Desde que comenzaron las manifestaciones de los vecinos de Las Condes, en julio de este año, en contra de la construcción de viviendas sociales en sus barrios, se ha establecido un debate sobre la verdadera capacidad de integración social del Estado. Y, a dos meses de ese episodio, también surgieron algunas ideas que apuntan en esa línea.
Una de ellas es la del senador Felipe Kast (Evópoli), quien dio a conocer un proyecto de ley que busca crear 250 mil viviendas sociales ubicadas a menos de tres cuadras de líneas de Metro u otro tipo de tren urbano.
¿Cómo se hará? La nueva legislación estará enfocada en zonas cercanas al Metro, o ejes estructurantes del transporte público, con una baja densidad poblacional. La idea es que esas zonas sean escenario para proyectos inmobiliarios de integración, donde la cerca de la mitad de la oferta de departamentos esté destinada a viviendas sociales.
El catastro
Para este proyecto se usó un catastro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de 2012, que identificó un total de 1.000 hectáreas cercanas a líneas de Metro con una densidad habitacional inferior a 50 viviendas por hectárea (ver infografía).
Kast señala que "básicamente, lo que hace este proyecto de ley es permitir invertir la densidad que tienen hoy día muchas veces las ciudades".
El senador agregó que "la paradoja es que hoy día, Bajos de Mena tiene una densidad poblacional que es 10 veces mayor que la que tienen normalmente en promedio las áreas cercanas al Metro, que son lugares donde hay una buena conectividad, buenos parques y generalmente una mejor ciudad".
Hace cinco años, añade el parlamentario, el énfasis principal estaba en que, debido al menor precio del suelo, las viviendas sociales tienden a concentrarse en las zonas más periféricas de las ciudades, lo que, a su vez, deja con una mala comunicación vial a las personas con menores recursos. En definitiva, la ciudad queda formada por familias homogéneamente pobres, en terrenos de bajo valor.
La propuesta
El proyecto apunta a que en las zonas colindantes a las líneas de Metro y que registren una baja densidad de casas, el Estado pueda destinar una franja de 300 metros para elevar el porcentaje de construcción habitacional. Para ello, la ley excluirá a este sector de los planes reguladores comunales (PRC), de manera que los privados vean en estos lugares una opción para invertir en proyectos inmobiliarios, aunque bajo ciertos criterios: los edificios no podrán superar los 6 pisos de altura, y cada condominio deberá destinar un 40% de sus departamentos a viviendas sociales.
"Al cambiar la regulación, alguien va a comprar las casas que hoy existen en esos lugares para construir edificios. Y de los edificios que se levanten, tendrán que darles una parte de las unidades, no regalarlas, vendérselas al Estado, para que el fisco, a través de subsidios, se las asigne a personas vulnerables", señala Francisco Irarrázaval, exsubsecretario de Vivienda y Urbanismo del anterior gobierno de Sebastián Piñera. El experto, que participó en la idea originaria que en 2013 levantó el gobierno, agrega que nadie se va a ver obligado a vender su propiedad: "En ese radio de 300 metros, las personas podrán, voluntariamente, acogerse a esta nueva normativa. Y en cuanto a las constructoras, solo van a poder hacer edificios si es que se acogen a esta norma. De otra manera no puedes hacer edificios".
"En otras palabras, este proyecto busca aumentar la densidad habitacional de los sectores cercanos al Metro y que una cuota de esas nuevas viviendas esté reservada para postulantes a beneficios estatales", precisa Kast.
Si bien la prioridad del proyecto es la conectividad con las líneas de Metro, de acuerdo a Irarrázaval también otros terrenos podrán modificar el uso de suelo para construir este tipo de viviendas, sin estar dentro del radio del tren. Da como ejemplo las fábricas cercanas a parques urbanos de uso público, las que eventualmente podrían ser compradas por constructoras para emplazar este tipo de edificios.
La cantidad de viviendas a construir es ambiciosa en relación a los números actuales: al día de hoy se construye un aproximado de 50 mil viviendas sociales en Chile cada año, de las cuales unas 20 mil se emplazan solo en la Región Metropolitana.
La iniciativa proyecta una ejecución que debería extenderse por cinco años, razón por la que no solo consideró el actual diseño de la red de Metro, sino también zonas urbanas donde se proyectan futuras estaciones o trenes interurbanos.
Vivir de forma integrada
Si bien uno de los objetivos de la propuesta del senador Felipe Kast es aumentar la densidad habitacional en estos barrios, también se quiere evitar otro efecto: la sobrepoblación. "La gracia que tiene esto es que permite densificar sin generar guetos verticales, en los sectores cercanos al Metro", señala el congresista.
Regiones integradas
Aunque gran parte de la propuesta está enfocada en Santiago, Kast es enfático en precisar que no se queda solamente en la capital.
Desde la propuesta inicial se consideró extender el modelo a las ciudades de Valparaíso y Concepción, donde también existen ferrocarriles urbanos (Metro Valparaíso y el Biotren, respectivamente).
Desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo señalaron que "existe consenso sobre la necesidad de contar con ciudades más integradas socialmente y nos hemos propuesto trabajar arduamente para hacer mejores espacios para nuestros ciudadanos".
Kast cree que, de aprobarse la iniciativa a la brevedad, permitiría generar proyectos de viviendas integradas a partir del próximo año.
Según él, el esta propuesta cuenta con un apoyo transversal en la comisión de Vivienda del Senado y confía que el Ejecutivo se sume, porque está en línea con lo que han planteado desde el Ministerio de Vivienda.
