EN cinco años más, la zona de Plaza Egaña -en la intersección de las avenidas Irarrázaval y Américo Vespucio, en el límite de las comunas de La Reina y Ñuñoa- podría consolidarse como un centro metropolitano relevante en la zona oriente de la capital.

"Un desarrollo como el que existe en La Florida, pero más concentrado y que será más importante que Plaza Ñuñoa", describe Carlos Frías, director de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa. "Comparto una visión de desarrollo parecida a lo que ocurre en Américo Vespucio con Vicuña Mackenna, pero mucho más densificada, por la escasez y mayor valor del suelo", añade Santiago Lineros, socio de la consultora inmobiliaria Real Data.

Y es que a la apertura de Mall Plaza Egaña, del grupo Plaza, controlado por Falabella, se suman otros proyectos de infraestructura de envergadura que hoy están previstos para esa zona, como la autopista Vespucio Oriente y la futura Línea 3 del Metro, lo que ha dado un nuevo impulso inmobiliario al sector. En carpeta figuran varias iniciativas. "Desde hace dos años, la zona ha tomado mucho impulso, de la mano del Metro que bajará por Irarrázaval, además del mall, que le ha aportado mucho", indica Juan Ramón Campos, gerente comercial de Inmobiliaria Senexco, ligada a Ricardo Senerman -hijo de Abraham Senerman-, que ejecuta un proyecto en la zona.

Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, los anunciados proyectos de conectividad, la llegada de la Línea 3 del Metro y "la necesaria ampliación de Américo Vespucio harán de ese lugar un pequeño subcentro, que conecta a comunas tan importantes como Ñuñoa, La Reina y Peñalolén con el resto de la ciudad".

Un desarrollador de la zona estima que la zona de Plaza Egaña será como la estación Baquedano o la intersección de Pedro de Valdivia con Providencia en cinco años más. Desde su perspectiva, se puede transformar en un centro metropolitano relevante en la capital, porque reúne tres comunas importantes en población, nivel económico, cultural y de consumo. Además de dos vías estructurantes y calles comerciales históricas.

Por otra parte, desde el punto de vista del inversionista, "probablemente aún hay espacio para entrar por plusvalía en la zona, pero es cada vez menor, considerando los actuales valores de oferta", dice Lineros.

Obras emblemáticas

La futura estación Plaza Egaña será el punto de combinación con la Línea 4 y se sumará a las otras 17 estaciones que conformarán la nueva Línea 3, que con 22 kilómetros de extensión conectará el norponiente de la capital con el centro de la ciudad y las comunas de Ñuñoa y La Reina. Según Metro, se espera que por este nuevo punto de la red perteneciente a la futura Línea 3 se realicen 11,7 millones de viajes al año para 2018.

Alvaro Caballero, gerente comercial y de asuntos corporativos de Metro, explica que si bien la empresa está abocada a la construcción de las nuevas líneas 3 y 6, a futuro "podríamos implementar un proyecto de desarrollo sobre estaciones, aprovechando la infraestructura que generarán las nuevas líneas de Metro". En este modelo de negocios, serían terceras partes -y no Metro- las que podrían emprender este tipo de desarrollos inmobiliarios.

Otros proyectos

Además, existen otras iniciativas privadas en curso, como la que se proyecta para un terreno de cerca de 12.000 metros cuadrados (m2) en la vereda surponiente de la esquina de Avenida Irarrázaval y Américo Vespucio (ver infografía), propiedad de la familia Reizin, dueña de una parte mayoritaria del Apumanque.

Personas ligadas al proyecto confirman que actualmente está en estudio en la parte sur del terreno -la más alejada de Avenida Irarrázaval- un conjunto de torres habitacionales, de aproximadamente 25 pisos. "Hay planes, el terreno está muy bien ubicado", dice la fuente. La construcción comenzaría este año.

La historia data de 2011, cuando la familia Reizin decidió activar los estudios para levantar un proyecto habitacional en ese paño.

La zona se ha convertido en un codiciado punto dentro de la comuna, al punto de que en 2008, el grupo Cencosud, uno de los mayores operadores del país, miró con interés un paño emplazado en la zona, para un centro comercial.

Frías, de la Municipalidad de Ñuñoa, destaca otro proyecto de inmobiliaria Senexco, emplazado a un costado de Plaza Egaña. Se trata de un edificio de 16 pisos y una inversión de US$ 25 millones, uno de los proyectos más grandes que ejecutará la inmobiliaria este año. Pero no es lo único. Juan Ramón Campos, de Senexco, adelanta que la firma tiene dos proyectos más en carpeta en la zona, para lo que están negociando la compra de terrenos.

