¿Por qué sube el precio de las viviendas?

Por Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos UC e Investigador Cedeus

¿Les llama la atención que la mayor parte de la publicidad de las inmobiliarias diga “invierta aquí” y no “viva aquí”? Es que la vivienda progresivamente se ha ido transformando en un bien de cambio más que un bien de uso, como lo profetizaba hace décadas Henri Lefebvre. El problema es que esta lógica de la vivienda como activo financiero empuja cada vez más los precios hacia el alza, dificultando el acceso al arriendo y a la propiedad.

El catastro 2021 de Techo mostró un dramático aumento de familias viviendo en campamentos, pasando de 43 mil en 2018 a más de 81 mil. Desde el año 2005 que esta cifra viene creciendo y solo es la cara visible del drama que está escondido en las ciudades: el déficit habitacional y, en especial, el allegamiento. De hecho, el déficit en 2017 se calculaba aproximadamente en 470 mil viviendas y hoy se proyecta casi en 600 mil.

Explicaciones a las alzas de precios ha habido muchas, pero hay una causa estructural y difícil de abordar en términos de políticas públicas, ya que la explicación de fondo no está ni en la coyuntura ni en la regulación urbana, sino en el mundo de las finanzas. Y por ello, la crisis de acceso a la vivienda no es una particularidad de Chile, sino de prácticamente todo el mundo, especialmente en aquellos países más liberales y financiarizados como el nuestro.

Un artículo de New Economic Fundation nos ayuda a entender el ciclo que empuja constantemente el alza de los precios. La innovación financiera ha transformado la deuda hipotecaria en atractivos instrumentos de inversión, por tanto son altamente apetecidos en el mercado. Por otro lado, el estancamiento de los salarios, pensiones e inseguridad social, hace que quienes pueden invertir pongan sus ojos en comprar viviendas más que el ahorro tradicional que tiene bajos retornos. A esto se suma las compras especulativas por inversionistas hormiga e institucionales y que una parte importante de los subsidios por parte del Estado a las familias requieren de un aporte propio que se suple con préstamos hipotecarios. Las expectativas son el aumento constante del precio de las viviendas, porque es un excelente negocio para el sistema, pero no para quienes están fuera (los sin techo).

¿Cómo abordamos este problema? Definitivamente la respuesta está en restringir la excesiva financiarización de la vivienda y en que el Estado debe tener una participación más activa en el mercado. No sacamos nada con relajar las normas de los planes reguladores para aumentar la oferta de suelo, lo que tenemos que revisar en profundidad son las reformas a los mercados de capitales que se hicieron en las últimas décadas y parte de la estructura tributaria, que es donde tienen origen una parte importante del aumento del precio de las viviendas.