En medio de un menor ingreso de nueva superficie de oficinas al mercado y una mayor demanda, un estudio de la consultora inmobiliaria GPS Property constató una escasez de metros cuadrados de oficinas de alto estándar durante el tercer trimestre de este año en Santiago, tendencia que se ha observado, en general, durante todo 2011. Sin embargo, la consultora estima que este panorama cambiará radicalmente en 2012, ya que se espera una producción de 252.834 metros cuadrados (m2) de oficinas de alto nivel, casi el triple de lo que se registrará este año. La cifra proyectada para 2012 equivale a 12 edificios, repartidos en Santiago, Providencia y Las Condes. Del total, un 35% (87.000 m2) serán aportados por Costanera Center, precisa el estudio.

El desajuste de la producción de este tipo de construcciones en el mercado se debe a los efectos que la crisis subprime de 2009 provocó en el sector. En esa época hubo muchos proyectos que se paralizaron y que luego se reactivaron con la mejoría de la economía del país, explica Francisco Rojas, gerente de División Oficinas de GPS, quien precisa que el desarrollo promedio de una nueva obra demora en torno a 36 meses desde que se compra el terreno.

Similar tendencia percibe Enrique Ovalle, director ejecutivo del Fondo Independencia, que desarrolla edificios de oficina en el centro de Santiago y Nueva Las Condes, entre otros. "Este año la demanda es bastante más importante que los m2 que están ingresando a la oferta y por ello la tasa de vacancia está extraordinariamente baja (...). No se puede funcionar con indicadores tan bajos, porque implica que no hay capacidad para atender nuevos requerimientos de empresas", afirma.

Con todo, Ovalle advierte que este lapso de tiempo en que se ha manifestado la escasa oferta es circunstancial. "El próximo año se normaliza y habrá una oferta importante que debiera superar levemente a la demanda", proyecta.

Según el informe de GPS, entre junio y septiembre de 2011 no hubo aumento en el inventario de oficinas de primer nivel, llamadas también clase A/A+. "Se esperaba el ingreso de los edificios Córdova Inmobilia y Rosario 100, en Las Condes, lo cual no se concretó", indica el informe. Así, el trimestre finalizó con un stock de 1.707.848 m2, correspondiente a 109 edificios. De ésos, un 74,18% se concentra en Las Condes (ver infografía). Le sigue Santiago Centro (13,9%), Providencia (9,2%) y Vitacura (2,6%).

La cifra más elocuente es la tasa de vacancia -o disponibilidad de m2- para oficinas de alto estándar. Al cierre del tercer trimestre, esta cayó a la mitad respecto al mismo lapso anterior, pasando de 3,13% a un 1,53%. "Nos vamos acercando a la tasa de vacancia que teníamos en 2007 y 2008, en torno a 1%", señala Rosario Meneses, arquitecta del Area Estudios de GPS. "Una tasa sana de mercado fluctúa entre 5% y 7%", agrega Francisco Rojas.

Por comunas, Las Condes es la que presenta una mayor disponibilidad de oficinas (22.419m2). Sin embargo, disminuyó en 52% respecto del trimestre terminado en junio, que llegaba a 46.864 m2.

Salvador Encinas, gerente comercial de Sinergia, inmobiliaria que ha desarrollado el polo Nueva Las Condes, explica que en ese subsector la demanda de compra se encuentra superando la oferta. Esto se refleja, añade, en que las empresas compradoras han vendido en menos de seis meses sus m2, alcanzando precios superiores a las UF 68 + IVA, mientras otras firmas han debido arrendar en vez de comprar para poder satisfacer su demanda.

Rojas asegura que una consecuencia de la escasez puntual de oficinas de alto estándar en Santiago es que ha limitado la posibilidad de compra para algunas empresas. Los fondos de inversiones, las compañías de seguros e inversionistas privados "han comprado desde hace cinco años todos los metros cuadrados de edificios nuevos que se han incorporado al mercado. Lo que resulta es que hay una incorporación al mercado de oferta, pero sólo de arriendo", indica el experto.

Encinas, de Sinergia, estima que continuará la demanda por este tipo de producto. "Los desarrolladores seguirán en búsqueda de terrenos, hoy escasos. Los propietarios de m2 para el arriendo alcanzarán precios récords y las empresas cambiarán sus intenciones de compra por renta hasta que aparezcan nuevos m2 en el sector", afirma el gerente.

Más allá de la baja tasa de vacancia exhibida durante el tercer trimestre, los precios de arriendo no han subido de manera considerable, explica el estudio. Ello, porque junto a la fuerte competencia que existe por ocupar los espacios, "muchos de los dueños de las oficinas son inversionistas que están dispuestos a mantener los precios del trimestre anterior, con el objetivo de colocarlas en el más corto plazo posible", dice el informe de GPS.

Si de precios de venta se trata, agrega que dada la escasez de oferta se han realizado transacciones de oficinas clase A en torno a 63 UF/m2 para plantas libres sin habilitar, mientras que para plantas habilitadas se registró a un valor de 75 UF/m2.

¿Qué se puede esperar para 2012? "Habrá un gran aumento en el stock que va a ayudar a nivelar", explica Meneses. Si se produce un crecimiento de la economía de 5%, "vamos a tener un nivel de vacancia de 7%, que es propio de un mercado sano", agrega. Mucho de lo que pueda pasar, en todo caso, dependerá también de cuan fuerte nos golpee la crisis del mercado mundial, advierte la especialista.