Aportantes de uno de los mayores fondos de rentas inmobiliarias aumentan plazo para su liquidación

Activos inmobiliarios por unos US$2 mil millones saldrán al mercado en los próximo años. Vencimientos de muchos fondos de inversión enfocados en las rentas y la decisión de los inversionistas de no prorrogar la fecha de expiración de dichos vehículos, son los factores detrás de los movimientos que se avecinan.

Uno de esos casos es el fondo de inversión de Banchile Rentas Inmobiliarias, que cuenta con activos por UF4,7 millones, equivalente a US$174 millones. Es uno de los mayores actores del sector, pero su liquidación es un hecho. La junta de aportantes aprobó en mayo de este año prorrogar la fecha del fondo por tres años - vencía en diciembre de este 2024-, pero luego de que más del 1% de los aportantes ejerciera su derecho a retiro, la prórroga quedó sin efecto.

El 26 de septiembre pasado, una asamblea extraordinaria de aportantes del vehículo aprobó la modificación del reglamento interno del fondo, “en el sentido de ampliar el plazo para realizar la liquidación del mismo de 18 meses a 36 meses contado desde la fecha de término del fondo”, dice la comunicación.

Además, “se acordó que, si al término del plazo anterior el fondo mantiene directa o indirectamente activos, el plazo se prorrogará automáticamente por 12 meses adicionales. Adicionalmente, si al concluir la prórroga el Fondo aún mantuviere activos, el plazo de liquidación se ampliará automáticamente por un nuevo período de 12 meses. Dichas prórrogas no requerirán de autorización de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes”.

La situación del fondo de Banchile se suma a la de otros vehículos que se enfrentan a la misma suerte. Toesca también se encuentra en proceso de liquidación Rentas Inmobiliarias, mientras que en julio, la asamblea extraordinaria de aportantes del Fondo de Inversión JDA700 Perú, de Banchile, decidió no realizar un aumento de capital para enfrentar su compleja situación financiera.

La semana pasada, en un seminario organizado por ESE Bussines School, de la Universidad Los Andes, el gerente de activos alternativos de AFP Capital, Miguel Gravet, señaló que “hay un período de 18-24 meses que vienen por delante, donde muchos de los fondos (de rentas) de la plaza local vencen, algunos por razones de un reglamento que quizás no estaba bien diseñadores. Nosotros hicimos un catastro y vemos que hay activos por UF50 millones (US$2.061 millones) que potencialmente podrían salir al mercado”.

Pero el ejecutivo también advirtió sobre la necesidad de revisar los reglamentos de estos fondos. “Este proceso de liquidación de activos puede ser positivo para la formación de precios del mercado, puede dar oportunidades para que ingresen nuevos actores, y también para que nuevos fondos se vayan construyen con mejores prácticas que eviten algunas de las cosas, como gatillar la liquidación de un fondo solamente con el 5% de los aportantes. Pero vemos que habrá actividad, probablemente los family offices estarán activos e incluso los fondos de pensiones también podrían ver oportunidades en este contexto”.

La ficha del fondo, detalla que a julio de este año, alcanzó una vacancia de 9,52% (vs 9,54% a diciembre 2023), mientras que la inversión minoritaria que mantiene en Arauco Express, propietaria de 16 Strip Centers en Chile, cuenta con una vacancia de 9,4% a junio 2024.

El fondo, que cuenta con 161.1021 M2 para arriendo, tiene un 76,1% de sus activos en la Región Metropolitana, un 13,2% en el Bio Bio, 4,3% en Maule, 2,6% en Tarapacá, 1,6% en Coquimbo, 1,5% en Valparaíso y 0,8% en Atacama.

La ficha, detalla además que los últimos informes de Colliers para el mercado de Santiago, indican que las oficinas clase A evidenciaron una disminución en su tasa de vacancia, ubicándose en 10,7% versus 10,8%, mientras que el precio de arriendo para el segundo trimestre 2024, en comparación con el trimestre pasado, para las oficinas clase A, aumentaron su precio 0,48 UF/m2 verus 0,47 UF/m2.

“Con respecto a las oficinas clase B evidenciaron una disminución en su vacancia alcanzando 8,8% al cierre del primer trimestre 2024 versus 9,1% del trimestre anterior, mientras el precio de arriendo se mantuvo en 0,37 UF/m2″, detalla el reporte.