Jorge Awad no olvida sus 18 años como presidente de Lan -cargo que dejó en septiembre, tras la fusión con TAM- y usa analogías aeronáuticas para describir el ritmo de colocaciones de créditos hipotecarios. El presidente de la Asociación de Bancos (Abif) dice que no existe una burbuja inmobiliaria en el país, lo que respalda con datos que la consultora Gémines les entregó hace una semana, y agrega que, con el horizonte despejado, se puede seguir "por la misma aerovía".

Las alzas de precios en el área han alertado al Banco Central y al gobierno. Frente a ello, la banca sigue con atención tres factores que podrían reducir el crecimiento de las colocaciones hipotecarias, que en el año suben 8%: un aumento del desempleo, una baja en los salarios y un alza en los desistimientos de compras de vivienda. "Si me pasan estas tres turbulencias, no voy a seguir con el avión al mismo nivel, sino que hay que bajar su altura y cambiar de aerovía. El viaje sigue siendo seguro, pero con un ritmo distinto", afirma. Por lo mismo, preparan un plan de acción que aquí detalla.

¿Cómo recibe la banca las advertencias del presidente del Banco Central respecto del alza de precios de las viviendas?

La actuación de la banca chilena en vivienda ha sido encomiable. Nos muestra un mercado demandante, con comunas con alzas en ventas de 20%. No obstante, en el año, las colocaciones han crecido 8%. No todos los chilenos están financiando sus compras con crédito, algunos son traspasos de renta variable a renta fija. Con todo, destaco una afirmación muy atendible del presidente del Banco Central: "Cuidado con extrapolar los crecimientos de los precios de los últimos años hacia adelante". Justamente, eso es el ADN de las burbujas. Hay que evitar que entre gente al mercado para especular.

¿Cómo se evita la especulación?

Se resuelve haciendo una buena calificación de créditos y no otorgándolos a quienes no tienen ingresos. Lo importante es que esto siga siendo un sistema donde la capacidad de pago venga por el ingreso disponible y no por la plusvalía de la casa, que el cliente cree que va a seguir creciendo a tasas de un 20%. Esa es la ruta del éxito que evita el colapso.

¿Hay alguna luz de alerta hoy sobre los precios de las viviendas?

Hay razones suficientes para explicar el alza de los precios. En los últimos tres años, el país ha crecido sostenidamente y el desempleo ha alcanzado niveles históricamente bajos; las remuneraciones y el ingreso familiar han aumentado en términos reales, y las tasas de interés están en su nivel más bajo en el último tiempo. Si esos factores cambian, hay que responder de otra manera. Hasta ahora, lo claro es que la cartera castigada está bajo el 0,5% y las provisiones por posibles impagos están bajo 1%, cifras muy sanas.

¿Qué impacto ha tenido en la demanda la baja tasa de interés?

Es muy importante, porque cuando la tasa es alta, se amortiza muy poco de la deuda en los primeros años y sólo se pagan intereses. Cuando son bajas, después de tres a cuatro años, uno tiene parte de la casa amortizada. Hay una fidelización, un compromiso mayor del comprador, porque ya tiene capital invertido en la casa.

EL PLAN DE ACCIÓN

¿Tienen algún plan de acción para evitar un problema a futuro?

Hasta ahora, las cifras demuestran que el ciclo de compra y pago es absolutamente normal. Sí, posiblemente tenemos que volver a lo que decía el superintendente de Bancos, bajando el financiamiento de la vivienda de los actuales niveles de 85% hacia un 80%, que es un criterio prudente. Además, está la preocupación de que las personas estén dedicando más allá de un 25% a 30% de su ingreso a pagar el dividendo, porque en casos extremos alguna gente paga hasta el 40%. Estos son dos elementos para evitar la burbuja. En tercer lugar, las empresas inmobiliarias deben entregar periódicamente un informe con los desistimientos de ventas en verde. Este sería el semáforo rojo que hoy está en verde.

¿Es un llamado a las inmobiliarias a dar información más oportuna?

Más que un llamado, es un trabajo conjunto. Debiéramos tener una buena plataforma para que los equipos económicos que forman los bancos con las inmobiliarias tengan la mejor calidad de información, fidedigna y oportuna, para cuando el semáforo tenga luz roja.

¿Estas son políticas nuevas de la banca, pero con cambios?

