Por Ignacio Aravena, investigador asociado Fundación P!ensa, Ms. Urban Planning, NYU; y Bastián Godoy y Jorge Maldonado, tesistas Usach
En el último año, las inmobiliarias populares han emergido como un posible instrumento para enfrentar el creciente déficit habitacional. Si bien las viviendas públicas en arriendo son nuevas en Chile, existen experiencias internacionales que nos llaman a ser cautos, especialmente durante su operación y los posibles problemas financieros que pueden enfrentar a largo plazo.
Cabe destacar que las viviendas públicas de arriendo añaden una capa extra a los subsidios de venta que conocemos en Chile. Pero a diferencia de éstos, los edificios para arriendo no solo requieren de un terreno y financiamiento para su construcción, sino que también deben optimizar sus costos y operar sin déficits durante su vida útil. Un caso icónico a tener en cuenta es el de la autoridad de vivienda de Nueva York -NYCHA en inglés-, cuya deuda actualmente es cercana a los 32 billones de dólares, lo cual ha impedido mantenciones y reparaciones durante años. El problema alcanzó una notoriedad especial cuando familias en Brooklyn debieron esperar casi un año para arreglar sus viviendas luego del Huracán Sandy.
Motivados por esta historia, evaluamos el proyecto “Justicia Social 1″ en Recoleta y estudiamos su replicabilidad en otras comunas de la Región Metropolitana. Un primer hito por destacar es que éste requirió de una batería de subsidios y donaciones para hacerlo factible. El terreno fue cedido, el diseño arquitectónico fue donado por Juan Sabbagh, la construcción fue subsidiada a través del DS N°49 y los arriendos mediante el DS N°52. A su vez, la municipalidad creo la corporación “Innova Recoleta” para hacer su gestión más eficiente y autónoma. Estos puntos son relevantes, ya que probablemente las municipalidades de menores recursos no cuenten con la misma capacidad instalada ni con las donaciones referidas si es que este modelo se masifica.
Una brecha más importante se aprecia en la operación del proyecto, pues su salud financiera es feble. Por un lado, los subsidios de arriendo no son un ingreso hasta el año 31 -quedan en poder del Minvu hasta recuperar la construcción financiada- y a las familias se les cobra el 25% de sus ingresos, siendo éste el único monto para la municipalidad. Por otro lado, los gastos son similares a los ingresos percibidos; además, algunos de ellos son absorbidos directamente por la municipalidad y/o Innova y no por el proyecto en sí. Lo anterior conlleva a que el margen operacional es bajo y no permite cubrir imprevistos -como reparaciones o el no pago de inquilinos- por sí sólo. Esto mermaría la implementación en municipalidades de menor tamaño y/o con alto nivel de deuda.
¿Es posible la replicabilidad en otras comunas? En primer lugar, la capacidad instalada de las municipalidades de menores recursos -donde se concentra parte del déficit habitacional- es menor que Recoleta, ya sea para montar una corporación anexa como para contar con un equipo que se dedique a ello. En segundo lugar, si se mantiene la regla del 25% las municipalidades de menores recursos recibirían ingresos menores, lo que no implica reducir sus costos, por lo que automáticamente operarían en déficit. Finalmente, si le terreno no es donado, el valor que el proyecto evaluado permite pagar por éste es inferior a lo transado en la mayoría de las zonas metropolitanas del país; por lo tanto, la factibilidad de estos proyectos depende fuertemente del inventario de suelos municipal. En definitiva, replicar este modelo sería factible solo en algunas comunas del país, como Recoleta y Santiago, lo cual acentúa las desigualdades territoriales y de oportunidades a lo largo de este.
En conclusión, desde una mirada de largo plazo, este tipo de proyectos requiere de mayor atención y estudios, pues las municipalidades que más requieren de soluciones habitacionales difícilmente podrán materializarlos con el modelo actual. Mas aún, de hacerlo, los efectos negativos se verían a largo plazo, lo cual podría generar daños en las finanzas municipales. Una opción por explorar es desarrollar estos proyectos de manera centralizada a través de los gobiernos regionales para generar mayores economías de escala, contando con un equipo 100% dedicado a la gestión y administración de éstos. Y es que si queremos tener inmobiliarias realmente populares necesitamos de salud financiera y llegar a los territorios que más lo necesitan; de lo contrario, estamos ante el riesgo de repetir los errores de NYCHA, con las perjudiciales consecuencias que eso traería para las finanzas públicas y, especialmente, para las miles de familias que hoy requieren de una solución habitacional.
