Santiago a la medida

Es un hecho: Santiago hoy crece cada vez más en densidad que en extensión. "Mientras en los 90 el grueso del crecimiento se daba en Maipú, Puente Alto y Quilicura, las cifras del reciente proceso censal muestran que ahora el crecimiento se concentra en las zonas ya consolidadas y principalmente a través de departamentos", expone Slaven Razmilic, investigador del CEP (Centro de Estudios Públicos), quien publicó "Desarrollo urbano de Santiago: perspectivas y lecciones".

Según estadísticas entregadas por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), para el 2020 deberíamos ser casi 7,5 millones de habitantes en la Región Metropolitana. Cómo se está repartiendo este crecimiento al hablar de densificación por comuna es algo que ya están marcando algunos indicadores.

Si bien San Bernardo y Colina siguen creciendo en extensión, hoy el grueso del desarrollo es a través de departamentos en Santiago Centro, Independencia, Estación Central, Ñuñoa, San Miguel y Las Condes.

Según un estudio de la consultora Colliers International, en la capital la nueva oferta está marcada fuertemente en departamentos, principalmente en San Miguel. La venta de departamentos se concentra en las comunas de Santiago y sus zonas vecinas como San Miguel, Estación Central y Quinta Normal. Estas cuatro comunas representan el 47% de la venta. "La búsqueda de los compradores e inversionistas es de departamentos en promedio de 45 m², cercanos al centro tradicional de la comuna de Santiago. La venta fluye hacia las comunas que tienen oferta más atractiva, en nivel de conectividad, en calidad del entorno urbano y en calidad de vivienda", dice Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International.

La comuna de San Miguel destaca con el 20% de las ventas en unidades, ofreciendo una oferta muy atractiva en un contexto urbano bien desarrollado. "También es importante la comuna de Ñuñoa, que representa el 14% de las ventas, con una oferta atractiva en una comuna más residencial y con características urbanas de las comunas más demandadas del sector oriente. Recoge mucha demanda que las comunas de Las Condes, Providencia y Santiago no están en condiciones de satisfacer por las progresivas restricciones normativas", suma Reinaldo.

Tendencia

El que la venta de departamentos siga en alza se convierte en una constante en el tiempo, mientras que la venta de casas disminuye, lo que conlleva a que el ritmo de extensión de la ciudad se acota. "Va a seguir disminuyendo la venta de casas, salvo que se resuelva adecuadamente la conectividad. La preferencia por departamentos es una tendencia sólida que se observa desde comienzos de los años 90. Y representa un desafío a las autoridades comunales y regionales de planificación urbana. En la planificación urbana ha prevalecido el interés de los barrios circunscritos por sobre una planificación urbana de largo plazo, que favorezca la construcción en altura, con debidos distanciamientos y creación de áreas de servicios urbanos y de áreas verdes y circuitos de esparcimiento", dice Reinaldo Gleisner

Durante la década de los 90, el 91% de las nuevas viviendas se construía fuera del anillo de Vespucio. "Hoy esa proporción es de apenas 52%. Es decir, actualmente 1 de cada dos viviendas nuevas se construye dentro del anillo de Vespucio. Una proporción como esa estaba fuera de todo pronóstico algunos años atrás", suma Slaven Razmilic.

Además de lo mencionado anteriormente hay que agregar "la reducción del tamaño de los hogares, el envejecimiento de la población, la incorporación de mujeres a la fuerza laboral y los crecientes niveles de congestión, los que incentivan a preferir localizaciones más cercanas a los lugares de trabajo y de preferencia cercanas a la red del metro", concluye Razmilic.