Las ciudades son más que estructuras y esqueletos arquitectónicos, y conllevan un trabajo silencioso de humanidad, conexión y construcción. Y no se han hecho esperar al momento de implementar distintos avances tecnológicos. El mundo inmobiliario lleva años incorporándolas alrededor del mundo, pero Chile aún está muy por detrás de algunos países, donde ya no son solo plataformas de administración o búsqueda de arriendos, sino que están en la búsqueda de implementar sistemas con edificios interconectados, pendientes a las necesidades de sus usuarios. ¿Cuáles son las tecnologías que están marcando un antes y después en el sector de los bienes inmuebles?

Hay quienes apuestan a que distintas innovaciones comenzarán a tomar protagonismo. Las criptomonedas, inteligencia artificial, los gemelos digitales y las ciudades inteligentes son algunas de las principales y que se repiten de tanto en tanto entre los personeros de la industria. En cuanto a gemelos digitales -que significa tener básicamente un clon del modelo real en el mundo digital-, Carlos D’Agostino apuesta a que será uno de los principales desarrollos y herramientas que se comenzarán a verse en el mundo inmobiliario. “Un edificio inteligente, que tiene sensores implementados, permite por ejemplo que se enciendan o apaguen las luces si es que hay o no gente... Pero en el caso de nacer smart y de aplicar un gemelo digital, va a totalmente distinto, porque con esos mismos sensores y con la aplicación de inteligencia artificial, podrá ir aprendiendo y ejecutando acciones”, dice el fundador y presidente de PropTech Chile, que agrupa a distintas empresas del sector y que aplican tecnología.

Siguiendo con su ejemplo, el también director de la ASECH (Asociación de Emprendedores de Chile), comenta que automáticamente, en caso de ser así, “los edificios tomarán vida”. “Comenzarán a tomar decisiones por sí mismos, tomando en cuenta lo aprendido con inteligencia artificial... Si la caldera tiene cierto periodo de vida útil, por ejemplo, puede enviar una señal y automáticamente realizar una acción, como conectarse con un proveedor para que arregle eso, el ascensor o la puerta eléctrica mucho antes que esta falle”, plantea Carlos D’Agostino.

Otro de los temas que podría desarrollarse en el caso de implementar gemelos digitales, por ejemplo, es la posibilidad de automatizar diferentes procesos, como la entrada y salida de residentes. O incluso el reemplazo de ciertas labores que antes se realizaban de forma presencial, como el rol de un conserje, que incluso ahora existen startups que pretenden entregar estos servicios a través de monitoreo remoto y la presencia de un ejército de pantallas, pero que impulsan un mayor flujo y menor interrupción en el día a día de los habitantes de cierto inmueble o condominio.

“Un edificio inteligente te podría ir avisando si el departamento necesita mercadería, y se conecta con el auto, semáforo y hospital, y se podrá manejar solo, y sin el 5G no podría ser posible”, asegura Carlos D’Agostino.

Otro de los puntos relevantes es el uso de la tecnología blockchain, propone D’Agostino, y que impulsará la presencia de contratos digitales que, bajo las reglas de este tipo de herramientas, se convierte en algo inmutable, en el que nadie podrá engañar a ninguna de las partes y que cuenta con registros de trazabilidad histórica. Y será uno de los tres puntos que, a su juicio, tendrá mayor impulso, junto al Internet de las Cosas (IoT) y la inteligencia artificial.

Leasity, plataforma digital que automatiza los procesos de arriendo y que fue seleccionada por Start-Up Chile para su programa de aceleración, está justamente en la búsqueda de implementar tecnología a un sector que históricamente ha carecido de ella. No son corredores, tampoco administran propiedades, pero sí entregan una plataforma para que todo ese mercado desatendido hasta hoy, y que no tiene capacidad para enfrentar la transformación digital, pueda sumarse al tren de la tecnología y ser más eficientes en sus tareas del día a día. Trabajan con REMAX, Engel & Völkers, entre otras tantas grandes empresas del sector.

“Un usuario puede ingresar sus datos de contrato y hacemos que eso se parametrice y ande solo, sin tener que calcular el reajuste de nuevo, estar cuadrando multas, recaudación y distribución de los pagos, entre otras cosas”, dice Jerónimo Sánchez, CEO y cofundador de la plataforma. en su sistema está todo automatizado y la cobranza se hace automáticamente al arrendatario, y una vez que se paga se distribuye, como dice el contrato digital, la distribución del corredor y la parte del propietario. “Hoy día hay que comenzar a pensar en los smart contracts y que todo comienza a fluir por sí solo”, añade el ejecutivo.

D’Agostino recalca la idea, y ejemplifica. Cuando un usuario quiere comprar un departamento, está la facilidad de realizar los pagos con cheques. “Pero en caso de tener que entregar 360... Eso es inviable, pero con la tecnología todo eso podría estar en un teléfono, que la aplicación enviara una señal y que, por ejemplo, se chequeara la información y la enviara a la inmobiliaria y autorizara la compra, y para eso es que necesitamos las tecnologías”, argumenta.

