Los planes de Moller y Pérez- Cotapos para sus nuevos terrenos estratégicos

CUANDO en 2007 Ramón Yávar y Fernando Frías tomaron el control,  junto a un fondo de Citigroup Venture Capital, la constructora Moller y Pérez-Cotapos (MPC) vendía unos US$ 60 millones al año y tenía  ocho obras en edificación. Entonces, el foco estaba en el área inmobiliaria y en la construcción de obras a terceros. Cinco años después, la empresa tiene otro tamaño: cerca de 28 obras en edificación y ventas estimadas de entre US$ 230 millones y US$ 240 millones para 2012. "Se cumplió la meta de triplicar la actividad y estamos creciendo hacia algo mayor", cuenta Ramón Yávar, presidente de la empresa.

La constructora, dice, tenía una  "excelente marca", pero objetivos ambiciosos. Cuando ingresaron, ese foco cambió: hoy están creciendo y quieren ser la operadora con mejor rentabilidad y gestión. "No me interesa ser la que venda más", aclara Yávar. MPC está dentro de las diez empresas más grandes a nivel país, según facturación, estima el socio, y lidera en metros cuadrados (m2) de hospitales no concesionados, con 700 mil m2.

Estreno en Bolsa

Uno de los planes iniciales de los actuales dueños de MPC es la apertura a Bolsa. "Nuestro derrotero era caminar hacia lo que estamos", afirma Yávar. Hoy están en proceso de inscripción ante la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), que finalizaría en octubre o noviembre. "Cuando eso se logre, vamos a quedar listos para la apertura", añade.

Y si bien Yávar explica que el estreno en Bolsa se hará cuando la firma lo requiera y que no tienen un deadline, "es posible que se concrete en 2012", adelanta. El mercado está en condiciones, pero "no sé lo que vaya a pasar en Europa", agrega.

La idea es realizar un aumento de capital por el 30% de la propiedad y los actuales socios bajarían al 70%. Hoy, Citi Venture Capital es accionista mayoritario, con 90% de lapropiedad, y Yávar y Frías tienenun 10%.

El objetivo de la apertura será financiar el plan de crecimiento, que contempla inversiones por US$ 250 millones a cinco años.

Nuevos proyectos

Este año la firma ha comprado varios paños emblemáticos en el oriente de la capital, "lo que nos hace crecer bastante en el negocio inmobiliario. Sin embargo, en construcciones a terceros y construcciones industriales tendremos que vender proporcionalmente más", afirma Yávar.

Una de esas adquisiciones fue el paño Los Litres, de 42 hectáreas -ubicado en el sector norte de La Dehesa, en avenida Pie Andino-, de las cuales desarrollarán 16. Hoy está en master plan y la idea es hacer cerca de 210 viviendas, entre casas y departamentos, de un valor de entre 18 mil UF y 20 mil UF. Este proyecto, cuya construcción comenzaría a fines de 2013, lo desarrollarán junto a su nuevo socio: Celfin Capital. "Nos permitió ir disminuyendo nuestra exposición y abrirnos a otros proyectos", explica el presidente de la firma.

También desarrollarán con Celfin el proyecto Parque San Damián, en un terreno ubicado al final de Las Hualtatas, paño por el que MPC desembolsó alrededor de un millón de UF. Parte del mismo se está vendiendo al Fondo Independencia. MPC se quedará con 2,7 hectáreas y planea edificar siete torres. "Las ventas totales deberían ser alrededor de seis millones de UF, en ocho años", cuenta Yávar.  ¿Los valores? Entre 18 mil UF y 20 mil UF, y comenzaría en 2013.

El tercer proyecto con Celfin se llama Barrio Norte, y es de viviendas sociales, en Colina: 127 unidades en alrededor de 23 hectáreas.

A estas compras se suman dos proyectos: el paño Los Quillayes -de 42 hectáreas en total- que la firma adquirió en enero junto a Enaco a la familia Matte, en La Dehesa. MPC pagó 565 mil UF por cerca de un tercio del terreno. En una parte del paño, ubicado al sur de la calle Bernardo Larraín, la constructora levantará edificios de departamentos de tres pisos -y un valor aproximado de 22 mil UF por unidad-, con vista al Club de Golf La Dehesa. Además, al norte de calle Larraín, proyecta dos condominios de casas de entre 280 y 300 metros construidos por vivienda. Este arrancará en 2013.

Esta semana MPC compró un terreno de 3,3 hectáreas donde está ubicado el CIMM, en Santa María de Manquehue, en US$ 13 millones. "Es un terreno muy bueno, y esto se enmarca en la escasez de paños. Terrenos urbanos construibles para densificar en Santiago, y especialmente en Las Condes, Vitacura y Providencia, no existen, son contados con los dedos de las manos. Eso hace que la plusvalía sea superior a la tasa de interés, por lo que refugiarse en terrenos es un buen negocio", sostiene el ejecutivo.

En ese paño MPC planea demoler el edificio del CIMM y levantar departamentos -de 350 metros- y "casas de cerca de 350 metros y terrenos de 1.500 metros", adelanta Yávar. En total, serán 36 viviendas. La construcción partiría no antes de un año.

La mayor inquietud de MPC es por los costos. "Hemos tenido mayores problemas con la mano de obra, que ha sido mucho más escasa y con mayor valor. Nos han subido los costos y nos hemos visto obligados a subir la productividad, para poder contrarrestarlo", expresa Yávar.

Y aunque ello redunde en mayores precios, el ejecutivo no cree en la existencia de una burbuja inmobiliaria. "Hay un aumento del costo de la vivienda, pero no una burbuja".

Modelo de negocios

Desde su creación, en 1961, la firma tuvo vocación inmobiliaria, área que aportará este año 33% de las ventas. Construcción de obras a terceros representa 47,03%; obras industriales, 17,09%, y viviendas sociales, 2,89%. Estos dos últimos negocios son los más nuevos. MPC pretende reforzar estas dos últimas áreas para que "pesen lo mismo en términos de ventas de acá a un par de años". La firma tiene un backlog -contratos- por US$ 691 millones a ocho años. Más de la mitad proviene del rubro inmobiliario.

La meta es llegar a construir al año 1.000 viviendas sociales a 2014. Hoy la firma tiene cinco proyectos en este nicho (además del que realiza con Celfin): dos en Rancagua, otros dos en Quillota y uno en Chillán. "Es un área interesante como negocio y es contracíclica. Te permite contrarrestar la actividad cuando las otras están menos enérgicas", opina Yávar.

En el área industrial poseen siete obras en ejecución (ver recuadro), y para potenciar esa área y abastecer a la industria y la minería, abrieron en marzo oficinas en Antofagasta.

En construcciones a terceros desarrollan hospitales en Puerto Montt  -con Besalco-, Los Angeles, Talca -con Besalco y Salfa- y la ampliación de la Clínica Las Condes.