La dinámica del sector inmobiliario y desarrollo de los bancos medianos (ver recuadro) son las dos alertas que envió ayer el Banco Central (BC) en su último Informe de Estabilidad Financiera (IEF), como parte del Ipom de diciembre.

El BC realizó un monitoreo más amplio del sector inmobiliario, que no sólo se concentró en los precios de las viviendas en algunas comunas. La entidad realizó advertencias sobre efectos de la venta en verde, la razón de endeudamiento de las inmobiliarias y la política crediticia de los bancos en los préstamos hipotecarios.

El presidente del instituto emisor, Rodrigo Vergara, enfatizó la importancia de que los agentes consideren esos factores de riesgo al evaluar sus decisiones de inversión y financiamiento en el sector (...) Se hace importante que en esas decisiones consideren que las alzas de precios de los últimos años no son garantía de alzas futuras (...) entregar este tipo de alerta, ampliando de esta manera la información disponible para el análisis de riesgo, es parte de nuestro rol en promover un normal funcionamiento del sistema financiero".

1 Aumentan comunas con precios de viviendas sobre tasas históricas

Si bien el informe destaca que los índices agregados de precios de viviendas mantienen su ritmo de expansión, en línea con el dinamismo de la economía, puntualiza que "a nivel de comunas, desde el informe anterior, se ha duplicado el número de localidades cuyos precios crecen a tasas mayores a las observadas históricamente", las que representan el 52% de las transacciones de viviendas ubicadas en zonas para las cuales se cuenta con precios representativos.

El BC monitorea 47 comunas, que en su conjunto representan el 83% del valor de las transacciones totales. Vergara indicó que las comunas con aumentos significativos de precios pasaron de un promedio de crecimiento en su valor de 1,6% entre 2002 y 2007 (período en que el aumento del total nacional era de 3,1%) a 8,3% entre 2009 y junio de 2012 (total país es de 5,7%).

2 Ventas en verde

El IEF indica que en el sector residencial, la venta de casas y departamentos ha aumentado significativamente, "especialmente las de las viviendas en estado de construcción, denotando cierta escasez en la oferta de corto plazo".

En la venta de casas, sólo cerca de 10% están terminadas, el resto son obras que están construyendo la obra gruesa, sus terminaciones y otros ítems.

3 Créditos hipotecarios y estándares crediticios

El inicio de nuevos proyectos inmobiliarios residenciales ha seguido con alzas sobre el promedio histórico. El BC indica que alrededor del 40% de esta mayor oferta tiene fecha de entrega en los próximos 12 meses. Por esto, es "muy probable una aceleración en los créditos para la vivienda en el mediano plazo".

Además, señala que el índice de cartera vencida de vivienda, como las tasas de morosidad de la cartera hipotecaria están en niveles inferiores a su promedio histórico. No obstante, el porcentaje del valor de la vivienda financiada por el crédito hipotecario (LTV por sus siglas en ingles: Loan To Value) aumentó desde 79% a 86% entre junio de 2011 y 2012 (ver infografía).

Incluso, más del 60% de los créditos otorgados tienen un LTV superior al 80%. El IEF indica que los actuales estándares crediticios, junto con el dinamismo del sector inmobiliario, son factores que deberían ser considerados en la evaluación del riesgo de crédito en los hogares.

Esto es relevante en un escenario de potenciales alzas en las tasas de crecimiento del crédito hipotecario por la materialización de un mayor número de proyectos inmobiliarios.

5 Políticas macroprudenciales

Vergara indica que Chile, al igual como hacen otros países, debe evaluar el uso de instrumentos macroprudenciales para resguardar el sistema financiero y reducir la volatilidad. Entre ellos, la razón entre el préstamo y el valor del activo, la razón deuda sobre ingreso, cambios en el ponderador de riesgo de crédito y requerimiento de capital.

Tomás Izquierdo: "La escasez de suelo y mano de obra son relevantes en el alza de precio"
Economista y socio de la consultora Gemines

¿Concuerda con las alertas al sector inmobiliario que realizó el Central?

A lo que se refirió sobre el sector inmobiliario, me parece razonable. Mencionó explícitamente el caso de EEUU, en donde la génesis de la burbuja pudo convivir con un incremento sostenido de los precios en los activos inmobiliarios, pero ejemplo, con inflación baja, sin generar una reacción del banco central de EEUU. Es una observación válida.

No sólo hay que preocuparse de la inflación de la canasta del IPC, sino también de la trayectoria del precio de los activos en su conjunto. Desde esa perspectiva, poner el foco en el precio de los activos inmobiliarios es válido y razonable. Hay que reconocerlo.

¿Qué puntos destaca?

Es interesante que haya sugerido la posibilidad de aplicar medidas macroprudenciales, referidas a tres elementos. Uno, el porcentaje de financiamiento respecto al valor del activo; dos, el dividendo en relación al ingreso, y tres, los ponderadores de riesgo.

¿Qué faltó?

No sé si corresponda al presidente del BC en la presentación del Ipom decirlo, pero estuvieron ausentes elementos importantes. Entre ellos, tener en cuenta que el alza del valor de los activos inmobiliarios en Chile guarda una relación importante con el aumento del ingreso del país.

Otro aspecto que no mencionó es la escasez de suelo en algunas zonas y mano de obra calificada, que son elementos relevantes a tener en cuenta para explicarse el aumento de costo y el aumento de precio.

Aquí el tema de fondo es que hay un patrón de crecimiento del número de viviendas que ha cambiado para el Gran Santiago con toda claridad. Hay un cambio muy fuerte de la demanda entre las comunas periféricas o exteriores. En el último tiempo el mayor crecimiento se está dando hacia dentro y ese crecimiento se encuentra con la escasez del suelo.

¿Qué le llamó la atención?

El aumento del porcentaje de financiamiento en relación del valor de la vivienda, aspecto que no tenía considerado y que el Banco Central tiene buenas estadísticas en esa materia. Eso es relevante, ahí hay que actuar. Al menos esperaría que las medidas macroprudenciales limiten el porcentaje de financiamiento a niveles razonables, probablemente 80% sea un techo más que razonable. Pasarse de eso no es conveniente.