“Se puede ver cómo millones de industrias se están transformando rápidamente, y ahora que estamos en una generación más de nativos digitales y casi todo se hace por el celular, está cambiando”, dice Sánchez. Otro de los puntos relevantes a destacar, plantea el CEO de la plataforma digital, es la irrupción de las startups en el ecosistema proptech. Destaca a algunos corredores digitales como Houm, Assetplan, Capitalizarme, entre otros. “Ellos aprovecharon la tecnología en el mercado inmobiliario para ser más eficientes, pero este es un sector atomizado, lleno de actores chicos y todo el resto no tiene cómo enfrentar los desafíos tecnológicos por sus propios medios”, asegura el emprendedor.

Uno de los detalles, dice D’Agostino, es que también por el blockchain se podrá fomentar la inversión de los usuarios en inmuebles. Según comenta, los bienes raíces bglobales rondan en los US$28 trillones, y solo el 7% de estos está disponible para la inversión minorista, con solo el 3% de la población mundial que ha invertido en bienes raíces. Eso sí, el 80% considera que estos son una buena inversión. “Hoy día, al tener un edificio totalmente digitalizado, puedo tranzarlo en un market place, arrendar o venderla en el mundo digital”, plantea el empresario.

De hecho, de esta manera y a través de contratos inteligentes, se pueden buscar inversionistas en cualquier parte del mundo. Y comenzar a construir una propiedad. “Entonces, si quieren invertir, tendrán una billetera, con una moneda digital, y cuando el negocio se termina, recibirá el equity compromtido en el contrato si es que se cumplió, pero nadie tendrá que cobrarte ni ver cuánto se le pagó, porque estará automatizado”, asegura.

La biometría es una tecnología que lleva años en el mercado. Reconocimiento facial, dactilar y de otros tantos rasgos físicos y parametrizables de la ciudadanía, que ayudan a implementar sistemas de inspección e instalación de circuitos de seguridad, entre otras. Pero aplicadas al mercado inmobiliario podrían marcas una gran diferencia.

Graymatics es una empresa de inteligencia artificial con diez años de experiencia en el mercado. Lo que hacen es cambiar las cámaras de seguridad antiguas y las transforman en dispositivos IoT, mediante las cuales pueden obtener datos, enviar notificaciones y alertas, generando una gran base de datos, teniendo todo bajo control. Fundada en 2011 en Silicon Valley, tiene presencia en Singapur, India, Estados Unidos, el Reino Unido y, desde fines de 2021, en Chile. Trabajan sobre tres pilares: ciudades inteligentes, sector industrial y control y gestión de edificios.

Jeremy Yap, gerente regional de desarrollo de negocios de la empresa en Chile, dice que a nivel nacional aún nos encontramos ”en un nivel bastante básico”, pero que tuvo un acelerar de la mano de la pandemia y se sumaron tecnologías como NoTouch Center -con las cuales, puertas y aparatos pueden abrirse sin tocarlos-. Es solo un tipo de tecnologías, pero es muy interesante para el sector inmobiliario, plantea el ejecutivo. Otro de los puntos relevantes, de acuerdo al singapurense, es cómo la inteligencia artificial puede potenciar el rol de los conserjes. Eso sí, distante a lo propuesto por D’Agostino.

“Como deben atender a los distintos habitantes e incluso a los visitantes, con el uso de las cámaras de seguridad que ya estén instaladas se puede detectar quién está entrando o saliendo, si son los dueños o arrendatarios y que puedan acceder o transitar sin problema alguno”, afirma el ejecutivo. Otro punto es el registro de las personas externas de la comunidad. Cuando van a ver a ver a alguien, al ingreso deben registrar su rut e identificaciones, pero con la IA se podría sumar un sistema similar para mejorar la experiencia.

Y como último punto, y que es uno de los más relevantes, es que se puede tener la total certeza de cuál es el comportamiento de los usuarios en este tipo de edificios. “Uno puede ver la interacción de las personas que viven en un mismo edificio con las distintas áreas, como los sitios de juego o los quinchos, y todo eso te ayudará a mantener determinados espacios y en qué periodos deben funcionar”, plantea. Con el monitoreo de ciertos lugares, podrían calendarizarse tiempos de aseo, horarios de funcionamiento, entre otras que ayudarían a hacer más eficiente en su trabajo incluso al equipo de limpieza.

“Con ese tipo de información, se puede mejorar la gestión de los edificios... En invierno, ¿Alguien va a ocupar la piscina? Probablemente no, pero con la información recopilada, no tendrás que esperar a ver si se utiliza o no... Incluso las constructoras, dependiendo de su sector, podrán construir edificios sin piscina, porque con los datos recolectados sabrán si sus usuarios usan o no esas áreas”, plantea Jeremy Yap.

Sobre las ciudades inteligentes, asegura que en cuanto a implementación tecnológica, se podrán observar en específico el flujo de vehículos por sector, horarios, y todo lo que sucede en el entorno de los edificios. Con esa recopilación de datos, dice que pueden incluso calcular a tiempo la disponibilidad de estacionamientos, reconocer las patentes, entre otros detalles.

“Cuando los edificios tengan esta tecnología, y que ya se está utilizando en otros lugares, se podrá mejorar la seguridad de las personas, porque no se podrá tener a gente sospechosa entrando y, si alguien te robara algo, al menos se detectaría su cara y se podría enviar la alerta”, promueve Yap. Y la sensorización puede ayudar con el IoT a la automatización de distintos procesos de un inmueble.