Comunas emergentes y en regiones: las mejores opciones para invertir en propiedades

Hay personas que incluso en los peores escenarios son capaces de detectar una oportunidad y esto bien podría aplicarse para el mercado inmobiliario.

Las presiones inflacionarias, que tienen a la UF por sobre los $ 30 mil, y la inminente alza en las tasas de interés, podrían ser un mal aliado para quienes buscan su primera vivienda. Pero ante la posibilidad de un panorama aún más adverso en el corto y mediano plazo, este aún puede ser un buen momento para adquirir una propiedad, sobre todo si el objetivo es la inversión. Es el caso de quienes pueden asumir el costo de endeudarse, con la expectativa de renegociar cuando haya mejores condiciones, o bien de aquellos que simplemente no necesitan un crédito hipotecario para financiar la adquisición de un bien raíz.

Independiente de la vía de financiamiento, los expertos recomiendan analizar concienzudamente varios factores determinantes para que una inversión tenga los retornos esperados.

“El primero de ellos es evaluar cómo se comporta la demanda por arriendo del sector ya que de esta manera podremos proyectar qué tanto interés habrá en la propiedad en la que queremos invertir”, explica Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, quien agrega que: “Otro de los factores que debemos tener en cuenta es la plusvalía del sector, esto es, evaluar aspectos tales como accesibilidad, servicios, conectividad, seguridad, etcétera, ya que de esta manera y con el paso del tiempo la propiedad tendrá mayores posibilidades de aumentar su valor”.

Y en ello coincide José Miguel Simian, del Centro de Estudios Inmobiliarios, quien destaca otros elementos además de la conectividad. “Las áreas verdes son muy valoradas, en cuanto a tener plazas cercas y acceso a grandes parques. Otros aspectos que las personas valoran son el acceso a los servicios, eventualmente tener colegios cerca, comercio, restaurantes”, señala.

¿Dónde comprar?

En la Región Metropolitana son varias las comunas que históricamente han sido las preferidas de los inversionistas en el rubro, algunas por la alta demanda de arriendos como Santiago, y otras por reunir varios de los atributos antes mencionados, como Providencia, Ñuñoa y Las Condes.

Según Sergio Barros, estas comunas “destacan por ser sectores ya más consolidados que representan menores riesgos, ya que tienen solucionados varios aspectos relevantes como la conectividad y los servicios”.

A su juicio, estas zonas “cuentan con una demanda por arriendo estable y están ubicadas en sectores estratégicos que ofrecen características atractivas para vivir, ubicándose muchas veces entre las preferidas por quienes están buscando arrendar”.

Sin embargo, si se trata de rentabilizar una inversión, también se debe considerar el alto costo que puede significar la compra de un departamento en estas zonas de Santiago. En tal sentido, conviene ampliar la búsqueda hacia otros puntos del mapa, como plantea José Miguel Oyarzo, CEO de EdiPro.

“El efecto es que al ser comunas consolidadas, sus precios empiezan a ser cada vez más altos, lo que hace cada vez más difícil hacer una inversión en el sector. Por lo mismo, es importante buscar comunas emergentes, que tengan proyectos de retail, comercio, parques, centros deportivos y recreativos que le den más plusvalía al lugar, y así hacer una inversión de menor costo y mismo beneficio”, comenta.

Oyarzo menciona, por ejemplo, San Miguel: “Su crecimiento residencial y vida comunitaria ha hecho que esta comuna haya tenido un gran auge. De hecho, algunos datos revelan que el valor de su metro cuadrado ha aumentado en un 16%, siendo una de las comunas con mayor crecida a nivel nacional”.

Calidad de vida

Una buena alternativa para evaluar dónde invertir es analizar estadísticas e indicadores de instituciones del rubro, como la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). La entidad elabora el Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU), herramienta que categoriza comunas de todo el país de acuerdo a variables como conectividad y movilidad, vivienda y entorno, salud y medioambiente, entre otras.

En su última versión (2020) el ICVU situó a 10 comunas de la Región Metropolitana en el nivel más alto de calidad de vida. En el grupo destacan San Miguel y Macul, que ascendieron de categoría y se ubican junto a Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina, Ñuñoa, Santiago y Quilicura.

Fuera de la capital el indicador de la CChC destaca en el nivel alto a comunas pertenecientes a áreas metropolitanas consolidadas, como Viña del Mar, Concón (Valparaíso), Concepción y San Pedro de la Paz (Biobío), así como también a zonas consideradas emergentes como Puerto Varas (Los Lagos).

Regiones

Según los expertos, comprar fuera de la Región Metropolitana puede constituir una ventaja por la posibilidad de encontrar mejores precios.

José Miguel Simian, del Centro de Estudios Inmobiliarios, cree que “en los proyectos de inversión de arriendo lo más atractivo son las zonas urbanas más consolidadas, como Concepción, Viña del Mar, Valparaíso, Coquimbo, La Serena (Coquimbo), Antofagasta (Antofagasta) y Temuco (La Araucanía)”.

“Una alternativa atractiva representan los sectores costeros que son atractivos en las épocas de vacaciones por el aumento de la demanda de veraneantes. Ciudades como Concón o La Serena son buenas opciones a la hora de evaluar”, complementa Sergio Barros. “Más al norte sectores como Antofagasta debido a la actividad minera y hacia el sur ciudades como Concepción que ofrece todas las comodidades y las características de una gran urbe”, añade.

José Miguel Oyarzo, CEO de EdiPro, cree que “los precios en las regiones del litoral central y sur de Chile son los más convenientes para invertir”. Por eso, recomienda fijar la búsqueda en Viña del Mar, Concón, Talca (Maule), Villarrica (La Araucanía), Puerto Varas, Puerto Montt (Los Lagos) y Punta Arenas (Magallanes).

Y la inversión inmobiliaria en regiones ha adquirido un nuevo impulso como consecuencia de la pandemia. “Producto de la contingencia sanitaria muchas empresas entraron en formatos de teletrabajo parcial o total, lo que ha hecho que cierto tipo de trabajadores ya no necesiten vivir en Santiago para trabajar para empresas de la Región Metropolitana, por lo que impulsados por los precios y la calidad de vida, han iniciado migraciones a regiones”, explica Oyarzo.

Según el ejecutivo, también han contribuido a este fenómeno los retiros previsionales: “La liquidez de corto plazo inyectada al mercado a través de los retiros de las AFP ha permitido acceder a inmuebles de cierto rango de precios. Dicho de otra manera, con dos retiros puedes aportar el pie de tu departamento soñado en alguna región”.

Sea esta u otra la condición que permita asumir el riesgo, los especialistas recomiendan tener presente la curva ascendente de los precios. A diferencia de otros bienes las propiedades tienden a aumentar su valor en el tiempo, por lo que, si se elige bien, serán casi siempre una opción segura para proteger nuestros ahorros.

Para conocer más sobre nuevas oportunidades de financiamiento y ofertas de proyectos inmobiliarios, los invitamos a participar del Week Inmobiliario, a realizarse desde el 21 al 27 de octubre en www.weekinmobiliario.cl.