No fue fácil el 2016 para la banca en materia de hipotecarios. Las cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) así lo reflejan: al cierre de 2016, el stock de operaciones vigentes creció 1,16% respecto del año anterior, la variación más baja desde 2001, mientras que en términos de monto, el alza fue de 9,8%, el menor incremento desde 2009.
Así, el total de préstamos vigentes para financiar la compra de inmuebles pasaron cerraron 2016 en el equivalente a US$ 58.527 millones, mientras que en número de operaciones se llegó a 1.439.411, sólo 16 mil más que los registrados a diciembre de 2015. De acuerdo con la visión de especialistas, las cifras se explican por una combinación de incertidumbre económica y nuevas normativas que derivaron en mayores restricciones crediticias y, al mismo tiempo, menor interés de las personas por comprar. Todo, en un escenario restrictivo y de altos precios.
Según una fuente ligada al sector financiero, 2016 partió con un cambio en la matriz de riesgos de la SBIF, que desincentivó la aprobación de créditos sobre 80% de loan to value (o valor en monto del préstamo), debido al mayor costo en provisiones que ello significó para la banca. Así, la medida implicó, en algunos casos, alzas de tasas y en otros simplemente el rechazo del financiamiento, lo que impactó en la decisión de endeudarse de los clientes que no tenían ahorro previo o de inversionistas acostumbrados a financiarse al 90%.
De hecho, agregan que la exigencia influyó más en posponer la demanda de hipotecarios a la espera de lograr el ahorro del pie, que en los desistimientos, ya que según cifras de empresas del sector inmobiliario que reportan a la Superintendencia de Valores y Seguros, al tercer trimestre del 2016, la tasa de desistimientos no había presentado aumentos.
El gerente de Hipotecario de BBVA, Mauricio Cáceres, explicó que las expectativas laborales y escenarios económicos están directamente relacionadas con el dinamismo de créditos de largo plazo, como los hipotecarios. "Escenarios de mayor crecimiento y menor desempleo dan mayor certidumbre a la decisión de inversión de los clientes en financiamiento de viviendas", comentó.
Este escenario pudo mermar incluso el positivo impacto de normas como la que desde fines de 2015 e inicios de 2016, obligó a la banca a acortar los plazos de alzamiento de hipotecas, fijando un máximo de 45 días y eliminando cobros adicionales, destacó el gerente comercial de Iron and Mountain, Pablo Bunster.
Para este año, las perspectivas son de mejora, sobre todo al alero de la baja de tasas de interés por el Banco Central, que derivaría en mejores tasas promedio para estas operaciones, las que hoy se sitúan en el orden de UF + 3,8%, subiendo a UF + 4,5%, al sumar los seguros asociados, según el experto. De hecho, sostiene que la banca ya está trabajando agresivas campañas para este 2017.
Cáceres dijo compartir el optimismo al considerar que los costos asociados a los créditos se han mantenido "bajos y constantes", dijo. "El único costo que ha subido en el último tiempo es el impuesto al crédito en el caso de operaciones que no son DFL-2, que pasó de 0,4% del crédito a 0,8% en enero de 2016", agregó, indicando además que, por el lado de las tasas, "estas han estado históricamente bajas, en un escenario que podría variar según las condiciones de mercado".
Visión inmobiliaria
A las restricciones de la banca, las inmobiliarias suman dos factores clave en la menor demanda por hipotecarios en 2016: la implementación del IVA y el precio estable de los arriendos.
Lo anterior se refleja, por ejemplo, en la "caída del 14% en las solicitudes de información por comprar viviendas y un aumento del 47% en las solicitudes por arrendar", según afirmó el subgerente de estudios de Portalinmobiliario, Nicolás Izquierdo.
A diferencia de la banca, para este sector las expectativas para 2017 no son muy distintas a las del año previo.
Según Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, si bien habría cierta flexibilidad en los bancos, el pie de 20% del valor de la vivienda se mantendría (manteniendo el desincentivo) y los plazos de aprobación de los préstamos continuarían largos por la mayor rigurosidad en sus revisiones, tardando de una a tres semanas en promedio, según afirmó. Además, puntualizó que la baja de tasas de interés del Central, "no afectaría mayormente la tasa de los créditos hipotecarios".
Izquierdo, en tanto, dijo prever una estabilización de los precios de venta, ya que "el efecto del adelantamiento de la demanda producto del IVA debiese ir tendiendo a eliminarse".
