En el país se ha instalado la discusión respecto de si existe o no una burbuja inmobiliaria. Si bien distintos actores, entre ellos el propio ministro de Hacienda, Felipe Larraín, descartan que el mercado inmobiliario atraviese por este episodio, algunos especialistas hacen un llamado a tomar resguardo de prácticas que estarían aumentando artificialmente el precio de las viviendas.

AGS Visión Inmobiliaria señala que han comenzado a observarse prácticas que "le quitan salud a la industria y al mercado". Se trata de cinco situaciones sobre las cuales recomienda una supervisión de las autoridades "que poseen los instrumentos e institucionalidad para hacerlo".

La primera es la compra simultánea, en que una persona o institución solicita créditos en dos o más bancos al mismo tiempo, antes que su endeudamiento sea registrado en las bases de datos del sistema financiero. "Si la capacidad de endeudamiento de una persona o sociedad es de UF 2.000, se tramitan en paralelo dos o más créditos de UF 2.000 para financiar la compra no de una, sino de dos o más propiedades. De esta manera se accede a un financiamiento de UF 4.000, que supera la capacidad de endeudamiento real", detalla el informe. Aclara que esto no significa que la persona no tenga los recursos para cumplir con los créditos solicitados, "pero si esa práctica se extrema, comprando tres o más propiedades simultáneamente, introduce un riesgo alto que no es capaz de ser detectado por el sistema financiero".

Un segundo riesgo es la falta de rigor en la tasación de bienes raíces y en la evaluación de proyectos. La entidad asegura que las tasaciones presentan problemas en los plazos de investigación, que son acotados. Además, ve que hay un "estímulo por volumen y no por rigor". Una deficiencia es que se toman precios de referencias inapropiados, al existir casos en que se comparan productos sin relación entre sí.

"Muchas veces las tasaciones y evaluaciones de proyecto se acercan más al valor que espera el receptor del crédito que a un valor objetivo de mercado. Las consecuencias de esto es que el banco podría financiar una propiedad sobrevalorada y podría acumular activos sobrevalorados que es nocivo para el sistema financiero y sus balances".

Otro elemento es el pie ficticio. Esta es una práctica que se ve en el mercado de viviendas usadas, en las compras entre particulares, y actualmente en la venta institucional de viviendas nuevas, "donde sí podría ser nociva", sostiene AGS. La entidad explica que a un comprador, el banco otorga, en la mayoría de los casos, un crédito por hasta 90% del valor de venta. Esto implica que para una propiedad de 1.500 UF "la persona debe aportar un pie de, al menos, UF 150.

El pie ficticio consiste en que el vendedor, para efectos del banco, sitúa el valor en UF 1.650 y no UF 1.500. Así, el banco prestará el 100%, creyendo que está financiando el 90%. Hay una sobrevaloración de los activos", advierte.