Mi papá trabajó por muchos años para una empresa norteamericana de herramientas y electrodomésticos. Cuando pasaba por su oficina –a pedirle plata– lo esperaba en un hall donde una loza –realmente enorme– tenía atornillado en grandes letras de metal brillante el logo de la empresa. Todo –desde los sobres hasta la gente– estaba brandeado o era de los colores institucionales.
Creo que lo único que sobrevive de ese recuerdo es la necesidad de trabajar. El escenario y las maneras –incluso la longevidad en un puesto– hoy son otros y los expertos aseguran que van a seguir cambiando.
Los nuevos tipos de negocios y empresas han generado nuevos tipos de oficinas; el emprendimiento y la innovación han tenido un papel fundamental. "El modelo tradicional de lo que entendíamos de oficina, el espacio físico que ocupaba una empresa constituida, comprado o arrendado, ubicado en tal tipo de lugar, se ha hibridizado en los últimos 10 años. Por lo pronto, tenemos la aparición de entidades que ofrecen espacios de oficina, que dicen 'generemos economías de escala, no tengamos cada uno una oficina, una sala de reuniones, un sistema de fotocopia, compartamos esos servicios entre un grupo mayor; así reducimos los costos de operación'", explica Luis Valenzuela, director del Centro de InteligenciaTerritorial de la UAI.
En ese mismo terreno brotó el modelo colaborativo, que derribó literal y metafóricamente muchas separaciones en el mundo del trabajo. "Como profesional se espera de mí que interactúe, que colabore. Yo hago mi trabajo desde la tarea 1 a la tarea 10. Luego pasa a las manos de otro. Cada vez más los trabajos implican interacción de personas de distintos ámbitos, con distintas capacidades, y eso te obliga a tener estos espacios que facilitan la colaboración, los espacios de cowork. Ese es un ámbito de trabajo tremendamente emergente, que demuestra ser eficiente en propiciar alianzas".
Incluso instituciones como el Banco Santander están dejándose arrastrar gustosamente por esta corriente, aprovechando su localización ventajosa dentro de la ciudad para ofrecer a sus clientes no solo los servicios propios de la banca, sino un lugar para trabajar un rato, para tener reuniones y aportar fluidez y comodidad a la jornada. Siendo un fenómeno donde los niveles de globalización tienen un rol fundamental, en Chile viene desarrollándose desde hace unos cinco años, mientras en otras ciudades más grandes ya lleva décadas.
Aunque quedan vestigios de las visiones antiguas, aumentan los lugares donde el 'jefe' ya no es el del sillón más grande sino el que dirige la interacción entre más personas. En ese escenario ya no es eficiente que se aísle en una oficina privada, ahora trabaja codo a codo con su equipo. "Es tan así y tan interesante que hoy se ha producido un proceso reverso: en los 90, con la revolución del email todo el mundo predecía que íbamos a trabajar desde nuestras casas, y en cambio lo que vemos hoy es una revalorización del 'cara a cara', porque la otra persona tiene capacidades complementarias a las mías, juntos podemos construir algo que es notablemente mejor que si yo me limitara por la jerarquía o lo hiciera solo".
Otros factores que cambiaron el juego fue el crecimiento de la ciudad, el consecuente aumento en los tiempos de traslado y el estrés que eso trae a los sistemas de transporte. "Generalmente las ciudades tienen un centro primario de trabajo, donde se concentran las oficinas 'premium', la banca, las compañías de seguros. Eso lo tenemos claramente instalado desde la estación de metro Tobalaba hacia El Golf y se extiende hasta Nueva Las Condes, cerca del Parque Arauco. Pero tener ese centro primario implica costos como los tiempos de traslados. Es la razón por la que surgen otros centros secundarios. Es ahí donde aparecen otras áreas, como la Ciudad Empresarial u otros polos como el paradero 14 de Vicuña Mackenna, o El Cortijo en Quilicura, donde se empiezan a localizar centros de oficinas con servicios mucho más heterogéneos. En muchas ciudades hay sistemas de planificación para articular y promover estos nuevos centros de trabajo. En Chile se ha dado por iniciativas de privados y gracias a planes reguladores que lo han permitido. Hoy tienes un polo universitario al lado del campus San Joaquín, centros comerciales y localización de oficinas; es probable que ocurra lo mismo cerca de Maipú, Príncipe da Gales con Tobalaba, Plaza Egaña. En Valparaíso, el camino que va hacia Quilpué y Villa Alemana se está reconvirtiendo de industrial a oficinas; en el gran Concepción, en la intersección con Talcahuano, cerca del mall El Trébol, pasa algo similar", aclara Valenzuela.
