Argentina eliminó los controles de arriendo. Ahora el mercado prospera

BUENOS AIRES- Durante años, Argentina impuso una de las leyes de control de arriendos más estrictas del mundo. Su objetivo era mantener asequibles viviendas como los majestuosos departamentos de la belle époque de Buenos Aires, pero en lugar de ello, según las autoridades, los arriendos se dispararon.

Ahora, el nuevo Presidente del país, Javier Milei, ha eliminado la ley de arriendos, junto con la mayoría de los controles de precios del gobierno, en un experimento fiscal que está llevando a cabo para reactivar la segunda mayor economía de Sudamérica.

El resultado: la capital argentina vive un boom del mercado de arriendos. Los propietarios se apresuran a volver a poner sus propiedades en el mercado, y la oferta de alquileres en Buenos Aires ha aumentado más de un 170%. Aunque los arriendos siguen subiendo en términos nominales, muchos arrendatarios están consiguiendo mejores ofertas que nunca, con un descenso del 40% en el precio real de las propiedades de alquiler ajustado a la inflación desde el pasado mes de octubre, según Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, con sede en Buenos Aires.

La medida de Milei de deshacer las normas de control de arriendos ha supuesto una de las victorias más claras de lo que él llama “terapia de shock económica”. Milei está desmontando metódicamente un sistema de control de precios, cerrando organismos públicos y levantando las restricciones comerciales impuestas durante ocho décadas de régimen socialista y militar, en un esfuerzo que ha trastornado la vida de muchos argentinos.

En Buenos Aires -una ciudad apodada el París del Sur por sus amplias avenidas y su cultura de cafés-, muchos apartamentos llevan mucho tiempo vacíos, ya que los propietarios prefieren mantenerlos desocupados o alquilarlos para vacaciones en lugar de cumplir con la ley de arriendos del gobierno.

En 2022, había unas 200.000 viviendas vacías en Buenos Aires, un 45% más que en 2018, según un informe de Cedesu, un grupo político con sede en Buenos Aires que se centra en el desarrollo urbano. Encontrar un apartamento asequible bajo la ley de control de alquileres era difícil.

Aldana Oliver pasó unos 18 meses buscando un lugar en arriendo cuando se fue de su casa a la ciudad de La Plata para estudiar odontología.

“Había pocos lugares para alquilar y los que había eran muy caros”, comentó Oliver. Después de que se eliminara el control de alquileres, encontró rápidamente un estudio por unos US$ 200 al mes. “Encontré algo muy bonito. Y conseguí un buen precio”, dijo.

Muchos de los nuevos contratos -ahora permitidos tanto en dólares como en pesos- estipulan aumentos del arriendo cada tres meses, explican los agentes inmobiliarios y los arrendatarios. Eso ha hecho que los costos de la vivienda sean inasequibles para algunas personas que ya tienen dificultades para pagar los precios más altos de los alimentos y los servicios públicos, aseguró Gervasio Muñoz, que representa a una asociación de inquilinos en Buenos Aires.

Romina Misenta, profesora de 40 años, comentó que el arriendo de su pequeño departamento se multiplicó casi por tres cuando terminó su anterior contrato.

“Mi situación ha empeorado mucho”, afirmó Misenta. “Estaría pagando mucho menos de arriendo si la ley anterior siguiera en vigor”, enfatizó.

Aun así, los precios de los arriendos parecen estabilizarse. Los aumentos mensuales de los precios están ahora en su tasa más baja desde 2021, a medida que hay más apartamentos disponibles, de acuerdo a Zonaprop, el mayor sitio web inmobiliario de Argentina.

El gobierno de Milei también ha eliminado los controles de precios de productos básicos como la leche y el azúcar. El Presidente suprimió los controles sobre el gas de cocina, eliminó los controles a la exportación de carne de vacuno y recortó los requisitos del gobierno para importar acero, con la esperanza de aliviar los costos de la construcción.

Y se deshizo de las restricciones que, según él, convertían el arriendo de un departamento en una odisea que perjudicaba a quienes intentaba ayudar.

