El boom de la vivienda se desvanece en todo el mundo mientras suben las tasas de interés

El aumento de las tasas de interés está frenando el auge mundial de la vivienda, que se extendió más allá de Estados Unidos durante la pandemia, lo que supone una presión adicional para los bancos centrales, que intentan controlar la inflación sin provocar profundas recesiones en sus economías.

Desde Europa hasta Asia y América Latina, los mercados inmobiliarios residenciales se están desplomando y, en algunos casos, el valor de las viviendas está cayendo, a medida que los bancos centrales aumentan los costos de los préstamos para frenar el crecimiento de los precios al consumidor.

El precio promedio ajustado de la vivienda en Canadá bajó casi un 8% en junio con respecto al máximo alcanzado a principios de año. En Nueva Zelanda, los precios bajaron un 8% en junio desde su máximo de finales de 2021. En cuanto a Suecia, los precios cayeron un 1,6% en mayo respecto al mes anterior, el mayor descenso mensual desde que comenzó la pandemia.

Para los bancos centrales del mundo, la eliminación de la espuma de los mercados inmobiliarios burbujeantes forma parte de la batalla para controlar la inflación. La caída de los precios de la vivienda suele traducirse en un menor gasto de los consumidores, ya que los propietarios ven cómo se evapora su riqueza, lo que reduce la presión al alza sobre la inflación. La actividad económica general debería reducir la velocidad a medida que la construcción disminuya, los bancos emitan menos préstamos y los agentes inmobiliarios realicen menos ventas.

“Esperamos ver cierta moderación en la actividad inmobiliaria. Y, francamente, eso sería saludable, porque la economía se está recalentando”, declaró Tiff Macklem, gobernador del Banco de Canadá, el mes pasado.

El riesgo, según los economistas, es que los bancos centrales actúen con demasiada agresividad y provoquen una desaceleración del mercado inmobiliario mundial que se convierta en una derrota, con efectos imprevisibles.

Países como Canadá, Nueva Zelanda, Australia y Suecia parecen especialmente vulnerables, en función de parámetros como la participación del sector inmobiliario en sus economías, el alcance de sus recientes auges y la sensibilidad de los propietarios de viviendas a las rápidas subidas de los tipos de interés, dijeron algunos economistas.

Los analistas afirman que el riesgo de un estallido de la vivienda de la magnitud de la crisis financiera de 2008-2009 es remoto. Hoy, los bancos y los prestatarios están, en su mayoría, en mejor forma financiera.

Sin embargo, un descenso de la vivienda mayor de lo esperado podría significar una desaceleración económica más profunda de lo que los bancos centrales pretenden para controlar la inflación.

Un sector inmobiliario en retroceso implica el despido de trabajadores de la construcción y una menor demanda de acero y otras materias primas. La caída de los precios de la vivienda también afecta a los balances de los hogares y de los bancos, lo que suele repercutir en otros sectores de la economía. En casos extremos, se producen dificultades financieras.

Ante estos riesgos, algunos bancos centrales tienen la facultad de decidir que no pueden subir los tipos tanto como los inversores esperan actualmente. Otros pueden incluso detener o revertir las subidas de tipos para evitar que se extienda una crisis inmobiliaria.

“Los descensos moderados de la vivienda se tolerarán como un precio que hay que pagar para volver a bajar la inflación”, señaló Neil Shearing, economista jefe de Capital Economics en Londres. Sin embargo, los descensos más severos podrían molestar a los bancos centrales lo suficiente como para cambiar de política, explicó.

Estados Unidos, por su parte, sigue experimentando un fuerte crecimiento de los precios de la vivienda a pesar de la subida de los tipos hipotecarios, ya que la feroz competencia supera la limitada oferta. En promedio, el precio de la vivienda en Estados Unidos subió un 20,4% anual en abril, según el índice nacional de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller, que mide los costos promedios de la vivienda en las principales áreas metropolitanas.

Los funcionarios de la Reserva Federal han expresado su determinación de reducir la inflación en Estados Unidos, incluso con el riesgo de provocar una recesión.

Los precios mundiales de la vivienda despegaron en 2020 y 2021, cuando los bancos centrales redujeron drásticamente los tipos de interés y los gobiernos gastaron a lo grande para mantener a flote a empresas y trabajadores durante la pandemia.

Un índice de los precios mundiales de la vivienda elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank muestra que subieron un 19% en todo el mundo entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de este año, o un 10% tras ajustar la inflación, aunque algunos mercados registraron una apreciación mucho mayor.

Según el índice, el crecimiento de los precios ajustado a la inflación se redujo al 3,9% en todo el mundo en los tres primeros meses de 2022 con respecto al año anterior. Durante el mismo periodo, los precios de la vivienda cayeron en términos reales en países como Brasil, Chile, España, Finlandia, Sudáfrica e India, según el estudio de Knight Frank.

