Estudio revela cómo cambió el mercado inmobiliario en Santiago en 10 años

Departamentos, arriendos, comunas céntricas y viviendas de menor superficie son los cuatro conceptos que grafican las preferencias actuales en el mercado inmobiliario del Gran Santiago, según un estudio elaborado por Techo y Mercado Libre Clasificados, a partir de datos obtenidos de Portalinmobiliario.com, a propósito del aniversario número 477 de la ciudad.

De acuerdo con el estudio, que analizó los cambios ocurridos en este mercado entre 2007 y 2017, hace 10 años la demanda por departamentos alcanzaba el 59% del total, mientras que el año pasado cifra que 10 años después creció al 78% de las solicitudes (ver infografía). En contraste, los requerimientos de casas, pasaron de contar con el 41% de las preferencias en 2007 al 22% el año pasado. El informe también destacó que los datos del primer trimestre de 2007 mostraban que la oferta por este tipo de viviendas alcanzó el 43,1%, mientras que en el cuarto trimestre del año pasado, dicha cifra ascendió al 51%.

Lo anterior, según planteó el documento, tiene que ver con temas de seguridad, valores más accesibles y ubicaciones centrales.

Otra de las cifras que también evolucionó es la relacionada con los arriendos. Hace 10 años, el 31,3% de quienes buscaban una vivienda lo hacía para alquilarla, mientras que en 2017, dicha cifra subió al 65,2%. En el caso de la venta, dichos porcentajes pasaron de representar el 68,7% en 2007 al 34,8% en 2017.

En ese sentido, es importante destacar que en el mismo período, los precios promedio de viviendas -es decir, casas y departamentos-, considerando arriendos, se incrementaron en 53,3%. Mientras que los de las casas se duplicaron, con un alza de 104,2%.

En cuanto a los sectores favoritos para vivir, los resultados mostraron que las comunas más centrales como Santiago, Las Condes, Providencia y Ñuñoa, concentran hoy las preferencias. Mientras que las que más crecieron en cuanto a número de habitantes en el período 2002-2017 fueron Santiago (89%), Quilicura (66,5%), Padre Hurtado (64,21%) e Independencia (55%).

"Estas son comunas con un fuerte dinamismo laboral, lo que ha atraído a muchas familias a vivir cerca de sus fuentes de trabajo. Esto trajo consigo en esta misma época un fuerte desarrollo inmobiliario que en el caso de Santiago ha decrecido en los últimos años por mayores regulaciones y menor disponibilidad de suelo", señaló el gerente de Estudios de Mercado Libre Clasificados, Nicolás Izquierdo, quien apuntó que el factor extranjero también ha repercutido en los números.

Otro de las modificaciones que evidenciadas, tiene que ver con los cambios demográficos. Por ejemplo, hoy el 35,5% de la población en Santiago es soltera; el 15% es separada y el 16,3% vive en convivencia, situación que ha implicado una reducción en los integrantes de las familias. Así las cosas, el informe mostró que cada vez se eligen viviendas más pequeñas. Por ejemplo, en 2007, el 30,3% de la demanda era por departamentos con tres dormitorios, cifra que cayó al 25,1% en 2017. Por lo anterior, la oferta también se modificó. La oferta de viviendas de tres dormitorios y dos baños, representaron el 26% del total en 2017, desde un 38% de hace una década.

En este contexto cabe destacar que hoy en día existen 3,05 habitantes por vivienda, cifra que en 1992, ascendía a 4,09.

Los cambios generados en el sector inmobiliario también han tenido un costo social, ya que la mayor necesidad por arrendar en zonas específicas de la ciudad ha generado un aumento en los precios. Dicha situación, generó el denominado fenómeno del "rebalse", que implica que las familias con menos recursos migren a comunas más alejadas del centro, desplazando, a su vez, a otras familias a zonas más periféricas, situación que también está relacionada con el incremento de los campamentos.

"Si queremos como país revertir la segregación residencial, no sólo debemos mejorar el equipamiento urbano en nuestras ciudades, sino también, generar barrios integrados socialmente, donde familias de distintos sectores socioeconómicos se encuentren", dijo el director del centro de investigación social de Techo, Pablo Flores, quien añadió que en la actualidad existen 4.337 familias viviendo en 81 campamentos.

"Si bien esta cifra responde a una leve disminución respecto al 2011 entre campamentos vigentes y cerrados, existen 33 nuevos campamentos con 1.435 nuevas familias que no están catastradas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo", comentó.

En el informe también se destacan los datos del Centro de Investigación Social (CIS), que muestran que el primer quintil gasta el 44,9% de su ingreso mensual en arriendo. Mientras que el segundo, el 29,8%

En ese sentido, se determina que el 60% de quienes llegan a vivir a un departamento lo hace por el alto costo de los arriendos. Mientras que el 30,3% y el 19,2% lo hace porque vivía de allegado o por pocas oportunidades laborales. El 9,7% en tanto, lo hizo por tener muchas deudas.

"Si bien se está revirtiendo esa tendencia poco a poco, es una ciudad que mantiene altos niveles de segregación residencial. Y existen mecanismos que la reproducen, por ejemplo, familias de bajos ingresos que no consiguen arriendo y se ven forzados a vivir en comunas alejadas, sin equipamiento público y socialmente homogéneas, o incluso se ven desplazados a vivir en campamentos en la periferia de la ciudad", concretó Flores.