Hipotecazo de BancoEstado: las cifras que permitieron a la entidad estatal bajar la tasa de los créditos hipotecarios

Fue el 29 de abril cuando Jessica López participó por primera vez en el Comité Ejecutivo de BancoEstado en su calidad de presidenta. Han pasado tres semanas desde entonces y su mano empieza a sentirse al interior de la entidad estatal.

La semana pasada López, junto con el ministro de Vivienda, Carlos Montes, lanzó un programa de créditos hipotecarios para financiar viviendas de cualquier monto, a 20 años plazo y con un financiamiento de hasta el 80%. Esto, con una tasa de interés fija de UF más 3,85% anual.

La oferta se lanza en momentos en que el costo de los préstamos para la vivienda se encuentra en máximos de casi una década. Así, según datos del Banco Central, en abril las tasas se encontraban en 4,4%, lo que si bien significó una leve baja tras el 4,45% de marzo, aún se mantiene en los niveles más altos desde 2013.

Es decir, la tasa que está ofreciendo BancoEstado se ubica 55 puntos básicos por debajo del promedio de la industria.

Fue al interior del Comité Ejecutivo, máximo órgano de toma de decisiones del banco, compuesto por López, el vicepresidente Daniel Hojman, y Óscar González, gerente general subrogante, donde se adoptó la decisión de avanzar con un “hipotecazo”, repitiendo una campaña que cada cierto tiempo es elegida para ponerla en marcha, ahora de cara a una economía que se está desacelerando y donde la inflación está haciendo mella en los presupuestos de las familias.

En la institución estatal la rentabilidad de la cartera hipotecaria históricamente se sitúa por debajo del 1% de los activos, y están dispuestos a sacrificar parte de ese retorno para ofrecer estal rebaja, según se indica en su interior. Y tienen espacio para hacerlo, puesto que al igual que para el resto de la industria, su última línea se ha visto beneficiada por el alza de la inflación.

De hecho, a marzo último, las ganancias de BancoEstado llegaron a $183.288 millones, 176% por sobre los $66.182 millones del primer trimestre del año pasado. Y su rentabilidad sobre patrimonio alcanzó un 33,9%, mientras que la de la industria fue de 21,2%.

Con todo, la actividad del banco se ha visto desacelerada. En el segmento personas, los créditos y cuentas por sobrar caen 0,06%, mientras que en el sistema crece 4,95%, en tanto que en vivienda trepa 0,55% la estatal y la industria se empina 5,13%.

El lanzamiento de este hipotecazo se da además en un contexto donde el Banco Central, en su último Informe de Estabilidad Financiera (IEF), advirtió que las colocaciones hipotecarias se están desacelerando, y que ha habido “un incremento de la proporción de créditos hipotecarios otorgados a tasa variable o mixta. En 2022, su participación en los flujos de crédito supera 50% del total, comparado con cifras inferiores a 20% en años previos”. En esa línea, a 2026 los deudores con tasa mixta enfrentarían un aumento promedio de 7 puntos porcentuales en su carga financiera, dijo el ente rector.

Una tasa de alrededor de 2,8% fue la que consiguió BancoEstado el pasado 16 de mayo en la colocación de un bono por UF3 millones a 10 años, y por otro al mismo plazo, pero por UF2 millones. Ese es el costo al cual la entidad se está financiando y que permitiría entregar tasas hipotecarias de 3,85%, explican en la estatal.

Sin embargo, exintegrantes de BancoEstado apuntan que con esa oferta la entidad podría estar cerca de perder recursos en la cartera, pues existen otros costos. Por una parte, una fuente menciona que el cargo neto de pérdida efectiva en marzo llegaba a 0,61%, y sólo con eso ya se alcanza un tasa de 3,44%.

Y a ello hay que sumar el gasto de administración de la entidad que bordea 0,75%, aunque fuentes del banco señalan que ese gasto en la cartera hipotecaria es casi 0%.

Lo que sí tienen claro al interior del banco es que están dispuestos a sacrificar rentabilidad de la cartera con tal de reducir la tasas a los clientes, aunque hay formas de subsanarlo mediante el cruce de productos, es decir lograr que los clientes no sólo tomen el crédito.

Al respecto, el comunicado de la oferta hipotecaria es claro: las personas que lo soliciten contarán con un plan de cuenta corriente y PAC asociado a su dividendo.

Pero el comunicado decía otra cosa: “La oferta estará vigente para todas las operaciones aprobadas hasta el 30 de junio de este año”. Y es que si bien el horizonte está determinado por los movimientos de la Tasa de Política Monetaria del Banco Central, también se espera un ajuste a la baja de las tasas del mercado de bonos, lugar donde los bancos financian los hipotecarios, para el segundo semestre.

Por tanto, las entidades privadas podrían bajar los precios de los créditos para la vivienda, considerando además que ven una competencia en esta oferta de la estatal, pues no hay topes para los préstamos, es decir cualquier persona, incluso de ingresos altos, podría solicitarlo.

“Ningún cliente se va”, se ha visto en algunos chat de bancos privados tras el lanzamiento de la oferta de BancoEstado, dando a entender que, al menos persona a persona, las tasas sí irían a la baja.