Costanera Center es el proyecto más voluminoso y emblemático de Cencosud. Su envergadura lo transformó en emblema de la crisis y ahora en símbolo de la reactivación. Sus accionistas, en cambio, esperan que sea un negocio de alta rentabilidad: los más de US$ 600 millones en inversión servirán para levantar un complejo que aportará poco a los ingresos, pero bastante a los flujos y a los retornos, creen analistas consultados. "El negocio inmobiliario tiene márgenes bastante altos, del orden de 60%, a diferencia del negocio de supermercados, que da de 6,5% a 7%, dice Diego Larach, analista de Bice Inversiones.
El complejo incluirá 694.000 metros cuadrados, incluyendo cuatro torres y un centro comercial. Un experto en retail calcula que Costanera podría entregar en un plazo de unos cinco años, cuando esté en régimen comercial, ingresos por US$ 130 millones, equivalente al 1% de la facturación total. Este año el grupo facturará cerca de US$ 10 mil millones. Sin embargo, como es un negocio de bajos gastos de operación, su aporte al flujo de caja (Ebitda) podría ser de entre US$ 80 millones y US$ 100 millones, casi el 10% de lo que hoy consigue el grupo en sus operaciones en cinco países. Y eso sin considerar los ingresos por ventas de Jumbo, Easy y Paris. Para 2010, IM Trust espera un Ebitda total de US$ 870 millones.
El gerente de estudios de LarrainVial, Salvador Arenas, comenta que si bien Costanera es un proyecto de envergadura, no es tan significativo en relación al tamaño que tiene Cencosud. La placa comercial, estimó, aportaría ingresos por hasta US$ 200 millones al grupo en 2012.
En Santander GBM, Carmen Concha, resalta que la puesta en marcha de Costanera Center eleva en 50% en la superficie arrendable en el negocio de shopping center. Hoy Cencosud tiene 453.576 metros cuadrados arrendables en malls en Chile y Argentina; Costanera agregaría 132 mil y el 0,5% de las ventas totales del grupo. Los ingresos del área para Cencosud provienen del arriendo de espacios.
En Banchile estiman los arriendos de las torres de oficinas representarían menos del 1% de la facturación consolidada en régimen.
Ayer la acción tuvo una leve caída de 0,08%. Según los analistas, el precio del retailer ya tenía incorporado el anuncio de reactivación de Costanera Center para el último trimestre de 2009. El papel sube 87,19% en el año. Sin embargo, resaltaron el agresivo plan de inversiones del holding, que considera US$ 700 millones en 2010.
"Costanera Center es relevante como señal mediática, pero una vez abierto, demorará unos 36 meses en entrar en régimen y empezar a aportar en el flujo del grupo", dijo el analista de Fit, Raúl Barros, quien agregó que el holding debería enfocar sus inversiones a Perú y Brasil.
NIVEL DE ENDEUDAMIENTO
Volver a un ratio de endeudamiento de 2,5 veces (deuda/ebitda) es una de las metas de la compañía. Según Santander GBM, hoy está en 3,1 veces y la meta se podría cumplir antes de 2011. "No veo la deuda bajando mucho el otro año, pero el ratio deuda financiera ebitda debería ir disminuyendo", agregó Alvaro Pipino, gerente de estudios de IM Trust.
