Banco de suelos: desafíos y riesgos

Por Ignacio Aravena, colaborador P!ensa / Master of Urban Planning NYU

La creación del banco de suelos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) tiene por objetivo permitir el desarrollo de proyectos de integración social en terrenos estatales, con dueños como el Ministerio de Bienes Nacionales, la Subdere, EFE y Serviu, entre otros; además, también considera adquirir predios privados que sean susceptibles a compra. La iniciativa busca permitir proyectos acogidos a subsidios en zonas más céntricas de nuestras ciudades, lo cual no ha podido lograrse con éxito hasta la fecha. Ello impone desafíos, no solo porque los terrenos que se poseen son acotados, sino que también porque implica un Estado que competirá con inmobiliarias para la adquisición de suelo bien localizado, pudiendo generar efectos adversos a lo buscado, siendo recomendable complementar la política con otras medidas.

Dado que el suelo se transa mayoritariamente entre privados, el Minvu no podrá valorizarlo a precios distintos del mercado, teniendo que pagar el valor justo por ellos; de lo contrario, una inmobiliaria podría ofertar más y adquirirlo, haciendo al Estado partícipe de un proceso especulativo y con diversas asimetrías de información -recordemos que estos mayoritariamente no son licitados. Además, dados los topes de los subsidios, se presentan dificultades para adquirir terrenos atractivos, lo que podría terminar en la adquisición de predios en zonas donde ya se desarrollan proyectos y sin resolver el problema por el que el banco de suelos fue creado.

Por otro lado, estas acciones impactarían en un conjunto acotado de proyectos nuevos, sin responder a las necesidades de muchas familias que hoy viven al alero de la segregación. Las zonas periféricas tienen menor escasez de terrenos y su valor es menor que otras más céntricas; sin embargo, ellas se caracterizan por su menor desarrollo urbano y económico. Lo anterior implica menores incentivos para la generación de nuevos proyectos que atraigan a familias de mayores recursos por su poco atractivo y lejanía con diversas actividades dentro de la ciudad. Las consecuencias de esta dinámica son altas impactando, incluso intergeneracionalmente, a sus habitantes producto de todos los desafíos que conlleva vivir en un sector segregado.

En consecuencia, es recomendable complementar políticas como esta con iniciativas que fomenten la integración de manera equilibrada y planificada a lo largo del territorio. Ello es algo que la Comisión Nacional de Desarrollo Urbano ha destacado desde el año 2014, proponiendo no sólo un Estado más activo -con acciones como el banco de suelos-, sino que también recomendando medidas regulatorias que lo complementen. Un ejemplo de ello es el uso de planes reguladores para generar beneficios urbanos en zonas establecidas como de interés social -lo que se conoce como inclusionary zoning- para fomentar la integración, acorde a necesidades locales e involucrando a inmobiliarias que ven más atractivo desarrollar proyectos integrados por su mayor capacidad de edificación. Esto no solo apoya la gestión del banco de suelos, sino que también permite usarlo con una menor velocidad y en conjunción con otras medidas.

La inclusión de políticas urbanas como las anteriores permiten que el Estado trabaje en conjunto con otros agentes, como desarrolladores privados y municipalidades, maximizando beneficios y dando respuestas en concordancia a los requerimientos locales de cada territorio y de una planificación global que promueva la equidad espacial –es importante recordar que el Estado no desarrolla ni opera proyectos inmobiliarios. De lo contrario, noticias como el banco de suelo -que demuestran un foco en la integración- pueden generar solo shocks a corto y mediano plazo de proyectos bien localizados. Pero, su efecto a largo plazo es incierto, pudiendo tener efectos adversos y moviendo nuevamente los desarrollos de integración social a zonas periféricas sin resolver las necesidades de sus habitantes. Por ello, no podemos olvidarnos de los problemas actuales de estas zonas, los cuales han sido altamente expuestos por el Covid-19.