofrecer créditos en pesos o una mezcla de pesos a tasa fija y luego en UF. Para solicitar un crédito lo más importante es la relación entre la tasa de interés, el ingreso anual por arriendo (considerando la vacancia) y el valor del inmueble. En ese sentido la cotización de la tasa de interés, y más todavía, el pago de corto plazo del pie, son claves para hacer una buena inversión.

Romero señala que una forma de ver la realidad del sector inmobiliario es revisar la tasa de interés promedio de crédito para la vivienda (en UF). “Según datos del Banco Central en agosto de 2021 estas tasas estuvieron en UF + 3,1% anual. A modo de comparación, en agosto de 2017, la tasa estuvo en UF+3,19% anual. Estas tasas son más altas que en los dos últimos años y es probable que sigan subiendo. Solo indicar que estas tasas son promedios, por lo que para algunos créditos podría ser más alta y más bajas para otros”.

Para quienes no logran obtener créditos en los bancos otra opción para financiar la compra de una vivienda es la caja de compensación. “Los créditos de las cajas de compensación tienen una tasa mayor que la de los bancos. Sin embargo, estas atienden a clientes que no califican para los bancos. Esto es el llamado ‘crédito social’”, sostiene Romero.

Otras alternativas de financiamiento

Si bien el crédito hipotecario es el sistema más común para optar a una propiedad hay otras formas de adquirir una en el mercado. Acá algunas de ellas:

Leasing habitacional

Es un sistema de financiamiento en el que se firma un contrato de arrendamiento por un plazo determinado mientras se vive en el inmueble que se quiere adquirir. Con ello, se amortiza el valor de la propiedad. Al finalizar el acuerdo, se tiene la posibilidad de adquirir el bien, cancelando la cuota de opción de compra. Esta, por lo general, equivale a una de las mensualidades.

Mutuo hipotecario endosable

Este tipo de financiamiento lo otorga una entidad financiera en unidades de fomento (UF), y puede ser endosado o vendido a terceros para su financiamiento, siendo este último el acreedor del mutuo hipotecario. De ahí su denominación “endosable”. Al igual que en el crédito, el pago de este préstamo se garantiza mediante la hipoteca del inmueble a comprar.

Letras hipotecarias

Es un instrumento de financiamiento hipotecario que le permite al banco servir de mediador entre las personas que desean adquirir la vivienda y los inversionistas dispuestos a poner parte de su capital en estas. Es decir, el banco vende dichas letras, y el comprador de las mismas, mes a meses cobra al banco la cuota o cupón correspondiente a cada letra. Por lo tanto, es un crédito en que el dinero que lo financia viene por parte de terceros, pero avalado por el banco que emite las letras.

Subsidios habitacionales estatales

En  Chile hay muchos que no tienen cómo financiar la compra de una propiedad, por eso los gobiernos ofrecen subsidios habitacionales que cuentan con algunos requisitos básicos para obtenerlos y que se puede revisar en MINVU.

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