Adquirir una vivienda puede pasar de cumplir un sueño a convertirse en una pesadilla, si la ubicación del inmueble está muy alejada de servicios importantes. En medio de la densificación urbana en Santiago, uno de los desafíos señalados por expertos en urbanismo y las autoridades consiste en fomentar proyectos que permitan que las personas puedan residir en zonas bien equipadas.

En esa línea, el Centro de Políticas Públicas de la Universidad Católica (CPP UC) y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), realizaron el estudio "Ciudad con todos: diálogo para una densificación equilibrada", en el que definen las Zonas de Buena Accesibilidad (ZBA) en el Gran Santiago de acuerdo con cuatro criterios: acceso a educación, salud, transporte y áreas verdes. Ello se mide según la cantidad, capacidad y distancia de los servicios.

Según el análisis, solo el 1,57% de las edificaciones realizadas durante el primer semestre de 2018 se ubica en estas zonas óptimas. La cifra muestra una fuerte disminución frente a años anteriores. En todo 2017 la proporción fue 6,58%, y en 2016 llegó a 11,28%.

La coordinadora del proyecto, Pía Mora, explica que las ZBA son una "propuesta concreta de dónde se puede densificar, que sirve para orientar la norma de dónde y cuándo se puede construir. Del mismo modo, muestra dónde se pueden invertir los recursos públicos en infraestructura".

La idea, agrega, es aportar a una densificación equilibrada en Santiago, "lo que implica no sobreexplotar lugares que no tienen hoy las condiciones para ser densificados, así como no subutilizar lugares que muestran buenas condiciones".

El asesor técnico de la ADI, Fernando Colchero, argumenta que las ZBA "pueden aportar a la generación de criterios dentro de las municipalidades para orientar las exigencias que se hagan a los aportes que actualmente realizan los privados, a través de los mecanismos que operan en la actualidad".

El estudio del CPP UC y la ADI también determina las áreas que ya cumplen tres de los cuatro criterios y podrían convertirse rápidamente en ZBA, si se genera equipamiento adecuado en ese aspecto faltante. De acuerdo con la investigación, el desarrollo que mostraría mayor impacto en expandir las zonas favorables para densificar sería la inversión en acceso a la salud (ver infografías).

Luis Eduardo Bresciani, experto en diseño urbano que asesoró el proyecto, afirma que "definir estas zonas no solamente es importante para una adecuada densificación. Es clave para determinar las áreas donde se debe garantizar la integración social".

El ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, indica que el proyecto de ley de Integración Social y Urbana va en esa línea, ya que "busca facilitar la construcción de proyectos de viviendas integradas en barrios con mejor infraestructura y servicios. Esto, a través de la creación de las Zonas de Integración Urbanas (ZIU), las que consideran beneficios normativos para la densificación".

Valores

Toctoc.com, uno de los colaboradores del estudio, avaluó el valor promedio de los departamentos que se ubican en las ZBA. Según las promesas de compra de viviendas nuevas entre enero y septiembre de 2018, un departamento situado en dichas zonas y de un dormitorio tiene un valor de 1.773 UF (más de $ 48 millones). Uno de tres dormitorios llega a 6.166 UF (más de $ 169 millones).

"No se está construyendo menos en Santiago, pero sí en las ZBA. Esto ocurre porque hay escasez de suelo. Y en los lugares que tienen buena accesibilidad, los municipios y las comunidades han influido para que la altura permitida y las densidades bajen", precisa Jonathan Orrego, jefe de estudios de toctoc.com.

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