La polémica por las complejidades que presentan los nuevos edificios de Estación Central para sus usuarios y para el entorno abrieron el debate sobre qué tanto se benefician las ciudades con la densificación en edificios de altura, sobre todo cuando no hay un plan regulador. No contar con este instrumento, que ordena una urbe y la forma de construir en ellas, es una debilidad presente en un tercio de las comunas del país. Sin embargo, este instrumento no sería la única vía para poner límites a las inmobiliarias, a juicio de Mauricio Varela, gerente de Socovesa, quien valoró que la discusión de la densificación en altura salga de los espacios técnicos en que estaba recluida.
¿Por qué no hay planes reguladores en todas las comunas?
Eso habría que preguntarles a los alcaldes. Es un proceso lento, que tiene sus costos y, en general, los municipios tienen recursos limitados, pero la mayoría de las comunas que tienen desarrollo inmobiliario tienen plan regulador. En las que no tienen plan, generalmente, solo hay desarrollo local.
Y entonces ¿por qué Estación Central no tiene uno?
Estación Central es una excepción. Antes, Estación Central no tenía mucho desarrollo inmobiliario, pero por su ubicación céntrica, por el Metro y otros factores, era razonable prever que iba a tener en algún minuto y que, por lo tanto, se debió haber hecho un plano regulador hace muchos años.
Ante la falta de planes reguladores que existe, ¿es posible la autorregulación de las empresas?
Sí, claro, es posible. Existe la legalidad, pero también la legitimidad que tiene que ver en cómo somos responsables de los desarrollos que hacemos en el tiempo, no solo miramos si esto es un buen negocio en el corto plazo, sino en cómo van a vivir esos edificios en el tiempo y cómo se validan en el entorno. Es un tema que cada empresa define.
Sin embargo, al ser la legitimidad voluntaria, queda la opción de aprovecharse de la falta de legalidad o de planes reguladores.
La legalidad es lo mínimo, pero nos parece que la sociedad le exige hoy día al sector privado que vaya más allá de la legalidad, no solo en el mundo inmobiliario, es un tema país. Puede haber compañías que usen ese mínimo legal y les parezca bien, y frente a eso legalmente no se les puede achacar nada, pero nos parece que es un modelo de desarrollo de empresa que tiene problemas de sostenibilidad en el tiempo.
¿Y cómo abordar a las empresas que no se autorregulan?
Es algo voluntario, pero estas discusiones ayudan, y así lo han tomado las compañías y los medios, porque cuando se cometen excesos, como es el caso de la hiperdensificación, lo que pasa es que la regulación posterior se basa en un caso extremo, hecha muy rápido y que termina siendo una mala regulación. Es mucho más razonable que los gremios discutan sobre modelos de sostenibilidad de sus negocios y en base a eso se conversa con el regulador para ir generando buena regulación.
La solución estaría en manos de los privados.
Hay que ser más proactivos y no esperar que sea la autoridad la que venga a regular. El caso de la ley de aporte al espacio público es un buen ejemplo, en que el gremio de los desarrolladores urbanos participaron para que todos los proyectos compensaran el impacto vial que generaban, de acuerdo al tamaño del proyecto. Eso surgió del sector privado, tuvo buena acogida en el sector público y terminó en esta ley, que si bien es perfectible, es un avance en la dirección correcta y genera incentivos para que los municipios, a su vez, generen buenas normas de densificación. Eso, porque van a tener los recursos aportados por los desarrolladores para mejorar el espacio público aledaño a los proyectos y sus comunas.
