Columna de Ignacio Aravena: Más que un problema de mercado

En diversas ocasiones hemos leído que el problema de la vivienda social se debe a la falta de suelo y a la especulación sobre éste; ergo, que es un problema de mercado. Sin embargo, en el último tiempo hemos visto una disminución en la actividad inmobiliaria debido a una serie de barreras asociadas a la pobreza, al crecimiento económico y a la regulación urbana.

Primero que todo, es necesario que nos preguntemos si el mercado es realmente una parte del problema, o bien, si éste se ve afectado indirectamente por otros canales. De hecho, las cifras del déficit habitacional y la trayectoria económica del país nos dan pistas de que la escasez de suelo no es precisamente el único factor que afecta la vivienda social.

Para ilustrar lo anterior, a pesar de que el Estado ha financiado 50 mil viviendas anuales en la última década, el déficit no decae. A ello se suma el estancamiento de los indicadores que esconde fuerzas que se contraponen: mientras la proporción de viviendas en mal estado decrece, las familias en condiciones de hacinamiento y allegamiento aumentan, dando cuenta de que la pobreza de las familias es uno de los principales obstáculos que nos impide salir de la crisis. A mayor abundamiento, el ciclo económico se ha traducido no solo en constructoras abandonando proyectos, sino también en la disminución de un 26% de las solicitudes de financiamiento hipotecario, mientras que el 49% del total no son aprobadas debido a falta de ahorros y a los impactos del aumento de las tasas que han generado incrementos en los precios de los inmuebles.

Por otra parte, una dimensión poco discutida es la referida a la regulación urbana y su repercusión en las viviendas de interés social (VIS), tanto en la oferta potencial de inmuebles como en la conducción del crecimiento de la ciudad en sintonía con las necesidades de la población. Y es que, especialmente en zonas metropolitanas donde se concentra el déficit y suele haber escasez de suelo, la regulación urbana puede bloquear el desarrollo de las VIS o, por el contrario, fomentarlo través de la compensación en el costo de oportunidad de construirlas en zonas donde los precios son superiores.

En un estudio realizado por la Fundación Piensa develamos esta situación en el Gran Valparaíso. Por un lado, tenemos el Plan Regulador de Quilpué que imposibilita la construcción de VIS debido a su baja densidad. Y, por otro, tenemos el caso de Viña del Mar, donde si bien las densidades permiten el desarrollo de VIS, los precios de los inmuebles superan holgadamente el valor máximo de los subsidios. En este último caso, podríamos pensar en políticas que han tenido éxito en otras latitudes, como los bonos de densidad, que premian el desarrollo de VIS a cambio de mayores beneficios normativos, lo que permite generar soluciones habitacionales en zonas con altos índices de calidad de vida y facilitando la integración social en zonas con alto potencial urbano.

Más allá de la escasez, necesitamos pensar en herramientas que permitan complementar una política que ya no tiene el impacto de antaño. Para ello, un primer paso consiste en recoger en la regulación urbana la heterogeneidad que se expresa en el territorio. Y es que, si algo sabemos con certeza, es que las balas de plata no existen y que el mercado funciona en base a incentivos, no a imposiciones.

Por Ignacio Aravena. Investigador asociado, Fundación Piensa. Ph.D (c) LSE y Ms. NYU.