A la iniciativa de Senexco se suman otras, como la de Inmobiliaria Actual, que está impulsado dos proyectos: uno en calle Hannover esquina Clorinda Wilshaw, y otro en Francisco de Villagra (ver infografía). No son los únicos. En Francisco de Villagra está presente Almagro, con su proyecto Edificio Andalucía, de 17 pisos y 96 departamentos. Los valores fluctúan entre 4.740 UF y UF 8.390.

En la lista de desarrollos figura también el de Siena Inmobiliaria, en Irarrázaval 5353. Para este proyecto -llamado Vista Ñuñoa-, es socio de Indesa, grupo inmobiliario ligado a la familia Ibáñez, ex dueños de D&S. Está ubicado en los terrenos donde estaba un supermercado Lider y ahora se construirá un local de Walmart, aledaño al proyecto. "Es un terreno muy grande, que genera más de 3.000 m2 de áreas verdes, algo inusual para la primera línea de Irarrázaval, donde por lo general el primer piso es una placa comercial", cuenta Fernando Rufin, gerente comercial de Siena. Con una inversión de US$ 45 millones, contará con áreas verdes de recreación y un circuito de trote sobre el techo del nuevo supermercado. Los valores van entre 2.600 UF y 4.250 UF. "Es una zona que 'la lleva', porque el Metro por Vespucio existe y por la inauguración de Mall Plaza Egaña. Se está conformando un circuito nuevo de proyectos con una conectividad y equipamientos muy buenos", sostiene Rufín.

Finalmente, aparece la Inmobiliaria ICG, con su proyecto Edificio Parque Laghi, en calle Nuncio Laghi. "Es el primero de muchos que esperamos hacer en la zona y en la comuna", indica Eugenio Cruz, socio de la firma. La inversión es de US$ 15 millones, para una torre de 14 pisos y 106 departamentos, actualmente en construcción y venta.

Valor del metro cuadrado

Si bien existe mayor interés de parte de desarrolladores inmobiliarios en comprar terrenos e impulsar proyectos, "el problema es que el valor del suelo tensiona las rentabilidades", dice Santiago Lineros. El socio de Real Data señala que, por ahora, la demanda residencial responde, "pero imagino que ante una contracción se presentarían dudas de si los valores de venta podrían mantenerse".

Coincide Domínguez, para quien existe interés, "pero la normativa también debe acompañar; si no, una mayor densidad no será posible. Eso no es tan claro en todo el entorno del lugar". Añade que si la normativa urbana es muy restrictiva en términos de alturas, constructibilidades y densidades, "como, por ejemplo, en La Reina, el interés se chocará con la inviabilidad de desarrollar un proyecto rentable y, por lo tanto, no se hará".

El mayor interés se refleja en el valor del metro cuadrado. "Ha subido sostenidamente. Desde el 2010 pasó de 30 UF/m2 en primera línea de Irarrázaval cercana a esta zona a sobre 50 UF/m2 promedio como expectativa de venta actual", dice Lineros.

Campos, de Senexco, señala que, en dos años, el valor de los terrenos ha crecido entre 20% y 25%. "Si antes podías encontrar a 15 UF el m2, hoy es difícil encontrarlo a menos de 20 UF. Ahora, si da frente al eje Irarrázaval, puede llegar a 50 UF", niveles de precios como los que exhiben Providencia y Las Condes, que históricamente han sido más caras. El plus, añade Campos, es que en primera línea "tienes densidad casi libre y altura de por lo menos 20 pisos". Pero hay una evidente escasez de terrenos en la zona. "Sobre todo en las primeras líneas, predomina el comercio establecido, y eso hace más difícil armar un paño", agrega Lineros.

Domínguez cree que "puede haber más paños en la medida que se actualicen los planes reguladores".

¿Qué se puede esperar para esta zona, de acá a cinco o 10 años más? "Un importante desarrollo, que ojalá mantenga la calidad", señala Domínguez. "No descartaría que en medio plazo comiencen a aparecer edificios de oficinas", agrega Campos, de Senexco. Coincide Lineros sobre las oficinas: "Se percibe una futura orientación natural de esta zona para absorber este tipo de producto, pero en un rango acotado en esta área específica".