Nuevas centralidades

En todos los modelos de desarrollo urbano se habla de centro en alusión a lo que generalmente llamamos 'centro histórico', al punto desde el que parten las ciudades, ese lugar fundacional que concentra gran parte de la memoria económica, comercial, la estructura vial y las características morfológicas de la ciudad original. "Estos centros se desplazan a medida que las ciudades se desarrollan a un segundo centro que se conoce como centro de negocios. En concreto, en Santiago siempre ha habido un centro histórico que antes coincidía con el centro comercial, pero parte del crecimiento económico implica que se vayan generando otros centros más específicos. Esos centros se han ido desplazando hacia el oriente en nuestra historia. Primero hacia Providencia, El Golf, luego hacia Nueva Las Condes. Hoy ese centro de negocios está más diversificado, alargado en torno al eje oriente poniente que forman las avenidas Apoquindo, Las Condes, Vitacura", explica Genaro Cuadros, director del laboratorio de ciudad y territorio de la UDP, panelista además de dos programas de radio, uno en T13 Radio y otro en Radio Futuro.

De acuerdo a lo que dice Iván Poduje en "El globo y el acordeón: planificación urbana en Santiago" (parte de "Santiago. Dónde estamos y hacia dónde vamos", del Centro de Estudios Públicos, 2006) la planificación intercomunal se aplicó por primera vez en Chile en 1960, con la promulgación de Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS). "El plan, basado en instrumentos tales como la zonificación, el límite urbano o la reserva de fajas viales, suponía que la ciudad debía ajustarse a la imagen pensada por los planificadores y que era deseable y posible restringir (o a lo menos retardar) su crecimiento con un límite. Pero a partir de los años setenta esta visión ha sido abiertamente criticada por quienes estiman que el límite debe suprimirse, porque no cumpliría fin útil alguno y, peor aún, aumentaría el precio del suelo urbano". La disputa entre simpatizantes y detractores de la estrategia del límite continuó hasta que en 1979 ganaron los detractores y en buena medida el límite fue suprimido y se amplió considerablemente el área de expansión urbana. "El PRIS proponía un modelo de crecimiento para Santiago en torno a pequeñas centralidades al interior de la ciudad, contenía centros cívicos de distintas categorías entre los cuales hay centros comerciales, figurando básicamente el centro tradicional y otros que se podían denominar centros comunales o centros cívicos nacionales. Algunos de ellos prosperaron, otros no, en su intercambio nacieron otros subcentros. Uno podría decir que un centro es el lugar donde confluyen los flujos tanto de personas como de mercancías, con valores simbólicos y políticos a través del espacio y los servicios públicos; las subcentralidades son lo mismo pero en una escala menor.

Toda área metropolitana tiene un gran centro histórico que a su vez en algunos casos tiene diferenciado su centro de negocios, en otros no. En América Latina eso coincide con la fundación de las ciudades", explica Genaro Cuadros.

"En 1975, 1985 y 1994 el Minvu renovó su intención de contener el crecimiento con instrumentos muy similares a los creados por el Plan de 1960. En 1979, por contraste, prevalecieron los detractores del límite, quienes en buena medida lograron suprimirlo, ampliando considerablemente el área de expansión urbana. Y a fines de 2004, luego de sucesivas ampliaciones en 1997 y 2003, el área urbanizable potencial cubría una superficie muy cercana a las 100.000 ha de 1979". El globo y el acordeón: planificación urbana en Santiago, 1960-2004, Iván Poduje.

Subcentros para todos

Podríamos decir que el destino de estos subcentros en proliferación es desconcentrar las funciones propias del centro, distribuir de alguna manera actividades comerciales, servicios públicos, culturales y equipamientos en distintas partes del territorio.

Para que nos hagamos una idea el PRIS del 60 contemplaba un subcentro para Las Condes entre Vitacura con Américo Vespucio y Kennedy con Américo Vespucio, de esa idea lo único que perduró y se materializó fue el Parque Arauco, que para los efectos prácticos constituye un subcentro. Lo mismo ocurre con el subcentro Pedro de Valdivia y Providencia, que también estaba previsto en el PRIS y persiste siendo muy relevante hasta hoy.

"En cambio el subcentro previsto para lo que hoy es Ñuñoa (que ha variado mucho a lo largo del tiempo) era Macul con Irarrázaval y sin embargo lo que se desarrolló más fue en torno al eje Américo Vespucio, lo que llamamos Plaza Egaña, que ya cuenta con un mall y tiene muchos proyectos en carpeta. Algo parecido pasa con el paradero 14 de la Florida; en general muchas de estas subcentralidades se fueron construyendo ahí donde habían ejes estructurantes desde el punto de vista del transporte. Vespucio juega un rol muy determinante ahí: en un crecimiento radial de la ciudad, ahí donde estos ejes radiales se encuentran con Vespucio constituyen un hito tanto de flujos como de actividad cada vez más relevante, sobre todo si hay una línea de metro".

