Las tasas hipotecarias frenan cinco semanas al alza y empiezan un lento descenso

La dilución de las posibilidades de aprobación del cuarto retiro de fondos previsionales, sumado al resultado de las elecciones presidenciales y parlamentarias, que dejaron un Congreso casi empatado, lo que dificulta cambios radicales, siguen impulsando a los activos chilenos y con ello están tirando a la baja las tasas de los créditos hipotecarios.

Según datos del Banco Central, en lo que va de noviembre la tasa promedio mensual para créditos en UF a más de 3 años es de 3,96%, aunque al lunes 15 de noviembre, el último dato semanal disponible, la tasa ya era levemente menor y marcó un 3,82%. La cifra anterior, del lunes 7 de noviembre, había sido de 4%. Con ello, el indicador frenó una racha de cinco semanas al alza.

Con todo, el 3,96% actual es la mayor tasa promedio mensual desde diciembre de 2014, cuando estaba en 4,14%.

Los tres retiros de fondos previsionales obligan a compañías de seguros y AFP a vender instrumentos y mantener una alta liquidez para poder pagar los US$50 mil millones que ya han desembolsado, además de los recursos necesarios para un eventual cuarto giro. Ello implica que no están comprando papeles a largo plazo, por lo que los bancos no consiguen los recursos a los precios anteriores, pero tampoco a los plazos para dar créditos hipotecarios a largo plazo.

De hecho, Chile era el país de la región donde estaban los créditos hipotecarios con menores tasas y mayores plazos de la región, pero si hace un par de meses se daban préstamos de este tipo a 25 o 30 años, ahora no hay más allá de 20 años. Y si en septiembre había una tasa de 3,29%, en lo más reciente el registro es de 5%. Eso, sin considerar el 2% que se veía hace un año.

Desde uno de los grandes bancos del mercado explican que comenzaron a bajar las tasas apenas disminuyó el costo de fondo, es decir el costo que tiene para los bancos conseguir los recursos para prestar a plazos largos. Y eso ocurrió cuando el mercado empezó a vislumbrar que el Senado rechazaría el cuarto retiro.

En otra entidad financiera apuntan que bajaron cerca de 20 puntos sus tasas y que las condiciones financieras del mercado hipotecario, como los plazos, no han empeorado, pero tampoco han cambiado.

Martina Ogaz, economista de EuroAmerica, sostiene que “desde que el Senado rechazó el proyecto de cuarto retiro de fondos previsionales, las tasas largas de la curva en UF -desde 10 a 30 años plazo- han registrado un descenso promedio de 18 puntos básicos. Lo anterior se explica principalmente porque el mercado recoge que este proyecto, al contrario de los otros proyectos que se aprobaron, tiene una menor probabilidad de ser aprobado, lo que ha impulsado esta baja en la tasas en particular de plazos mas largos en las cuales las AFP en general mantienen sus inversiones”.

¿Pero hay más especio para bajas? Para Sergio Lehman, economista jefe de BCI, “mientras no tengamos claro quién asumirá el próximo gobierno no veo espacio adicional para bajas. Esto reconoce cambios estructurales en la economía, asociados al debilitamiento del mercado de capitales, mayor deuda pública y premios por riesgo algo mayores. Veremos cómo se despeja el escenario político, que podría llevar a ajustes adicionales en las tasas”.

El impacto de la subida de las tasas y la reducción de los plazos para los créditos han tenido un impacto en el acceso a la vivienda. Según datos publicados por la consultora inmobiliaria Colliers, las nuevas condiciones podrían desembocar en un incremento de hasta 60% en las cuotas de los dividendos. Esto, tomando en consideración el alza de las tasas de interés de créditos hipotecarios desde 2,5% a 4,5% y la disminución en los plazos de financiamiento, desde 30 a 20 años.

Además del mayor desembolso mensual que estas alzas implican para el deudor, el cambio repercute en mayores requerimientos de acreditación de renta por parte del banco que, en términos simples, redunda en que menos personas calificarán para obtener el mismo nivel de préstamo, según indicaron desde la firma.

Por ello, desde un banco estiman que las caídas de las últimas semanas podría revertirse si es que se aprueba un cuarto retiro, entre otros factores, y que las condiciones de plazos podrían empeorar.