Las tasas de interés de los créditos hipotecarios han venido bajando de forma persistente en el último tiempo, pasando desde el peak de 4,64% promedio que alcanzaron en noviembre de 2022, al 4,2% en que terminaron en junio recién pasado, cuando lograron su menor nivel en cerca de un año y medio (desde enero de 2022). De todos modos, se trata de registros aún muy altos si se comparan con el 1,99% promedio en que estuvieron en octubre y noviembre de 2019.

La semana pasada causó sorpresa en el mercado financiero el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de junio, que anotó una caída de 0,2% mientras las proyecciones iban hasta un alza de 0,2%. Este dato vino a fortalecer la visión de que lo peor del ciclo de alta inflación que vivió la economía chilena ya quedó atrás y de que se consolida una nueva etapa en la política monetaria, donde el Banco Central (BC) comenzaría a bajar la tasa de interés a partir de este mes y posiblemente de forma más pronunciada y rápida, en vista de lo que se prevé para la evolución de los precios hacia adelante.

Así las cosas, para la Reunión de Política Monetaria (RPM) del próximo viernes 28 de julio, los economistas proyectan mayoritariamente una primera baja de entre 75 y 100 puntos base (pb) de la Tasa de Política Monetaria (TPM), que actualmente está en 11,25%.

Frente a ello, surge la pregunta de si el recorte de la TPM, que debiera seguir en los meses siguientes, hará que las tasas de los créditos hipotecarios sigan bajando y cuánto más, al menos en lo que resta del año.

Al respecto, los economistas sostienen que, en gran medida, parte importante del ajuste que hará el Banco Central ya está incorporado en el mercado y en las tasas de los créditos hipotecarios. Además, señalan que la TPM es una tasa de corto plazo que no incide de manera tan significativa sobre las tasas de largo plazo, que son las que finalmente influyen sobre las de los créditos hipotecarios.

De esta forma, estiman que la baja de la TPM no debería hacer que disminuyan mucho más las tasas que ofrecen los bancos para la compra de viviendas. En cambio, aseguran que son otros los factores que tendrían que modificarse para que sigan descendiendo.

Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, sostiene que no se deberían ver mayores movimientos en las tasas de créditos hipotecarios, “que recogen más bien elementos más estructurales de la economía”. En ese sentido, comenta que “las bajas en la tasa de política ya están en lo grueso incorporadas por el mercado. Se reconoce un mayor efecto en las tasas de corto plazo, con incidencia importante en las tasas de créditos de consumo. Las tasas hipotecarias tienen incorporado también buena parte de la dinámica esperada para la tasa de política. Con el dato de inflación, vemos que la tasa neutral se alcanza en 2024, hacia el tercer trimestre. Eso se ha recogido en las tasas nominales. Las tasas en UF de largo plazo no han tenido cambios sustanciales, entendiendo que la inflación descendería más rápido de lo que se preveía”.

Por su parte, Marco Correa, economista jefe de Bice, cree que, “en general, ya está incorporada la baja en la TPM, no es información nueva. El cambio en el timing de corto plazo debería afectar menos a estos créditos que son de largo plazo. Las tasas en UF de largo plazo podrían caer 10-20 puntos más de aquí a fin de año, lo que podría reflejarse en la tasa de esos créditos”.

El gerente de estudios de la Asociación de Bancos, Matías Bernier, señala que “si bien una baja en la TPM podría tener un efecto sobre la tasa hipotecaria, este sería más bien acotado. En la medida que el cambio en las expectativas de inflación lleve a una trayectoria de la tasa corta permanentemente más baja a lo incorporado por el mercado, alguna caída se podría ver en la tasa hipotecaria”.

Sin embargo, agrega que “es mucho más relevante lo que pasa en la parte larga de la curva. Los retiros de los fondos de pensiones llevaron a una reducción en torno a 25% del tamaño de este mercado, y las estimaciones del ministro Marcel apuntan a un plazo en torno a 10 años sólo para recuperar el nivel de activos previos a los retiros. La mayor persistencia de este efecto nos hace pensar que, lamentablemente, las tasas hipotecarias permanecerían en niveles similares a los actuales por un tiempo prolongado”.

Los bancos, cuando ofrecen créditos hipotecarios, los financian principalmente mediante la emisión de bonos de largo plazo en el mercado local. Esos bonos se emiten en el mercado de capitales de largo plazo, pero en parte producto de los retiros de AFP, ese mercado se vio afectado en 2021 y 2022, donde ha existido una menor demanda, o quienes están dispuestos a comprar esos bonos ahora exigen tasas más altas. Si bien ese mercado se ha ido readecuando en el último tiempo, la recuperación ha ocurrido de manera lenta. A esto hay que sumar que las tasas largas a nivel internacional permanecen elevadas.

En marzo de este año el ministro de Hacienda, Mario Marcel, en el marco de una exposición que hizo en el seminario de BTG Pactual Latam Focus 2023, proyectó que el mercado de capitales podría recuperarse dentro de siete a diez años más tras lo que perdió por los retiros de AFP. Eso, puntualizó, si es que se aprueba una reforma previsional que fortalezca el pilar de capitalización individual y donde el seguro social invierte sus reservas en el mercado de capitales. De lo contrario, el ministro dijo que el mercado de capitales local tardaría unos 20 años en recuperarse.

Sergio Tricio, gerente general de Ruvix, cree que es probable que las tasas de los créditos hipotecarios bajen algo más cuando el instituto emisor reduzca la TPM, “pero en el futuro, el impacto de una disminución en las tasas de interés por parte del Banco Central tendrá mayor impacto en los créditos de consumo y créditos comerciales, por sus características de corto plazo más ligado a la TPM”.

Tricio afirma que es difícil saber a qué nivel podrían llegar este año y el próximo las tasas de créditos hipotecarios, ya que depende en menor medida de la TPM, y de manera más relevante influyen las “tasas de mercado, escenario económico y el perfil de riesgo de los consumidores. Recordemos que un escenario económico débil, con dificultades para el mercado laboral, aumenta el riesgo de quienes solicitan un crédito hipotecario, razón por la cual también impacta en las tasas elevadas que estamos observando hoy en día”.