En los años 60, en el contexto del PRIS, aún no llegaban los malls a reemplazar el tejido urbano comercial y de equipamiento cívico con el cual tradicionalmente se construía ciudad. "A muchas de estas subcentralidades llegó primero el mall y después la ciudad. Es algo que ocurre en casi todos los casos: la actividad comercial avanzó más rápido que la capacidad de planificar el desarrollo del territorio por parte del Estado; básicamente porque el Estado, aunque podía, abandonó la idea de planificar el desarrollo, la prueba está en cuando se lo propuso y se lo encargó a Juan Parrochia, él sí logro estructurar el plan que hasta hoy se sigue", dice Cuadros. La interesante figura de Parrochia se asocia al plan de Américo Vespucio así como al PRIS.

La consolidación

Haciendo un análisis de los últimos cinco años, en Portal Inmobiliario observaron por ejemplo que, en la comuna de Ñuñoa los avisos de locales comerciales crecieron un 331% y las oficinas un 226%. "Mientras que en la comuna de Peñalolén, en nuestro sitio los locales comerciales aumentaron en un 128% en igual periodo. Esto tiene mucho sentido con el crecimiento inmobiliario que están teniendo estas comunas, principalmente Ñuñoa, lo que ha hecho incrementar de manera importante los hogares", explica Nicolás Izquierdo, Head of Research para Mercado Libre y Portal Inmobiliario.

Afinando la lupa sobre Ñuñoa, una de las zonas que mayor dinamismo ha mostrado en los últimos años es la de Plaza Egaña. Ahí observan que la oferta, medida como el número de publicaciones de departamentos, creció un 1.427% entre el 3T de 2013 y el 3T de 2018 y el valor del m² aumentó un 48%, mientras que Ñuñoa a nivel general el número de publicaciones creció un 344% y el m² fue de 40%. "Esto evidencia que el sector de Plaza Egaña presenta aun mayor dinamismo que Ñuñoa en su totalidad que ya se presenta como una de las comunas de mayor crecimiento inmobiliario de Santiago, lo que al mismo tiempo genera el interés de inversionistas para la ubicación de oficinas y locales comerciales que les permita aprovechar este importante flujo de personas". José Velasco cuenta que la pregunta fundamental que se hace el equipo técnico de inmobiliaria Actual –de la cual él es gerente general- al buscar ubicación para nuevos proyectos es ¿hacia dónde crece la ciudad? Para encontrar respuesta se cruzan muchos informes y estudios, pero la información de mayor peso tiene que ver con la habilitación de nuevas líneas de metro.

"Nos hemos dado cuenta de que hay un cambio rápido en el comportamiento del consumidor. Lo ves en que las visitas en salas de ventanas son mucho menores que hace solo tres años, por ejemplo. Ya no existe la familia que se pasea por montones de pilotos el sábado y el domingo. La gente investiga por internet y elige los dos o tres proyectos que le tincan. Privilegiar la calidad de vida hoy significa trasladarse menos. La gente está volviendo a confluir a los centros, así como está pasando en Sao Paulo o Ciudad de México. Se dice que de aquí a 10 años todo santiaguino tendrá una estación de metro a menos de 500 m de su casa. En la última reunión de la ADI se habló de este tema, y se está considerando en los nuevos desarrollos. La gente va a trasladarse a pie o bicicleta hasta las estaciones de Metro. Piensa que metro hoy tiene proyectadas hasta la línea 9", explica Velasco.

Reconociendo la aparición de nuevos centros de menor escala inmobiliaria Actual se está proyectando en los que emergen y los consolidados, especialmente con edificios de uso mixto. "En Plaza Egaña desde que llegó el metro se generó un polo de desarrollo que modernizó el sector. Se hizo este mall, se desarrollaron montones de edificios de oficinas, una inmobiliaria compró el paño más caro que se ha transado en Santiago, para un proyecto de tal envergadura que tuvo que hacer consulta ciudadana. Nosotros, muy cerca por Vespucio al sur, comparamos un terreno y vamos a partir un proyecto residencial a mediados de 2019. Ya en Lyon hemos desarrollado un proyecto grande en lo que eran los estacionamientos de la universidad Gabriela Mistral; nos quedan las últimas unidades de un edificio que entregamos hace 8 meses. Ahí nos han comprado muchos jóvenes que no tienen auto. También en Ciudad Empresarial, un sector que partió siendo solo de oficinas, hemos tenido gran éxito con Bosque de la Pirámide y ahora hay otra inmobiliaria desarrollando otro proyecto dentro Ciudad Empresarial. Se logró el cambio de uso de suelo, con un entorno muy práctico y servicios. Eso es consecuencia de la concentración en distintos centros de la misma ciudad".