Estudio revela creciente brecha entre precio de viviendas e ingresos familiares

"Existe una brecha creciente en el precio de las viviendas y los ingresos familiares, y son las clases medias las que se ven más impactadas: no son sujetos de subsidios, no tienen capacidad de ahorro y se enfrentan a condiciones crediticias cada vez más restrictivas en los bancos".

Esta es una de las consecuencias que, a juicio de Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, se puede inferir del análisis del nuevo índice de precios de viviendas para el Área Metropolitana de Santiago, desarrollado por esta entidad y la consultora urbana Inciti.

Este analiza la evolución de los valores reales (en UF) y nominales (en pesos) de las propiedades, nuevas y usadas, en los últimos 10 años, y los compara con el aumento de los ingresos familiares durante el mismo período. Así, mientras las viviendas han aumentado su valor nominal entre un 95% y 150%, según el sector de la capital, los ingresos han crecido solo 25% en el mismo período.

"El alza de precios del mercado inmobiliario es un fenómeno global, pero en Chile los salarios no crecen al mismo nivel. Así se da el fenómeno de que hoy las personas deben destinar un mayor porcentaje de su presupuesto para pagar un dividendo", agrega Fuentes.

Y ejemplifica: "Si entre 2009 y 2010 las familias pagaban por concepto de crédito hipotecario en torno al 22% de sus ingresos, entre 2016 y 2017 esa proporción subió a 29%".

Marcelo Bauzá, socio fundador de Inciti, explica que este índice de precios de las viviendas fue elaborado a partir de una "metodología internacionalmente reconocida, por la cual analizamos más de 500 mil transacciones de casas y departamentos en el Gran Santiago y calculamos un valor promedio de estas propiedades mirando un conjunto de características como metros cuadrados, ubicación y año de construcción".

Así, detalla Bauzá, mientras en 2009 el valor promedio de una unidad habitacional era cercano a los $ 50 millones, entre 2016 y 2017 este era de $ 86,5 millones.

Utilizando esta referencia, el instituto e Inciti publicaron en mayo del año pasado un estudio que analizaba la cantidad de personas que pueden comprar una vivienda. "De cada 10 familias, seis no podrían pagar por una vivienda, ni siquiera por las más baratas", recalca el director del Instituto de Estudios Urbanos. "Gran parte de la población no tiene más alternativa que el arriendo", concluye.

La brecha de las familias para comprar sus viviendas es un tema que volvió al debate tras los dichos del ministro de Vivienda, Cristián Monckeberg, y del empresario Andrónico Luksic, quienes afirmaron que un grupo importante de chilenos son propietarios y que la clase media puede darse el lujo de tener un segundo auto y una casa en la playa.

La académica de Sociología de la U. de Chile y especialista en estudios de la clase media Emmanuelle Barozet indica que el estudio de la UC muestra que la segregación se está reforzando, "pues se limita la movilidad de las familias para pasar de un barrio a otro. Para la clase media alta, el recorrido es más libre y puede fijar una estrategia de movilidad, pero los demás grupos están limitados a cohabitar en espacios de la misma condición social".

Y agrega que también es preocupante "el estancamiento de los salarios, porque existe la tendencia en Chile a endeudarse para cosas no suntuarias, sino fundamentales para vivir, como lo es la vivienda, la salud o la educación".

¿Cómo revertir esto? Marcelo Bauzá dice que estos números "obligan a repensar la forma de construir la ciudad", y que deben abrir un debate "sobre las nuevas políticas públicas que se requieren para solucionar estas brechas".

Entre sus propuestas están la densificación de la ciudad con un mejor equipamiento, servicios y áreas verdes; la mejora de los proyectos de integración social; la creación de nuevos subsidios de clase media, y el incentivo a las formas colectivas de acceso a la vivienda, como las cooperativas.

El presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, Sergio Baeriswyl, afirma que "de no impulsar políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda para los sectores medios y de escasos recursos, estos grupos terminarán viviendo en la periferia". Por ello, plantea que se deben analizar beneficios tributarios para los proyectos inmobiliarios de integración de familias medias y vulnerables, y la recuperación de plusvalía, cuando el valor del suelo aumente, en beneficio de los proyectos de integración.

La desigualdad barrial es un tema que la Intendencia Metropolitana también quiere abordar. "Estamos trabajando en un proyecto que devuelve a sectores de escasos recursos y/o rurales, que han estado durante años abandonados o postergados, la posibilidad de mejorar su estándar de vida, aumentando su acceso a áreas verdes y productos y servicios", adelanta la intendenta Karla Rubilar.

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