El avance del Plan de Emergencia Habitacional (PEH) del Minvu alcanza un 69,63% de avance a febrero de este año, con 181.042 viviendas terminadas o entregadas, y 126.955 viviendas en etapa de ejecución. Esto implica que para llegar a la meta de 260 mil viviendas a finales del actual gobierno, se deben terminar 78.958 unidades, lo que requiere un promedio mensual de entrega de 6.074 unidades. Ante este desafío país, el gobierno debe congregar a todos los actores, capacidades y recursos para lograr la meta.
En este contexto, cobra especial relevancia el Subsidio de Integración Social y Territorial. Conocido como DS-19, el programa establece incentivos para que empresas inmobiliarias construyan proyectos habitacionales en zonas bien ubicadas y con acceso a servicios, incluyendo viviendas destinadas a familias de menores ingresos junto con viviendas para sectores medios. Implementado en 2016, durante la segunda administración de la Presidenta Bachelet, el programa no sólo ha sido exitoso en agilizar el acceso a la vivienda, promover la integración social en un mismo entorno y evitar la segregación, sino también en la reactivación económica, generación de empleo y mejora en los estándares de habitabilidad y ciudad. Es tal la potencia del DS-19, que a diciembre de 2024 fue el programa que más soluciones habitacionales aportó al PEH, con cerca de 65.000 unidades en menos de tres años.
Sin embargo, hoy se encuentra en peligro. Pese a ser puntal del PEH, el DS-19 bajó los inicios de obras en poco más del 50% durante 2024, con sólo 17 mil unidades, cuando el promedio histórico anual es de 30 mil unidades. El alza en los costos de construcción, el encarecimiento del financiamiento y la eliminación del Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC) han impactado la rentabilidad y viabilidad de los proyectos bajo este subsidio.
Estas dificultades se evidencian en un estudio reciente de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales ADVS, realizado por mi consultora Allard&Asociados con el apoyo de los expertos en vivienda y economía urbana Miguel Mora, Gerardo Ureta y la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, que será presentado el jueves 20 de marzo en la UDD. Se trata del primer estudio realizado con información real obtenida de las empresas y fundaciones socias de la ADVS, con data que cubre el comportamiento de 49 proyectos desde el período previo al estallido y pandemia. El estudio presenta un análisis del costo/beneficio real de los proyectos, contemplando su localización geográfica, análisis económico y financiero, la identificación de las trabas multisectoriales asociadas a dichos programas y la definición de propuestas de política pública para destrabar el programa y potenciar su desarrollo.
Entre los descubrimientos más relevantes destaca que entre 2019 y 2024 los costos por unidad han aumentado en más de 300 UF, y con márgenes promedio para las empresas entre el 4,8 y el 5,8% -muy por debajo de las rentabilidades esperadas para industrias con menores riesgos que la construcción-. El estudio además adelanta escenarios aún más complejos con la entrada en vigencia de la eliminación del CEEC, donde los costos podrían llegar a aumentar en 427 UF por unidad.
Ante estos desafíos, el estudio de la ADVS plantea una serie de propuestas para reimpulsar el programa, y evitar que la crisis habitacional se profundice. Entre estas destacan: Un reajuste automático a los subsidios (similar al que usa el MOP en licitaciones de infraestructura); nuevos incentivos tributarios que mitiguen la eliminación del CEEC; aumento del subsidio base que absorba las alzas de costos; facilidades para que las familias de clase media accedan a créditos hipotecarios, y aplicar los ajustes del llamado DS-19 de este año a proyectos que no han iniciado en años anteriores, permitiendo destrabar miles de viviendas que requieren la acción del Estado para avanzar. Se trata de un programa vital para nuestro país, y para todas las familias que, -como decía un cartel en una marcha-, son “muy pobres para el banco, muy ricas para el Serviu.”
Por Pablo Allard, decano Facultad de Arquitectura, Universidad del Desarrollo
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