Es seguir haciendo más de lo mismo, con estas modificaciones: aproximarnos más al 80% del valor de la vivienda, un dividendo no superior al 30% del ingreso familiar e información periódica de desistimientos.

Las inmobiliarias advierten que si sube el porcentaje de pie a 20%, se restringirá la demanda. ¿Qué efecto tiene eso para la banca?

Lo único que uno no puede hacer es dejar de reconocer la realidad. Si baja el número de personas empleadas y bajan los salarios, la banca actuará en consecuencia. No vamos a crear una burbuja dándoles crédito a personas que no tienen ingresos.

¿Hay bancos que estén prestando el 100% de financiamiento?

No, son casos muy excepcionales. No es lo normal ni lo esperable. Pero el ciclo de compra y pago está normal.

¿Qué porcentaje de compra-dores tienen más de un crédito hipotecario?

Los deudores totales son un millón de personas; de ellos, 1,65%, es decir, un poco más de 10.000 personas, tienen un segundo crédito hipotecario. Mucha gente se ha salido de renta variable para invertir en casas. El crecimiento del número de créditos y el cumplimiento en los pagos muestran que el ciclo de vida de los créditos de la vivienda está en absoluto orden. En un ambiente donde los precios han aumentado por factores de la demanda, la banca no ha sido un estímulo de ésta, sino que se ha limitado a seguirla, entregando créditos de altos estándares y de manera responsable.

"LAS VENTAS YA HAN CAÍDO"

El Central sostuvo en 2011 que los títulos de la Bolsa estaban muy altos y se han corregido a la baja. ¿Podría caer el precio de las viviendas?

Ya se nota una atenuación en el ritmo de crecimiento de las ventas, y esa es una buena noticia. En octubre, la serie desestacionalizada de viviendas nuevas muestra una caída de 10% respecto de septiembre y acumula tres meses de baja respecto del peak de julio de 2012. El descenso es liderado por los departamentos, cuyas ventas han retrocedido 40% desde el peak de julio, y las casas tienen una caída más moderada. También en algunas comunas de Santiago hay descensos en los precios de departamentos y casas.

¿Qué factores han llevado a esa caída?

Eso, de alguna manera, demuestra que los bancos siguen haciendo muy bien la pega, porque no han dejado entrar burbujas. Entonces, quizás las personas que estaban postulando a un segundo o tercer crédito para especular no han entrado al sistema y no han aumentado la demanda.

¿A qué ritmo ha crecido la colocación de créditos hipotecarios?

Antes de la crisis subprime en 2009, los créditos hipotecarios crecían a tasas de entre 15% y 20%. Desde entonces, moderaron su expansión y se han mantenido entre 8% y 9%. Además, hay que tener en cuenta que no porque aumenten los créditos estamos en una burbuja. Lo normal es que el porcentaje de la cartera de vivienda (que incluye créditos hipotecarios a personas y el financiamiento a constructoras) en el PIB sea mayor. En los países desarrollados, es un 65% del PIB, mientras que en Chile es un 22%. Hay espacios para seguir creciendo.

¿Cómo pueden crecer sin llegar a los segmentos más riesgosos?

Es muy fácil. La banca va a seguir haciendo scorings (análisis estadísticos para determinar el riesgo de un deudor) tan exigentes y realistas como lo ha hecho hasta ahora. La banca no necesita crecer a base de créditos mal dados. Segundo, tampoco necesita salvar inmobiliarias, porque están haciendo bien su pega. Las dos cosas que podrían ser estimulantes artificiales hoy están excluidas del sistema.

Si se estuviera incubando una burbuja, ¿quién podría parar la fiesta? A nadie le conviene.

Cuando uno quiere crecer por crecer, hace tonteras. Pero cuando uno tiene un negocio que está bien rentabilizado, no dejas entrar el aire que contamina. Para crecer, hoy hay que seguir haciendo más de lo mismo.

En la crisis del salmón los bancos se vieron superados por los hechos. ¿Por qué ahora podría ser distinto?

Lo que pasa es que en la crisis de los salmones hubo un terremoto sanitario. Como era una industria tan nueva, no teníamos la experiencia. Las inversiones en salubridad eran muy bajas respecto de lo que debieran haber sido. En el área inmobiliaria tenemos una experiencia muy distinta, con las crisis del 82 y del 98. Tenemos la experiencia para decir: "Mire señor, si pasa esto y esto otro, vaya y tómese esta agüita". Esa agüita significa ser muy rígido en dar créditos solamente a los que tienen ingresos.