Fernando Sánchez, el presidente de la administradora de fondos de inversión Independencia, estaba en pleno road show de los bonos del fondo Rentas Inmobiliarias cuando se destaparon las irregularidades en dos fondos de la gestora Aurus. Aunque el mercado se puso nervioso, en ningún momento el empresario temió que la colocación, inscrita en 2014, se cayera. "Es un tema lamentable y una escaramuza de la vida que haya coincidido, pero los analistas e inversionistas supieron distinguir que esta emisión tenía un riesgo muy bajo", afirma.

Hace dos semanas, Independencia Rentas Inmobiliarias, el mayor fondo del sector en Chile, con casi un millón de metros cuadrados y UF 17 millones en activos, colocó dos millones de UF (unos US$ 80,9 millones) a cinco años plazo, con una tasa de 2,2%. Aunque se trataba del debut de la firma en el mercado de deuda y, además, del primer fondo que optaba por esta vía de financiamiento en el país, la tasa conseguida fue similar a la de los grandes emisores. "Es un costo sensiblemente inferior al que los bancos nos pueden dar", asegura Sánchez en una sala de reuniones de la firma.

La colocación, además, debió competir con otras operaciones en una "caliente" semana para el mercado: Parque Arauco, Tanner, y Santander Consumer Finance sumaban una oferta de más de 10 millones de UF (unos US$ 394 millones) en bonos.

Los recursos obtenidos se destinarán a refinanciar deuda bancaria de corto plazo por 1,43 millones de UF (unos US$ 57 millones) y con las 600.000 UF de remanente, Rentas financiará nuevos proyectos de inversión. "Inscribimos cinco millones de UF, colocamos dos millones y los tres millones restantes se irán colocando en la medida en que sea necesario. Ojalá fuera en el más breve plazo, porque nuestro objetivo es seguir incrementando nuestra base de inversiones", dice.

Por eso, Sánchez considera la operación como un segundo hito en la historia de Rentas, tras ser el primer fondo inmobiliario local en abrirse a Bolsa, en 2011.

Este bono permitirá al fondo conseguir un ahorro de entre 10 y 15 puntos base en la obtención de financiamiento respecto de un crédito bancario. "Sin duda, es una alternativa que se debe terminar traduciendo en mejores cifras, mejores dividendos", añade.

Los colocadores fueron LarrainVial y Credicorp Capital, y entre sus compradores figuraron especialmente fondos mutuos, family offices y otros inversionistas.

No concurrieron las compañías de seguros, ni las AFP. Las primeras, debido a que se trataba de un bono, cuyo plazo es considerado "corto" para el sector, mientras que las administradoras de fondos de pensiones no están autorizadas para comprar estos instrumentos.

Caso Aurus

Con más de 25 años en el negocio fiduciario, Sánchez fue nombrado la semana pasada parte del comité de ética que la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) creó para analizar el caso Aurus.

Aunque aclara que se trata de un caso particular, sostiene que "no cabe duda" de que este episodio dañó al sector, porque a diferencia de las estafas financieras destapadas este año -protagonizadas por agentes no regulados, como Arcano, AC Inversions, IM Forex, Alberto Chang o Rafael Garay- esta vez se trataba de una entidad regulada, fiscalizada y manejada por expertos largamente conocidos en el mercado.

"Siempre de estas experiencias salen cosas positivas. Habrá que extremar los controles y sacudir los protocolos que estamos ocupando para ver dónde puede haber otros espacios que permitan a alguien con mala intención aprovecharse", indica.

Citando el conocido dicho de que la ocasión hace al ladrón, Sánchez sostiene que "lo importante es tener la capacidad de prevenir y detectar. Esas son las cosas que tenemos que aprender. Este es un llamado de atención; hay controles internos que a lo mejor no han funcionado bien".

Respecto de la forma de valorizar los fondos, que es uno de los problemas del caso Aurus, el ejecutivo advierte que en el caso inmobiliario esta cuantificación se realiza de manera independiente y por parte de dos responsables diferentes.

"Creo que hoy los controles previstos están en general bien. La legislación está bien hecha, lo que puede estar fallando son los controles internos. Probablemente, lo que la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) puede hacer es poner más acento en sus procesos de fiscalización. Pero para eso no se necesita una ley nueva", puntualiza.

Vacancia en baja

La colocación se produjo, además, en un escenario que pese a la desaceleración está marcando por una mejoría en el mercado de oficinas de alto estándar, el que pasó de mostrar vacancias del 12% a cerca del 10%. "Entramos en la fase de declinación de la vacancia. La oferta se ajustó rápidamente, en parte porque se vio venir una baja en la actividad y esto el mercado lo internalizó con rapidez. Lo que venía en construcción no alcanzó a reaccionar y eso se tradujo en la ralentización de la absorción, pero el mercado probablemente se va a estabilizar, porque no se ve que vengan nuevos proyectos. No hay en tramitación tantos permisos de construcción de oficinas clase A", argumenta Sánchez.

Durante este período, explica, Rentas ha seguido con los proyectos que tenía en carpeta, pero que han sido "bastante conservadores" en la forma de enfrentar la baja del mercado. "Más que proyectos detenidos, lo que tenemos es un compás de espera de empujar proyectos en terrenos que están en cartera", añade.

Rentas maneja activos en Estados Unidos. Las elecciones en ese país, que serán una de las más disputadas de los últimos años, con anuncios de cambios tributarios y fiscales, ¿generan algún ruido?

Estados Unidos tiene una inercia que va más allá de quien salga o no electo. En el margen, ciertamente que importa si es que hay cambios, sobre todo en la política tributaria o fiscal, pero es un mercado que va más allá de quién salga o no electo.