La visión del comisionado de la CMF y freno de inversiones: “Las reglas van a ir cambiando un poquito más rápido. No es lo que quisiera, ojalá fueran estables”

Un escenario lleno de incertidumbres para las empresas a raíz de la crisis política es el que planteó el jueves pasado el consejero de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Beltrán de Ramón, quien llamó a las distintas industrias a ser resilientes.

En el marco de un seminario organizado por ESE Business School, de la Universidad los Andes, llamado “Sector inmobiliario y mercado de capitales”, el comisionado se refirió a la regulación de la CMF y los puntos sobre los que están trabajando para impulsar el mercado de capitales, como son las operaciones REPO para facilitar la inversión de los no residentes.

Sin embargo, a propósito de las dificultades de la industria de la construcción e inmobiliarias a la hora de levantar proyectos, Beltrán de Ramón señaló que existe interés de inversiones extranjeros por concurrir a Chile, pero se preguntó “¿Qué es lo que frena esto? Creo que tener reglas del juego es muy importante, pero también es cierto que hay un desencantamiento de los ciudadanos con la clase política, y tenemos que entender que las reglas van a ir cambiando un poquito más rápido. No es lo que quisiera, ojalá fueran estables”.

En ese sentido, el comisionado apuntó que mientras existe interés de no residentes, los recursos que los inversionistas chilenos sacaron del país tras el estallido social “es difícil que vuelvan”, y reiteró que en el actual escenario político global, “las industrias tienen que pensar que las reglas del juego van a cambiar más rápido en el futuro, pero tienen que ser resilientes a eso”.

Fue en ese contexto, donde el gerente de activos alternativos de AFP Capital, Miguel Gravet, alertó por la disminución de la rentabilidad de los fondos pensiones en la última década, aunque comentó que el estado actual de liquidación de varios fondos inmobiliarios abre oportunidades de inversión.

Según el ejecutivo, si bien en la década del 2010 el retorno del fondo C fue de en torno a un 6%, posteriormente “comienza un deterioro paulatino que hace que el retorno caiga al nivel de 4%, y nos acercamos al 2,6%”. Ante dichas cifras, explicó que el tema preocupa, porque “el efecto de la rentabilidad sobre las pensiones futuras es significativo. Hay una relación prácticamente lineal entre cada punto de rentabilidad adicional y el efecto que tiene la pensión el afiliado. 1% más de rentabilidad es 20% más de pensión”.

Por eso, apuntó que “cuando hablamos de 6 puntos porcentuales más en la reforma (previsional), la verdad es que si no somos capaces de subir los retornos esperados esto puede llegar a tener un efecto nulo en las tasa de reemplazo, por lo tanto nos parece que la reforma también debe incorporar el tema del régimen de inversión de las AFP”.

En este escenario, Gravet explicó que, para los años 2008-2009, la participación de AFP en fondos inmobiliarios “era bastante alta, era 74% del universo invertible, en esos años la bolsa llegaba a sus niveles máximos. La oferta disponible de fondos inmobiliarios se incrementó sustancialmente, dado el incremento de la participación de family offices y alto patrimonio en busca de diversificación. Eso produjo un boom de retorno y de oferta de fondos”. Pero, para 2023, la participación de los fondos de pensiones ha caído, ya vimos que los activos alternativos fueron una competencia para este tipo de fondos. Hoy los mayores participantes son retail y personas de alto patrimonio junto a compañías de seguros”.

Ello, explicó, se debe a que “en un periodo largo de tiempo de 10 años, solamente un fondo ha sido capaz de entregar rentabilidades competitivas, rentabilidad compuesta del 7% en UF, que es el fondo Independencia, los demás fondos no han sido capaces de superar a la UF, por lo tanto tienen rentabilidad negativa en 10 años”.

Así, indicó que los fondos inmobiliarios, varios de ellos sometidos a procesos de liquidación, se encuentran en una coyuntura compleja. “Hay un período de 18-24 meses que vienen por delante, donde muchos de los fondos de la plaza local vencen, algunos por razones de un reglamento que quizás no estaba bien diseñadores. Nosotros hicimos un catastro y vemos que hay activos por UF50 millones que potencialmente podrían salir al mercado”.

Así, apuntó que en dichos activos, “vemos calidad, son activos que tienen buenos contratos, y este proceso de liquidación de activos puede ser positivo para la formación de precios del mercado, puede dar oportunidades para que ingresen nuevos actores, y también para que nuevos fondos se vayan construyen con mejores prácticas que eviten algunas de las cosas, como gatillar la liquidación de un fondo solamente con el 5% de los aportantes. Pero vemos que habrá actividad, probablemente los family offices estarán activos e incluso los fondos de pensiones también podrían ver oportunidades en este contexto”.