Gestión de suelos para ciudades más justas

Por Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos UC e investigador del Cedeus

¿Qué tienen en común el Instituto de Investigaciones Agropecuarias, la Empresa de Ferrocarriles del Estado, el Ejército de Chile, algunos municipios y el Ministerio de Bienes Nacionales? Aunque usted no lo crea, todas estas instituciones hacen gestión inmobiliaria, vendiendo suelo fiscal al mejor postor y a precios de mercado.

Resulta impresentable que instituciones del Estado intenten lucrar con suelo urbano, sobre todo considerando que en la actualidad atravesamos una de las crisis habitacionales más severas de nuestra historia, con más de 80 mil familias viviendo en campamentos y otras 500 mil que viven hacinadas o allegadas. Este déficit de viviendas se ha venido acumulando, en parte, por la dificultad que ha tenido el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) de encontrar suelo a precios que permitan la construcción de viviendas de interés social. Y a lo anterior se suma el problema de aproximadamente un 10% de población en Chile que habita viviendas con graves problemas constructivos, localizadas en sectores con agudos déficits de equipamiento y servicios.

Hace unos meses, el Minvu anunció la creación de una Secretaría Ejecutiva que administrará un Banco de Suelo, el cual se alimentaría mediante el traspaso de terrenos desde instituciones públicas y la adquisición de suelos a privados. El problema es que muchas instituciones públicas se niegan a entregar los predios y se ha debido generar un sistema de permutas, como, por ejemplo, con el Ministerio de Bienes Nacionales. Es decir, la plata sale de un bolsillo y entra en otro, sin generar ninguna ganancia para el Estado. Respecto a la compra de terrenos a privados, se han usado distintos mecanismos del Presupuesto nacional, recursos que se verán limitados año a año considerando el incremento del precio del suelo en nuestras ciudades.

¿Qué debemos hacer entonces? Este no es un tema de discusión nuevo, ya en 2015 un documento del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), a propósito de la aprobación de la Política Nacional de Desarrollo Urbano, planteaba la urgente necesidad de crear un “Sistema Integrado de Suelos Públicos Urbanos”, que estaría formado por terrenos localizados en zonas que fueran de interés estratégico para el desarrollo urbano.

Sin embargo, para que el “Banco de Suelo” funcione realmente y sea sustentable -tal como lo plantea el documento del CNDU- es urgente revisar y reformar las diversas normas sobre adquisición, administración y enajenación de inmuebles que se encuentran dispersos en las regulaciones de diversos organismos. Además, es clave la limitación de las obligaciones de autofinanciamiento de instituciones públicas a través de la venta de bienes raíces. Otro elemento clave es que la administración del suelo sea transparente y descentralizada a escala regional, y se combine con otros instrumentos de gestión urbana e inversión pública.

La crisis actual nos obliga a actuar con urgencia y el Banco de Suelo puede transformarse en una herramienta clave para tener ciudades más justas, ya que no solo podría permitir el desarrollo habitacional, sino también la regeneración urbana, el desarrollo de grandes proyectos urbanos y la captura de plusvalías. Este tipo de intervenciones puede ser un atajo para transitar a un país más igualitario, por tanto, es fundamental que quien administre el suelo urbano tenga como fin el desarrollo de las ciudades y la integración social.