¿Por qué se dispara el precio de la vivienda?

Un estudio del destacado economista Tomás Izquierdo resume perfecto la problemática habitacional actual: en 13 años el precio de las viviendas aumentó dos veces más que el ingreso per cápita, lo que explica el crecimiento de los campamentos o el número de allegados.

¡Por qué ocurre esto? Algunos piensan que existe una "burbuja inmobiliaria", pero no hay sobreoferta y los valores de arriendo y venta crecen a tasas similares. Otros advierten una colusión de inmobiliarias, pero aquello es casi imposible en un mercado tan atomizado donde los valores de suelo son fijados por miles de propietarios.

En mi opinión los precios de las viviendas se disparan ya que la oferta de suelo se reduce producto de la congestión vehicular. Un ejemplo puede ilustrar el punto. Si Ud. quiere vivir a 45 minutos del centro metropolitano, y la velocidad promedio es de 30 km/hr, podrá buscar su vivienda en 47.300 hectáreas. Pero si la velocidad cae a 20 Km/hr por la congestión, su radio de búsqueda se habrá reducido a 23.000 hectáreas. La mitad del territorio para los mismos 45 minutos!

Por ello la ciudad se ha ido densificando ya que es una forma de localizar más habitantes en un territorio "encogido" y mas caro por metro cuadrado. Sin embargo, esta opción se ha visto limitada en una veintena de municipios que bajan las alturas de edificación de sus planes reguladores, encogiendo aún más Santiago. Esta tendencia es insostenible y debe revertirse promoviendo una densificación en corredores de transporte con aptitudes para recibir edificios en altura. El Metro cumple un rol clave, ya que al ser inmune a la congestión, amplía el radio de oferta de los 45 minutos considerablemente.

Para ello necesitamos normativas intercomunales que permitan densificar con calidad urbana el entorno del Metro, salvando las restricciones impuestas por algunos municipios, ya que no es justo que una infraestructura tan valiosa esté rodeada por casas o edificios de cinco pisos. También es necesario promover la reconversión de barrios industriales en Ñuñoa, Santiago o Macul, para que miles de familias accedan a buenas ubicaciones, con subsidios de arriendo e integración social para resolver el déficit más urgente.

Si no implementamos estas medidas, el aumento en los precios de la vivienda expulsará a clases medias y vulnerables como ha ocurrido en Londres o París, donde los valores de las propiedades también suben como la espuma.