La población en Chile crece de forma acelerada, presionando la expansión de las grandes metrópolis. Antofagasta, La Serena-Coquimbo, Viña del Mar-Valparaíso, el Gran Santiago, Rancagua-Machalí y el Gran Concepción agrupan más del 60% de la población urbana del país, con poco más de 8,8 millones de habitantes. De acuerdo con las estimaciones de AGS Visión Inmobiliaria, el terreno disponible para desarrollar proyectos inmobiliarios habitacionales suma en estas seis zonas 24.854 hectáreas (ver infografía). Si se considera que, en total, estos sectores consumen 1.000 hectáreas de terreno por año -de los que la Región Metropolitana demanda el 50%- y que, aproximadamente, el 25% del suelo urbano se destina a otros usos, "estamos hablando de suelo para 18,5 años", indicó el director de Estudios de AGS, Esteban González.

Esta falta de terreno ha tenido un impacto dispar en el precio del suelo. En términos generales, el valor ha crecido entre el 10% y 15% anual, indica González.

El director comercial de inmobiliaria RVC, Juan Armando Vicuña, dice que mientras en ciertas zonas del norte del país la escasez de terrenos ha llevado a alzas de precios de hasta 30% anual. A su juicio, el escenario más preocupante se observa en Iquique, "donde ya no hay terreno para casas. En edificios aún se pueden armar paños, pero para quien quiere una casa, la única solución es irse a Alto Hospicio", afirma. Asegura que hace 10 años en la ciudad se podían encontrar terrenos por 1 UF/m2, mientras que en la actualidad, éstos tienen un piso de 20 UF/m2, "y lo mismo está pasando en Antofagasta".

En contraste, en lugares como la parte alta de Viña del Mar aún quedan suelos disponibles, lo que sumado a una demanda más acotada, ha llevado a evitar alzas tan significativas. Lo mismo sucede en Valparaíso, sostiene.

En el caso de Santiago, una dificultad adicional a la escasez de terreno es la restricción a la construcción en altura. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, sostiene que "la escasez relativa ha sido una constante creciente que ha contribuido al alza en los precios. En la ciudad consolidada, cada vez cuesta más armar paños de terreno interesantes y debemos recordar que la demanda residencial en un 75% es en departamentos".

PLANIFICACION

Para los expertos, un factor que ha influido significativamente en el agotamiento del suelo radica en la lenta adecuación de los instrumentos de planificación territorial a la evolución demográfica de las ciudades. Destacan que, por ejemplo, mientras el Plan Regulador Comunal de Coquimbo data de 1984, en Valparaíso es de 1989. Con todo, en julio de este año ingresó a Contraloría el Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval), que actualmente se encuentra con observaciones, el que se espera contribuya a destrabar el desarrollo urbano de la V Región.

Según Esteban González, la preocupación no sólo radica en cuánto terreno hay disponible, sino en su distribución. A su juicio, el país carece de una planeación territorial coordinada. "La lógica de desarrollo en Chile es que crece la ciudad y luego se planifica la infraestructura. Eso es tremendamente caro y tiene que ser al revés". Afirma que la figura de un alcalde mayor -autoridad superior de planificación territorial que opera en ciudades como Londres- contribuiría a la coordinación entre los organismos públicos competentes y los municipios.