El segundo país más grande del mundo se está quedando sin terreno para casas

El mercado inmobiliario de Canadá está más activo que en cualquier otro lugar del mundo.

Pero a pesar de la ansiedad por las guerras de ofertas irracionales y los temores de que estalle la burbuja, lo que fundamentalmente lo impulsa es un desequilibrio cada vez mayor entre la oferta y la demanda: los compradores quieren casas grandes, pero cada vez más no pueden tenerlas porque no hay suficiente espacio dentro y alrededor de las principales ciudades donde trabaja la gente.

El segundo país más grande del mundo por territorio se está quedando sin espacio, y eso tiene a Canadá en camino de hacer cuentas. El sueño de una vivienda unifamiliar y un pedazo de tierra, que generaciones de canadienses han dado por sentado y que sigue atrayendo a nuevos inmigrantes, pronto estará fuera de alcance en los lugares donde la gente quiere vivir. Eso podría forzar una expansión de la idea de hogar para incluir condominios y alquileres, transformando potencialmente la forma en que la clase media hace todo, desde criar familias hasta ahorrar para la jubilación.

“Quedarse sin tierra en Canadá es un fenómeno relativamente reciente en comparación con Europa, Japón u otras partes del mundo”, dijo Robert Hogue, economista de Royal Bank of Canada. “Creo que para las generaciones futuras, la propiedad de una vivienda se verá mucho más europea, por ejemplo, que en la actualidad”.

En Canadá, la compra de una vivienda se ha considerado durante mucho tiempo como el camino más confiable hacia la seguridad de la clase media. En promedio, los canadienses viven en algunas de las casas más grandes del mundo y registran tasas más altas de propiedad de vivienda que en el Reino Unido, Francia o incluso EE.UU.

La pandemia ha puesto una prima aún mayor en los patios traseros y el espacio adicional.

Casi el 60% de las ventas de viviendas el año pasado en 18 comunidades en Toronto, Montreal, Vancouver y Ottawa y sus alrededores fueron de viviendas unifamiliares, según datos recopilados de las juntas inmobiliarias locales por Bloomberg News. Solo alrededor de una cuarta parte de las ventas en estos lugares fueron de apartamentos.

Pero cuando se mira lo que se ha construido en estas mismas ciudades y sus comunidades dormitorios cercanas durante la última década, los porcentajes se invierten exactamente: el 60% del parque de viviendas nuevas son apartamentos, y solo el 25% casas unifamiliares, según datos del gobierno compilados por Bloomberg.

Ese desajuste ha obligado a postores desesperados a competir por una oferta cada vez más limitada de viviendas unifamiliares. En 2020, los precios de las viviendas de referencia de Canadá subieron casi un 15%, y solo Luxemburgo registró un aumento mayor, según datos de la Fed de Dallas.

Los canadienses pasaron 2020 comprando un tipo de casa, pero la década anterior construyó otro.

Aún así, los desarrolladores no parecen estar respondiendo. Aunque la construcción comenzó en marzo en un número récord de casas nuevas en las áreas metropolitanas de Canadá, el porcentaje de viviendas unifamiliares en realidad cayó al 19% desde el 24% del año anterior, según datos del gobierno. Si bien este índice mejoró en abril, la construcción de viviendas nuevas disminuyó ese mes en general.

“Si hay un problema es en la composición de la nueva oferta”, dijo Robert Kavcic, economista del Banco de Montreal. “Ya no construimos viviendas unifamiliares. Y da la casualidad de que desde una perspectiva demográfica eso es lo que demanda el mercado. Así que estamos atrapados en ese frente“.

Si bien Canadá cuenta con un área total de aproximadamente 10 millones de kilómetros cuadrados (3,9 millones de millas cuadradas), aproximadamente 40 veces el área del Reino Unido, la mayoría de los canadienses están agrupados en un puñado de ciudades importantes no muy lejos de la frontera con los EE.UU. Ahí es donde están los trabajos.

Y aunque la era del trabajo desde casa ha ampliado ese radio para algunos, convirtiendo las tranquilas comunidades agrícolas y los lugares de escapada de fin de semana en los mercados inmobiliarios más populares del país, la posibilidad de regresar a la oficina incluso unos pocos días a la semana ha provocado que la mayoría de los trabajadores desistan de la idea de vivir demasiado lejos.

Los factores específicos de la ciudad han limitado aún más el uso de la tierra. Vancouver está apretujada entre el Océano Pacífico y las montañas; las regulaciones provinciales contra la expansión urbana han convertido efectivamente a Toronto y Ottawa en islas con fines de desarrollo; y Montreal en realidad es una isla.

“Si pensamos en compradores de vivienda por primera vez, una pareja joven que comienza, es mucho más realista para ellos considerar un apartamento en condominio como una vivienda de inicio desde el punto de vista de la asequibilidad”, dijo Hogue del Royal Bank of Canada. “Esta es la norma para las grandes ciudades globales. Me cuesta pensar en una ciudad importante del mundo en la que una vivienda unifamiliar cerca del núcleo urbano sea asequible“.

Canadá también necesitará más apartamentos, especialmente ahora que el primer ministro, Justin Trudeau, se mueve para impulsar la inmigración a récords históricos para compensar la pausa de la pandemia. El país tiene una escasez de viviendas en general, registrando el número más bajo de unidades de vivienda por cada 1.000 personas entre los países del Grupo de los Siete, según un informe reciente del Bank of Nova Scotia.

Esa presión significa que se espera que la holgura que ha aparecido en los mercados de alquiler y condominios urbanos durante el último año sea de corta duración, lo que explica en gran medida el enfoque de los desarrolladores en la densidad. Más que las limitaciones de la tierra, el principal obstáculo para construir más apartamentos en las ciudades de Canadá son las regulaciones de zonificación local. Pero incluso si se construyen más apartamentos, los canadienses tendrán que acostumbrarse a vivir en ellos. Giulia Zaccagnini, una masajista de 42 años, siempre ha vivido en apartamentos, desde su infancia en los suburbios de París, Francia, hasta su tiempo en Montreal después de emigrar a Canadá. Pero cuando la pandemia hizo posible el trabajo a distancia, ella y su esposo compraron una propiedad independiente en un pueblo a una hora de la ciudad para criar a sus tres hijos.

Aún así, con el pronóstico de que los precios de las viviendas seguirán aumentando, los futuros canadienses pueden tener una experiencia más parecida a la que Zaccagnini recuerda de París. “No conocía a nadie que viviera en una casa”, dijo. “Eso fue para gente realmente rica, supongo”.