Estos millonarios pueden permitirse la casa de sus sueños. En vez de eso, arriendan

George Goognin, el millonario fundador de una startup de tecnología financiera, se trasladó a Estados Unidos hace dos años desde Rusia. Pensaba alquilar mientras buscaba casa en Silicon Valley. Pero tras un mes de búsqueda, no encontró nada que le gustara. Así que siguió adelante.

Buscó casa en Miami y luego en Nueva York. En cada parada, se sentía frustrado por lo que consideraba una falta de viviendas adecuadas en venta.

“En términos de precio por valor, la oferta es casi nula”, dijo Goognin. En vez de ello, arrienda un departamento de tres dormitorios en un lujoso rascacielos de Manhattan por unos US$ 19.000 al mes.

Goognin forma parte de un grupo emergente de arrendatarios improbables: los millonarios. Aunque su número sigue siendo relativamente pequeño, el número de inquilinos millonarios en Estados Unidos va en aumento, lo que refleja cómo ha cambiado la mirada y el cálculo en torno a la propiedad de la vivienda, incluso para los más ricos del país.

Entre 2018 y 2022, la proporción de hogares con ingresos anuales de más de US$ 750.000 que arrendaron subió al 10,5%, según datos censales de IPUMS de la Universidad de Minnesota analizados por The Wall Street Journal. Se trata del nivel más alto desde que comenzó la encuesta a mediados de la década de 2000. En el quinquenio anterior era del 8,4%.

Para los hogares cuyo patrimonio neto se situaba en el 5% superior, la proporción de arrendatarios aumentó al 3,7% en 2022, de acuerdo a la Encuesta de Finanzas de los Consumidores de la Reserva Federal. Ese fue su punto más alto desde principios de la década de 1990.

“Esa es una conversación divertida que tenemos con muchos de nuestros clientes”, que señalan ”vaya, tengo todo este dinero y no puedo encontrar una casa”, comentó Ruthie Assouline, colíder de un equipo de Douglas Elliman Real Estate que se especializa en ventas de lujo en Nueva York y Miami.

La cinta transportadora de viviendas que entran y salen del mercado se ha ralentizado drásticamente desde que la Reserva Federal empezó a subir las tasas de interés en 2022. Las tasas hipotecarias se han duplicado aproximadamente desde entonces, dejando atascados a muchos posibles vendedores. La oferta ha aumentado en los últimos meses, pero se ha mantenido por debajo de los niveles prepandémicos.

Esta escasez ha llevado los precios de la vivienda a máximos históricos. La combinación de precios elevados y tasas de interés más altas ha hecho que comprar una vivienda sea menos asequible que en cualquier otro momento. Es más barato arrendar que comprar en las 50 áreas metropolitanas más importantes, según un estudio reciente de Bankrate.

Los millonarios no son una preocupación cuando se trata de una crisis de asequibilidad que ha puesto la propiedad de la vivienda fuera del alcance de millones de estadounidenses. A menudo tienen la opción de arrendar o no. También disponen de otras vías para acumular riqueza -a través del mercado de valores o de propiedades de inversión-, mientras que muchos estadounidenses dependen de la propiedad de la vivienda para hacerlo.

Pero el aumento de la proporción de millonarios que alquilan una vivienda indica una amplia recalibración de la forma en que algunos estadounidenses piensan sobre la propiedad de la vivienda.

Gran parte de la cuestión sigue siendo matemática, incluso para los millonarios.

Algunos prefieren mantener el efectivo en la bolsa y otras inversiones, con los precios de la vivienda y los gastos de transacción elevados. Las altas tasas de interés pueden seguir siendo dolorosas para quienes no necesitan hipotecarse, pero prefieren hacerlo por motivos de inversión. Las tasas elevadas son un factor menos importante para los compradores de todo en efectivo, pero siguen manteniendo el mercado bloqueado.

Otros costos de la propiedad de la vivienda también han subido considerablemente. Los impuestos sobre la propiedad han aumentado en gran parte del país. Las primas de los seguros se han disparado, sobre todo en los mercados costeros, donde suelen encontrarse las mansiones.

La inmobiliaria neoyorquina Leslie J. Garfield, especializada en casas adosadas de lujo, ha cerrado desde esta primavera más de una docena de operaciones de arriendo por US$ 20.000 o más al mes. Esta cifra es “muy superior a la de años anteriores”, afirmó Matthew Lesser, socio principal.

Otros millonarios que optan por el arriendo se mueven más por la flexibilidad y la comodidad que por las finanzas.

El ejecutivo de biotecnología Arun Das y su esposa iniciaron a mediados de 2023 una importante reforma de su primera casa, que se preveía duraría al menos un año. Al principio, la espera pareció merecer la pena por la casa adosada del siglo XIX en Filadelfia: cinco dormitorios y cinco baños en el barrio de Rittenhouse Square.

Pero a menos de la mitad de la reforma, los Das vendieron la casa. Los treintañeros decidieron alquilar por tiempo indefinido en un rascacielos cercano, un descanso de meses de renovaciones inesperadas y problemas de mantenimiento en la casa. Los costos añadidos -miles de dólares al mes además de los US$ 5.000 de la hipoteca- supusieron menos problema para los Das que el tiempo que empezó a consumirles.

“Empezamos a darnos cuenta de la magnitud de la tarea que teníamos por delante, ni siquiera en términos de recursos financieros, sino simplemente de tiempo, esfuerzo y coordinación”, aseguró Das. “La hora que podemos ahorrar al día, es tiempo que podemos dedicar a los niños o a tomar una copa de vino juntos”.

El sector de los arriendos de lujo ha intentado aprovechar el cambio del mercado. La promotora Post Brothers, con sede en Filadelfia, que trabajó en el rascacielos donde viven los Das, diseña algunas propiedades para satisfacer a los “arrendatarios de toda la vida”, sobre todo a los de mayores ingresos.

Empezó a construir pisos más amplios, salas de estar y salas de juegos, “el tipo de características que la gente espera en una nueva McMansion”, sostuvo Michael Pestronk, cofundador y director ejecutivo de Post Brothers.

Para algunos millonarios, sobre todo los más jóvenes, la propiedad de la vivienda no está descartada. Pero se retrasa.

Nick Chibbaro, un joven de 28 años que trabaja en ventas y comercio en Nueva York, y su prometida, pospusieron hace poco sus planes de comprar una casa en las afueras. La pareja decidió firmar un contrato de arriendo en un apartamento de lujo del distrito financiero. Aún esperan comprar una casa una vez que las tasas bajen “significativamente”.

“Creo que mucha más gente está arrendando durante más tiempo y está bien con ello”, comentó Chibbaro. “El clima actual es extremadamente prohibitivo”, agregó.