Ventas inmobiliarias en pausa

¿Quién debe hacerse cargo del doble costo que ha generado la cuarentena por el retraso en la entrega de propiedades por parte de las inmobiliarias? Los dividendos se deben continuar pagando y, en mi caso en particular, además estoy pagando un arriendo.

Pablo Navarrete

Quisiera información respecto a la devolución de los dineros dados como pie para la compra de un departamento. En este tiempo, que ningún banco da crédito hipotecario, la inmobiliaria no hace uso de razón y me multa con casi la totalidad del monto que abonamos como familia, con mucho esfuerzo.

Verónica Muñoz

Lamentablemente, no hay una ley que proteja a los particulares en este tipo de situaciones o que al menos obligue a las partes a ofrecer alternativas. “Los contratos de compraventa que lleva un mutuo hipotecario (préstamo de dinero con una garantía, que es la hipoteca), si bien por lo general se suscriben en un mismo instrumento, la verdad es que tanto sus partes, obligaciones y contenido son distintos y por tanto deben analizarse y ejecutarse de manera independiente uno de otro”, explica la abogada especialista en derecho inmobiliarios, Macarena Riquelme.

En el caso de la compraventa, que es el contrato que firma el comprador con la inmobiliaria como vendedora, detalla Riquelme, la obligación de entrega del inmueble se verá suspendida, independiente del plazo que hayan pactado, si se decreta cuarentena obligatoria en el lugar, ya que se trata de un caso fortuito o de fuerza mayor. “Por lo anterior, la Inmobiliaria no estaría en incumplimiento de sus obligaciones”, puntualiza la abogada.

Por otra parte, está el contrato de mutuo hipotecario, que es el préstamo que el comprador solicitó para financiar su compra –total o parcialmente– cuyas partes son el comprador (que en este contrato es también el deudor) y el banco o institución financiera que otorga el préstamo. “Por lo general los contratos de mutuo hipotecario establecen en su cláusula de pago desde cuándo comenzará la obligación de pagar la primera cuota, que normalmente es dentro de X mes o días contados desde la fecha de la escritura del contrato y por lo general coincide con fecha de la compraventa”, detalla la experta en derecho inmobiliario.

“No es común que la obligación de pago del deudor quede sujeta a que el comprador haya recibido el inmueble, ya que los desembolsos que ha hecho la institución financiera ocurrirán con la misma fecha de firma del contrato, en algunos casos, y en otros cuando se produzca la inscripción del inmueble a nombre del comprador, ya que con esa fecha o X días después se le paga al vendedor, pero no quedará jamás sujeto, aunque pueden haber excepciones, a la entrega del inmueble”, concluye Riquelme. Dicho esto, agrega la abogada, estas son generalidades y las condiciones específicas dependerán siempre de lo que hayan acordado las partes en los respectivos contratos.

El vendedor (la inmobiliaria) no tiene ninguna obligación con el banco y viceversa, ya que ambos son contratos independientes donde las partes son distintas, “no hay obligación de parte del banco o institución financiera de suspender el cobro de los dividendos por no entrega de la propiedad, puesto que el banco habrá cumplido con su obligación de entregar la suma de dinero dada en préstamo”, detalla Riquelme.

“Por otra parte, la inmobiliaria o vendedor tampoco se encuentra incumpliendo su obligación de entrega en el plazo acordado por lo que está frente a una situación de caso fortuito o fuerza mayor. Por lo demás es muy probable que la propiedad ya se encuentre inscrita a nombre del comprador, reputándose entonces como dueño del inmueble, independiente de que haya podido o no recibirlo materialmente”.

Por lo general, los contratos de promesa de compraventa tienen una cláusula que señala expresamente que la obligación de suscribir el contrato prometido (es decir, la compraventa) no quedará sujeta a que el comprador hubiere obtenido el financiamiento para cumplir con el pago del precio. “Será por tanto su responsabilidad ver de qué forma lo paga, ya que si no podía pagarlo no debía haberse comprometido a la compra”, dice Riquelme. Por esto, normalmente, en caso de que el comprador no cumpla con su obligación de celebrar el contrato de compraventa, “los anticipos pagados por los promitentes compradores no serán devueltos y se imputarán al pago de la multa por incumplimiento acordada en cada contrato”.

También el promitente vendedor se encuentra obligado a cumplir con el contrato prometido, es decir la venta del inmueble, acota la abogada. “En caso de incumplimiento se deberá devolver el respectivo anticipo, si lo hubo, y pagar la respectiva multa”. Si se trata de ventas en verdes, por ejemplo, se deja una póliza de garantía que asegurará la devolución de los anticipos al promitente comprador (esto debe hacerse por ley) junto con el pago de la multa que correspondiese.

Frente a la posibilidad de que el comprador haya visto desmejorada su situación económica como consecuencia de la crisis sanitaria, “dependerá de cada promitente vendedor analizar cada caso y ofrecer alternativas, tales como que el comprador compre más adelante, cuando haya mejorado su situación, o bien condonar el incumplimiento del contrato y devolver lo anticipos, por ejemplo”. Riquelme afirma que algunas inmobiliarias han ofrecido alternativas a sus clientes, pero que no están legalmente obligadas a ello.

La abogada llama a tomar la crisis sanitaria y sus consecuencias económicas como un aprendizaje. “Es probable que en adelante los contratos de mutuo incluyan cláusulas con periodos de gracia para comenzar con el pago de los dividendos, que permitan a los deudores aplazar los primeros dividendos. Eso, claro, siempre importará un sobrecosto de intereses para el deudor, salvo que el banco accediere a suspender incluso los intereses”.

“No está demás agregar que existe siempre la posibilidad de que cada privado, por políticas internas, determine ofrecer alguna solución diferente que vaya en ayuda del contratante afectado, sin estar obligado a ello. Un ejemplo de lo anterior son las opciones de postergación o suspensión de pago de dividendos por un tiempo determinado que han ofrecido distintos bancos a sus clientes, para ayudarlos en este delicado momento financiero que tanto particulares como empresas estamos actualmente enfrentando”, finaliza.