Por Pablo Allard, Decano Facultad de Arquitectura U. del Desarrollo
En los últimos meses se ha intensificado el debate por el mal uso del Decreto de Ley 3.516 que permite subdivisiones de predios rústicos de 5 mil metros fuera de los límites urbanos. Previsto hace cuatro décadas para facilitar la producción de pequeños agricultores, se ha convertido en una herramienta para desarrollar condominios y proyectos inmobiliarios fuera de la norma urbana a lo largo de todo el país. Muchas de estas parcelaciones preservan el carácter rural o natural de su entorno; pero hoy vemos con preocupación cómo ha servido para la especulación, reemplazo de la actividad agrícola y fragmentación del mosaico ecológico, con la proliferación de loteos “peineta” que se extienden como cuadrícula maximizando la renta del suelo sin mediar consideración alguna por el paisaje o cultura rural.
Tal ha sido la explosión de estos loteos “peineta”, que el ministro de Vivienda anunció la eventual suspensión del DL 3.516 de manera de buscar una adecuada regulación. Tal como advertí en la comisión de Agricultura del Senado, anunciar una modificación del decreto sin tener alternativa de reemplazo, detonará una lotificación masiva de terrenos que aún no han sido subdivididos o inscritos, lo que ya está sucediendo en Chiloé y Aysén. Por otro lado, dada escasez de suelo, se podría acrecentar la crisis de vivienda que vive el país.
El problema de fondo es que se está tratando de resolver un tema de planificación territorial con una ley de origen agrícola, y es hora de plantear alternativas. Más que prohibir las subdivisiones, debemos crear mecanismos de planificación que aseguren una ruralidad sustentable, donde el diseño de la subdivisión responda a los principios de ecología del paisaje. Para ello, las áreas y configuraciones del loteo deben responder a un proceso de análisis del valor ambiental y cultural del predio, limitando las áreas desarrollables a aquellos paños de menor valor agrícola o ambiental.
Un modelo a explorar es el “Diseño de Conservación”, desarrollado por el planificador norteamericano Randall Arendt, que con su enfoque de “densidad neutral” permite crear la misma cantidad de lotes que se producirían en una subdivisión convencional, pero donde la mitad o más del terreno se reserva como espacio abierto, ya sea para usos agrícolas o de conservación. Otro ejemplo es el denominado “SmartCode”, metodología desarrollada hace 20 años por el Congreso para el Nuevo Urbanismo en EE.UU., que permite regular y conducir las dinámicas urbano-rurales en base a normativas y ordenanzas de fácil aplicación.
Los propietarios de terrenos y desarrolladores comprometidos con el diseño de conservación no pueden proceder a menos que los municipios y autoridades sectoriales también se sumen a esta visión, y hayan adoptado normas que permitan esta opción. Esta es también una oportunidad para los nuevos gobiernos regionales, que tienen a su cargo los Planes Reguladores Intercomunales y los Planes Regionales de Ordenamiento Territorial.
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