¿No más déficit habitacional?

Por Ignacio Aravena, investigador asociado Fundación P!ensa y Ms. Urban Planning, NYU

En la actualidad, el déficit habitacional ha sido uno de los temas más discutidos en la agenda política. Junto con el ingreso de la primera propuesta que incorpora el derecho a la vivienda digna en la nueva Constitución, los candidatos presidenciales han abordado este problema a través de distintas soluciones, pero ambos con un eje común: acabar con el déficit habitacional durante el próximo mandato. No obstante, haciendo un recorrido por la historia, resulta difícil imaginar que esta titánica tarea se pueda lograr en un contexto de restricciones presupuestarias, de baja oferta habitacional subsidiada y, últimamente, de acceso a financiamiento bancario.

Ante el déficit, lo más tentador siempre será ofrecer la cantidad de subsidios faltantes. Sin embargo, concretar esa medida no es fácil, ya que se trata de una de las políticas públicas más caras per cápita, lo cual nos lleva directamente al problema económico de la escasez, pues todos los años un sinnúmero de familias quedan fuera de las postulaciones. De hecho, las estadísticas nos muestran que en la última década el Estado ha tenido la capacidad de financiar cerca de 50 mil viviendas anuales. Por tanto, ¿qué nos hace pensar que se pueda aumentar drásticamente la cantidad de beneficiarios?; ¿se haría a través del aumento de la deuda o disminuyendo el presupuesto destinado a otras áreas como educación, deporte, o cultura? En ambos casos, la respuesta no suena muy atractiva.

Otra derivada del problema emerge del propio proceso de postulación y los efectos que los subsidios generan. En promedio, toma cerca de 7 años cerrar el ciclo de un subsidio habitacional. Lo anterior no solo se debe a procesos internos del Minvu, sino también al hecho de que cada vez existen menos barrios donde se vendan inmuebles con un tope de UF 2.200. Esto se puede explicar no solo por la escasez de terrenos y el aumento de la demanda habitacional, sino también porque los precios de las viviendas aumentan a los pocos años de que los subsidios son canjeados en un determinado lugar. Algunos ejemplos de ello son Santiago Centro e Independencia, donde ya no es posible comprar un departamento de dos dormitorios bajo el precio mencionado. En consecuencia, muchas familias terminan mudándose a la periferia, o incluso, a ciudades de menor tamaño para comprar una vivienda, donde las oportunidades laborales y educacionales son escasas. En definitiva, la misma política termina exacerbando las desigualdades sociales que se manifiestan a nivel territorial.

Por otra parte, e incluso si se lograran sortear las brechas anteriores, los subsidios -en su mayoría- no logran cubrir la totalidad del valor de una vivienda, razón por la cual resulta imprescindible tener acceso a préstamos bancarios a largo plazo. Esto no es un problema menor, puesto que, incluso cuando las tasas eran más bajas y los plazos mayores que la de los créditos actuales, muchas familias seguían sin acceder a fuentes de financiamiento. Por lo mismo, dentro de un contexto de inflación creciente -que afecta a los costos de construcción- y de desequilibrios en el mercado de capitales, el acceso a créditos hipotecarios se torna aún más restrictivo. El impacto es tal que el Banco Central habla de un retroceso de 20 años en las condiciones de financiamiento, lo cual merma el sueño de la casa propia para las familias que incluso ya cuentan con un subsidio habitacional.

Por supuesto que es atractivo ofrecer aumentar los subsidios o mejorar los tiempos de algunos procesos, pero si no se atacan los problemas base de la oferta y las restricciones que enfrenta la demanda, difícilmente se podrá disminuir el déficit habitacional. Ante estos cuestionamientos, ningún candidato ha explicado cuál sería la fórmula o los canales para enfrentar este flagelo, más allá de políticas que vienen años tratando de ser implementadas sin el éxito esperado. De seguir con esta tendencia, será difícil que en el mediano plazo se logren mejoras sustantivas en materia de integración urbana y acceso a la vivienda, por muy atractivas que parezcan en el papel algunas promesas.