Los críticos de Milei acusan que está agravando el sufrimiento económico de la clase trabajadora. Y aunque sigue siendo popular, algunas encuestas muestran una erosión de su apoyo. En agosto, tenía un 45% de aprobación, frente a casi el 60% a principios de año, según la encuestadora Giacobbe Consultores.

“Al liberar los precios, es muy difícil para toda esta gente, incluidos nosotros, llegar a fin de mes”, comentó Amalia Roggero, cuyo comedor social en La Plata ha experimentado un aumento de personas en busca de alimentos.

Milei, un economista libertario, advirtió hace tiempo a los argentinos de que sus cambios hacia el libre mercado empeorarían inicialmente las condiciones antes de mejorarlas, ya que recortó drásticamente el gasto público para controlar la inflación. Dijo que era necesario deshacer los estrictos controles económicos que heredó del anterior gobierno peronista de izquierdas, que aplicó controles de precios a unos 50.000 productos, desde alimentos a ropa, como parte de su programa Precios Justos.

Milei aseguró que sus medidas están dando resultados. Prevé una inflación anual del 18% el año que viene, frente al 237% actual, una de las tasas más altas del mundo, mientras trabaja para controlar los interminables déficits fiscales que son la causa de las turbulencias económicas de Argentina desde hace décadas.

Pero el gobierno sigue afrontando importantes retos. Reducir aún más la inflación, estancada en torno al 4% mensual en los últimos meses, será difícil, con poco margen para más recortes del gasto en medio de las exigencias de reanudar las obras públicas y aumentar las pensiones y los salarios, afirman los economistas.

“Han heredado una situación económica desastrosa, y salir de este lío llevará tiempo”, sostuvo Alberto Cavallo, profesor de la Harvard Business School que ha estudiado los controles de precios en Argentina.

Al menos por ahora, el mercado inmobiliario prospera. Los que se oponen a los controles de precios dicen que Argentina es una lección de advertencia para las autoridades que, desde Estados Unidos a Europa, han intentado frenar el aumento de los costos de la vivienda con controles de arriendo.

El Presidente Joe Biden pidió recientemente que algunos aumentos de los arriendos se limitaran al 5% anual. Y la vicepresidenta Kamala Harris comentó que, si es elegida presidenta, “se enfrentará a los propietarios corporativos y limitará los aumentos injustos de los arriendos”.

El economista González Rouco alertó contra tales planes. “Con buenas intenciones o con una ley”, indicó, “no se puede modificar el funcionamiento de los mercados. Tienen su propia dinámica”.

En Argentina, la ley nacional de alquileres aprobada en 2020 durante el gobierno de izquierdas del presidente Alberto Fernández, exigía un contrato mínimo de tres años. Los arriendos debían pagarse en pesos, la volátil moneda del país, que perdió cerca del 90% de su valor frente al dólar en el mercado negro durante el mandato de Fernández, de 2019 a 2023. Los precios de los arriendos podrían aumentar anualmente, pero a una tasa fijada por el Banco Central, que tenía en cuenta la inflación y los salarios de los trabajadores.

Con el historial de inflación alta y volátil de Argentina, los propietarios tomaron medidas para protegerse de una inflación que se comería rápidamente los alquileres si se vieran obligados a esperar 12 meses antes de subir los precios.

En su lugar, aumentaron el precio inicial de los nuevos contratos de arriendo, lo que hizo que para muchas personas fuera demasiado caro firmar un nuevo contrato. El resultado fue que el arriendo promedio de un departamento de dos dormitorios en Buenos Aires costó 27 veces el precio de 2019, según Zonaprop.

Algunos propietarios intentaron venderlos. Otros los listaron en sitios de alquiler a corto plazo como Airbnb, donde los turistas pagaban en dólares. Los propietarios también se centraron en dar arriendo a personas de su círculo social, lo que dio lugar a un gran mercado negro con acuerdos informales de alquiler que eludían las normas gubernamentales, dicen los economistas. Muchos propietarios de apartamentos simplemente abandonaron sus propiedades.

“Nunca se veían carteles de alquiler en los escaparates”, afirmó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias, al describir cómo el control de los alquileres provocó escasez. “Y las propiedades que figuraban en las listas de las inmobiliarias desaparecían en uno o dos días”, señaló.