La tercera dimensión de los cambios que observamos es la socioeconómica, el trabajador mismo. "La entrada de fuerzas de trabajo como la mujer ha afectado el panorama de la oficina; cuando eso pasa, por ley o por necesidad surgen muchas cosas: salas cuna, locales comerciales, supermercados, etc. También tenemos una migración de alto capital profesional y social. Estos nuevos trabajadores son grupos muy interesantes, los cuales están provocando transformaciones en el mundo laboral. La componente social tiene impacto en el espacio oficina. Cuando tienes migrantes surgen ofertas gastronómicas distintas, interacciones de trabajo diferentes, cosas que hacen todo esto mucho más dinámico y entretenido", concluye.
Lo que tenemos y lo que viene
3.348.000 es aproximadamente el stock total de metros cuadrados destinados a oficinas en Santiago. Eso incluye los de clase A o 'premium' y los de clase AB, cuya diferenciación se basa en factores como arquitectura, eficiencia, conectividad, certificaciones, etc. El inversionista normalmente se fija en el rango de vacancia, los metros disponibles para que la empresa X pueda arrendar. Ese indicador se expresa en porcentaje para ser más entendible, y en el tercer trimestre de 2018 este alcanza el 5,5%. Gracias a Dios dimos con Alison Ewert, una experta que trabaja en JLL, una empresa global –basada en Chicago, con operaciones en 80 países y 300 oficinas corporativas alrededor del mundo–, que se especializa en bienes raíces y gestión de inversiones, para que nos explicara el panorama de la distribución y el comportamiento de los inversionistas cuando se trata de encontrar oficinas.
"El mercado de oficinas en Santiago se compone de 5 submercados o comunas: Santiago Centro, Providencia, Las Condes, Vitacura y Huechuraba. Las Condes concentra un 54% del total de Santiago. A su vez nosotros distinguimos cinco sectores dentro de Las Condes: Andrés Bello, El Golf, El Bosque, Escuela Militar y el polo de Nueva Las Condes. Las principales multinacionales se encuentran en este submercado, es por eso que llamamos a Las Condes el Central Business District. Ese CBD en los años 80 y hacia atrás estaba ubicado en la comuna de Santiago centro, en torno a las estaciones de la línea 1 del Metro, entre Santa Lucía y La Moneda. Ahí estaban los bancos, las aseguradoras, los abogados y los arquitectos. La expansión natural, no programada, se dio hacia el oriente, por los corredores norte y sur de Providencia; ha seguido extendiéndose, llegando hasta Nueva Las Condes y ya están consolidándose polos como Estoril y La Dehesa", explica Alison.
"Aumenta el PIB, crece la fuerza de trabajo, pero la producción de edificios sumándose al stock es baja y se necesitan más oficinas. Este impulso choca con el ojo más atento de autoridades como las municipalidades, que exigen con más ahínco obras de mitigación, ensanchamiento de calles y áreas verdes. Hay proyectos emblemáticos detenidos por estas razones, pero a la larga este choque asegurara mejores espacios de trabajo para los empleados y para la ciudad", dice Alison Fwert.
Otra ventaja de contar con una experta como Alison Ewert es recibir una perspectiva más de insider sobre los fenómenos que discutimos con Luis Valenzuela: el arriendo de instalaciones de oficinas por horas, días o meses no es ninguna novedad. Empresas como Regus lo hicieron por años. Esa es la prehistoria del coworking, la evolución se da cuando se propician las dinámicas de colaboración. Spaces, por ejemplo, viene de la mano de Regus y es una de varias empresas de cowork que han tomado una gran cantidad de metros cuadrados en CBD en los últimos meses. "Parece que seguirán expandiéndose pero no se sabe a qué otros submercados podrían apuntar. Por ahora están solo en Las Condes. Su irrupción es potente a nivel de toma de metros. En un tiempo de colocación normal a un propietario de oficinas le tomaría un buen tiempo ser capaz de arrendar cinco o seis pisos de un edificio como ellos lo han hecho. Por otro lado, la vacancia está baja, hay pocos metros cuadrados disponibles y estas empresas de cowork van a generar demanda. Eso significa una presión para los desarrolladores para producir más metros de oficinas". cit.uai.cl / latinamerica.jll.com