La desaceleración coincide con el endurecimiento de la política de tipos de interés en gran parte del mundo y las expectativas de que se produzcan más.

Tras las anteriores subidas de tipos de interés de este año, el Banco de Canadá elevó el miércoles pasado su tasa de interés oficial en un punto porcentual hasta el 2,50%, y afirmó que es necesario seguir subiendo los tipos. Macklem, el Gobernador, dijo que el enfriamiento de la vivienda es esencial para reducir la inflación desde el máximo de 39 años del 7,7% en mayo.

Con los tipos de interés hipotecarios de Canadá en su nivel más alto desde 2009, las ventas de las viviendas descendieron un 24% en junio con respecto al año anterior, según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces.

A su vez, la agencia inmobiliaria Realosophy señaló que las ventas en Toronto disminuyeron un 40% en mayo con respecto al año anterior y ahora se encuentran en el nivel más bajo de los últimos 20 años. El precio promedio de una vivienda en Toronto, excluyendo los condominios, ha bajado casi un 20% desde el máximo alcanzado en febrero.

Daniel Foch, un agente inmobiliario que se centra en los suburbios de Toronto, aseguró que el estado de ánimo entre los posibles compradores es “un poco agridulce, porque muchos de ellos están viendo los precios bajar y están pensando, ‘de repente puedo permitirme esa casa’”.

El problema, según Foch, es cuando buscan financiamiento. “Se dan cuenta de que su poder adquisitivo se ha reducido en la misma proporción”, explicó.

Los economistas están rebajando sus expectativas para la economía canadiense a medida que se ralentiza el sector de la vivienda, que representó una quinta parte del crecimiento del producto interno bruto el año pasado.

El Banco de Pagos Internacionales, que reúne a muchos de los principales bancos centrales del mundo, anunció en junio que países como Estados Unidos, donde la mayoría de las hipotecas tienen precios fijos, podrían tardar en sentir el efecto de la subida de los tipos.

Pero no pasa lo mismo en los países en los que las hipotecas a tipo variable -que se ajustan cuando suben los tipos de interés- son más comunes, como ocurre en algunas partes de Europa y otros lugares, según los datos del BPI. En Australia, el 85% de las hipotecas son a tipo variable. En Polonia, el porcentaje es del 98%.

El Banco de la Reserva de Australia (RBA) está subiendo los intereses a un ritmo más rápido que en casi tres décadas. Un cierto retroceso en los precios de la vivienda aliviaría los problemas de asequibilidad, pero los economistas afirman que cualquier indicio de un próximo colapso del mercado haría que el RBA dejara de apretar las tuercas de la política.

Los prestatarios sobrecargados son una preocupación especial.

“Se trata de personas que han pedido su primer préstamo para la vivienda en el último año o que han comprado una casa más grande en los últimos dos años y han pedido todo lo que el banco les prestaría”, declaró el gobernador del RBA, Philip Lowe, en un discurso reciente.

Los economistas afirman que hay motivos para el optimismo respecto a la vivienda. La subida de los precios se debió principalmente a los tipos de interés más bajos y a la evolución de las preferencias de los consumidores por un mayor espacio, y no a la relajación de las normas de préstamo o a la excesiva asunción de riesgos que culminó en la crisis de 2008-2009. La oferta de viviendas es escasa.

Los mercados laborales saludables y los programas de estímulo pandémico significan que muchos hogares están en una forma financiera decente, aunque la inflación está comiendo los ingresos.

“Mientras la tasa de desempleo se mantenga baja, los tipos de interés deberían ser manejables para la gran mayoría de los hogares”, sostuvo Sharon Zollner, economista jefe de ANZ Bank en Nueva Zelanda. “No habrá muchos vendedores que se limiten a aceptar cualquier oferta del día”, agregó.

Sin embargo, el impacto de la ralentización de los mercados se va a seguir notando.

En Nueva Zelanda, donde los precios de la vivienda aumentaron un 45% en 2020 y 2021, el costo promedio de la vivienda en junio bajó alrededor de un 8% desde su máximo de noviembre de 2021, de 925.000 dólares neozelandeses, equivalente a unos US$ 565.500.

El retroceso se produjo después de que el banco central de Nueva Zelanda comenzara a subir su tipo de interés de referencia en octubre, y de que los prestamistas endurecieran las normas de préstamo.

Asif Abbas Mehdi, empresario de la región neozelandesa de Waikato, dedicada a la producción de lácteos, dice que lleva cuatro meses intentando vender una casa compuesta de tres dormitorios y dos baños.

Al principio buscaba 730.000 dólares neozelandeses, unos US$ 450.000, y luego 680.000 dólares neozelandeses, equivalente a unos US$ 419.000. Hoy, es reacio a bajar de esa cifra.

“Si no pasa nada con el precio de 680.000, puede que tenga que retirarlo del mercado”, advirtió Mehdi.